Verborgen gebreken: vochtige muren

tomaxbe
Topic Starter
Berichten: 7
Juridisch actief: Nee

Verborgen gebreken: vochtige muren

#1 , 11 dec 2016 20:43

Zo een 4 maand geleden ging ik over tot een bod op een open bebouwing.
Na het grondig inspecteren van de woning bleek alles in orde te zijn.

Voor het tekenen van de akte nog 2 x langs geweest om te kijken of het huis leeg was.
Eerste keer had de eigenaar geen tijd
Tweede keer was het de dag van de akte net daarvoor.

De woning was leeg en de plaatsen waar een meubel of frigo / diepvries voor stond leek de muur wat verkleurd.
Deze muren zijn allemaal behangen.
Er stonden ook verschillende bakjes in de hoeken (Achteraf bleken dit vochtabsorbeerders)

Dit gaat over de binnenmuren en deze bevinden zich rond de keuken.

Bij het tekenen van de akte vroeg de notaris of meneer hier weet van had, hij bleek van niets te weten.
Wij lieten 1000 euro vastleggen in een aparte clausule indien dit vocht zou zijn, zodat we dit konden terug vorderen.

2 dagen later waren we begonnen met behangpapier af te trekken.
De muren zijn effectief nog nat.

De 1000 euro zullen we waarschijnlijk wel krijgen van de notaris maar mijn vermoeden is dat dit veel meer zal kosten.

In de akte staat het volgende:

``Het goed wordt verkocht met alle zichtbare en verborgen gebreken, zowel van de constructies, de grond als de ondergrond, en zonder verplichting van de verkopers tot vrijwaring voor de verborgen gebreken, althans voor zover niet komt vast te staan dat de verkopers die verborgen gebreken hebben gekend en aan de kopers verzwegen.``

Dit is dus effectief verzwegen geweest en verborgen gehouden.
Bij het aftrekken van het behangpapier in het toilet blijken 2 dikke lagen behang te zitten. Dit is volgens mij toch opzettelijk?

Welke stappen onderneem ik best?
Welke rechten heb ik, heb ik een poot voor op te staan?

Ik heb al uitgebreid foto`s genomen en gemaild naar de notaris.

Jureca
Juridisch actief: Ja
Regio: België

Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Bart Vissers
Berichten: 1564
Juridisch actief: Nee

#2 , 11 dec 2016 21:01

Twee lagen behangpapier zijn op zich geen bewijs. Als er anderzijds compaktuna op de muur gesmeerd was (geeft een soort filmlaag tov andere oppervlakken) dan kan je dit wel aantonen. Tenzij er vorige eigenaars waren en het niet zeker is dat de vorige eigenaar nog opnieuw behangen heeft of over de vorige laag.

Probleem is - zoals vaak - de kunst om "gelijk hebben" om te zetten in "gelijk krijgen".
De 1000 EUR kan je wellicht recupereren - daar ga ik toch van uit.
Meer (bijkomende) schade kan je maar afdwingen in rechte en een rechtszaak met experten, evt. beroepsprocedure kost je niets ... als je de kosten voorschiet, de tegenpartij vermogend is en je jezelf kan verdedigen zonder behulp van advocaat.
In het andere geval ... ben je een sommetje kwijt - een rechtsplegingsvergoeding dekt bijna steeds maar een gedeelte van je advocaatkosten. En mocht je verliezen, dan moet jij de rechtsplegingsvergoeding aan de tegenpartij betalen.
Af te wegen hoeveel bijkomende schade je hebt.
Want uiteindelijk ligt de bewijslast dat de eigenaars op de hoogte waren van het gebrek, bij jou.

Als het over één of twee muren gaat, dan kan de kost nog redelijk meevallen. 1000 EUR is wat krap maar ik twijfel of de meerkost het sop de kool waard is voor een juridische procedure.

Je kan natuurlijk altijd proberen om via een ingebrekestelling tot een minnelijke schikking te bewegen en de meerkost bv. door twee te delen. Maar als jullie verkopers niet meegaan in dat verhaal, dan zie ik niet dadelijk veel andere mogelijkheden dan de (niet risicoloze) gerechtelijke weg.

Het feit dat er een bedrag van 1000 EUR gereserveerd werd, pleit wel in jullie voordeel, lijkt mij, wat het bewijs betreft. Dat zou kunnen betekenen dat ze minstens "behoorden te weten" (of maw verzwegen).

De procedure die je zou voeren gaat over wilsgebrek, zijnde een precontractuele fout (gebaseerd op art. 1382 BW) waardoor je aan andere voorwaarden zou gekocht hebben mocht je op voorhand geweten hebben. Wellicht zou de koop - had je dit geweten - toch ook doorgegaan zijn (anders zou je de nietigheid van de koop kunnen nastreven op basis van dwaling of - nog moeilijker - bedrog, maar dat is wellicht niet de bedoeling en in dit geval ook moeilijk juridisch hard te maken).
Ik heb absoluut geen probleem met foute antwoorden. Ik maak ze ook. Dat is een leerproces.
Wat me wel stoort zijn zij die eigenlijk wel beseffen dat ze fout zaten, maar stijfkoppig volhouden zonder een juridische onderbouw te geven.

mava105
Berichten: 22590
Juridisch actief: Nee
Locatie: Regio Leuven

#3 , 12 dec 2016 08:47

2 lagen behang of verkleuring van het behangpapier achter de meubels is absoluut geen bewijs van vochtigheid in het gebouw. Dan zou bijna 50 % van alle gebouwen in ons land vochtig zijn.
Is er onder het gebouw een kelder? Zijn het enkel de muren van de keuken? (zou kunnen wijzen op een gebrek aan verluchting in deze keuken)
Daarom is het altijd best een deskundig iemand mee te nemen bij een bezoek aan een pand dat je wil aankopen, dan toch alleszins bij een 2de of 3de bezoek.

Reclame

Sirkii
Berichten: 5632

#4 , 15 dec 2016 21:07

Vochtige zichtbare muren zijn normaliter geen verborgen gebrek. Dit zie je of kan je meten en is met een standaard verkoopsakte geen reden om kosten te proberen recuperen van de verkoper.

Bv vochtige muren achter een nieuw gyprocwandje is wel een verborgen gebrek dat door de verkoper verborgen werd doch geweten was.

Wat staat er exact in de overeenkomst waarvoor de notaris 1000€ inhield?

Notaris zal je niet helpen; dit is ook zijn job niet. Als je akte een vochtvrij huis "garandeerde" dan heb je mogelijks een zaak. Naar vrederechter dan die een dure (door u voor te schieten) expert zal aanstellen. Etc.

Bart Vissers
Berichten: 1564
Juridisch actief: Nee

#5 , 15 dec 2016 22:51

Vochtige zichtbare muren zijn normaliter geen verborgen gebrek. Dit zie je of kan je meten en is met een standaard verkoopsakte geen reden om kosten te proberen recuperen van de verkoper.
Dit durf ik betwisten. Een gewone onderzoeksplicht van een kandidaat-koper kan niet betekenen dat je behangpapier begint te verwijderen of een vochtmeter gaat kopen/huren om alle muren te meten naar hun vochtgehalte.

http://elfri.be/rechtspraak/verplichtin ... tproblemen
Ik heb absoluut geen probleem met foute antwoorden. Ik maak ze ook. Dat is een leerproces.
Wat me wel stoort zijn zij die eigenlijk wel beseffen dat ze fout zaten, maar stijfkoppig volhouden zonder een juridische onderbouw te geven.

Terug naar “Kopen”