bouwovertreding? Ik weet het niet...

[lieven]

In het jaar 2000 hebben wij een appartement gekocht van de vorige eigenaar.

Alles werd bij de notaris beschreven. In de akte is geen enkel spoor terug te vinden dat wijst op een bouwovertreding. Ook werd ons mondeling niets gecommuniceerd en ook de brief komende van het stadhuis gericht aan de notaris spreekt hier niet over.

Nu 6 jaar later stellen wij ons appartement te koop via een immokantoor. Er is een geïnteresseerde, en er wordt een compromis zonder opschortende voorwaarden opgesteld. De kandidaat koper gaat langs op het stadhuis om een bepaalde premie aan te vragen, maar wordt daar geweigerd daar er een bouwovertreding werd vastgesteld. De kandidaat koper wil nu de ontbinding van het verkoopscontract om bovenvermeld feit.

Er is een regularisatieaanvraag geweest voor het ganse gebouw, maar deze werd geweigerd omwille van een achtergebouw die te diep is gebouwd. Ons appartement zelf was geen reden tot weigering geweest!

Wijzelf hebben nu ook naar de gemeente geweest, maar de huidige dienstbezetting steekt zich weg achter bepaalde feiten. Zo zou het melden van bouwovertredingen in het jaar 2000 nog niet verplicht zijn geweest bij wet. Ook steekt men zich weg achter één zin in die brief waarin zij zich dekken inzake juistheid van informatie en deze ter verantwoordelijkheid stellen van de notaris die “de juistheid van deze info moet achterhalen.” En als ze geconfronteerd worden met bepaalde argumenten zijn het hun “voorgangers” die in de fout zijn gegaan.

De bediende in kwestie stelde zelf voor om de notaris te dagvaarden omdat deze alle info niet heeft opgevraagd. Dus ook passage bij de notaris die zich verschuilt achter het feit dat de akte opgemaakt werd adv de door de stad opgestuurde brief. Een cirkel dus!

Mijn vragen:

1) Kan de kandidaat koper na het ondertekenen van het compromis de verkoop nog teniet doen? Kan hij dit juridisch aanvechten?

2) Kan het zomaar dat wij een appartement kopen met bouwovertreding zonder hiervan op de hoogte te worden gebracht, om dan bij doorverkoop hiervan de dupe te worden?

3) Mocht de kandidaat koper ons dagvaarden, kunnen wij dit verhalen bij de vorige eigenaar. Met andere woorden kunnen wij op onze beurt de vorige eigenaar dagvaarden?

4) Kunnen wij een aanvraag tot regularisatie doen voor een deel van het pand? Uitsluitend ons appartement dus?

[sniper]

klinkt als blankenbergse toestanden
indien zo kan ik je onze advokate aanbevelen

[lieven]

klinkt als blankenbergse toestanden
indien zo kan ik je onze advokate aanbevelen

zijn inderdaad blankenbergse toestanden.
ook slechte ervaring met onze vrienden?
Je mag zeker je advocate aanbevelen. Hopelijk is het geen Blankenbergse. Maar ik denk wel dat we recht op een procedureslag afstevenen.

[j.demoor]

Ik ga ervan uit dat ‘er wordt een compromis zonder opschortende voorwaarden opgesteld’ inhoudt dat dit compromis ook door alle partijen ondertekend werd en dat hij voldoet aan “Art.1583.Hij(=de koop) is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

In dat geval is de koper gebonden krachtens “Art.1134.Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet.Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op gronden door de wet erkend...”(B.W.).

“Art.1641.De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.Art.1644.In het geval van de artikelen 1641 en 1643,heeft de koper de keus om afwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen,ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen…”(Burgerlijk Wetboek).

‘Een gebrek geldt als verborgen,wanneer de meest nauwlettende koper het niet dadelijk bij levering kan merken‘(Cass. 6 april 1916,Pas. 1917,I,77).

Indien een bouwovertreding kleeft aan het verkochte gebouw,dan kan dit gebouw geacht worden een ‘verborgen gebrek’ te vertonen.Dit geldt ook voor uw aankoop,zodat u op uw beurt de vorige eigenaar dagvaarden.

“Art.137.§ 1. De instrumenterende ambtenaar vermeldt in alle onderhandse en authentieke akten van verkoop of...:1° of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt...Aan de akte wordt een stedenbouwkundig uittreksel toegevoegd, zoals bedoeld in artikel 135, § 1, dat ten hoogste vijf maanden voor de datum van de akte verleend werd...”(18 MEI 1999. - Decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening).

Onderzoek in uw eigen koopakte of de notaris aan deze verplichting voldeed.
INDIEN het immokantoor zelf de onderhandse verkoopakte laat tekenen dan vereist de zorgvuldigheid dat dit kantoor eveneens onderzoekt of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt.
Het uitreiken van een stedebouwkundige vergunning houdt niet in dat er nadien geen bouwovertredingen gebeurden.Dit kan enkel blijken uit VERGELIJKING van die vergunning met de feitelijke toestand,wat geen deskundigheid vereist.

De huidige eigenaar kan steeds een regularisatieAANVRAAG indienen indien het illegale bouwsel vergunbaar is.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts en zoek daar de nodige WetBOEKEN.