Problemen huurhuis - ben radeloos...

[L]

Hallo,

Wij huren sedert 2003 een boerderij, waar nog wel wat werk aan was. Op zich is dat niet zo erg, maar de laatste tijd stellen we ons toch redelijk wat vragen. Er zijn al van in 2005 beloftes gemaakt om vanalles te doen qua werken in het huis, maar ze zijn er pas eind maart '07 mee begonnen.
Ze werken ook niet door maar wel na de werkuren in de week (na 18h dus), of mensen die in pensioen zijn komen wat klussen (overdag, maar niet elke dag), of in 't weekend (zaterdag, soms zondag, in 't zwart dus). Wij zijn ook geen enkel moment gerustgelaten: de tuin ligt voor het huis, en vooraan hebben we een grote poort die we sluiten met een hangslot (afstand huis - poort is zo'n 60m). Die mensen weten de code, en lopen op wanneer 't hen past. Zo gebeurde het al h??l vaak dat wij hier zitten te eten, of naar tv te kijken, en plots staat iemand naast ons op 't raam te kloppen. Ze verwittigen nooit wanneer ze gaan komen, of wanneer niet. Soms lopen ze hier op, zijn hier 30minuten, en dan weer weg, en wij weten van niks. Soms zien we ze ook een week niet. We zijn nu al 18 mei, ze zijn bezig met een nieuwe keuken-ruimte te maken van een oud kot, en dit is nu nog niet af, wat ze deden tot nu toe is: houten platen van oud kot afbreken van muren en plafond, deur en raam steken, en ijzeren panelen zetten zodat ze daartegen gyproc kunnen installeren wat zal dienen als muur (ze willen niet direct tegen de muur werken want deze is vochtig, en de huisbazin wil er niets aan doen want ze wil alles zo goedkoop mogelijk). Nu liggen de werken alweer meer dan 1.5weken stil, ze wachten op de keuken en vloer.
Wat ik vorige week te weten ben gekomen: vloer ?n keuken samen kosten 600?. De nieuwe velux (van 50-70cm!) die ze installeerden in de kinderkamer kost 269?, en nieuw toilet 100?. Dit alles komt qua materiaal samen op 969?, + dan nog de prijs van de gyproc en metalen baren. Nu betalen wij 425? aan huur, ze wil dit optrekken tot 500?! Dus 75? per maand m??r betalen voor werken die zo goedkoop mogelijk uitgevoerd zijn, en wij hebben enorm last van de werken aangezien die niet vooruitgaan.

Nog een weetje: de watervoorziening en eletriciteitsvoorziening in de nieuwe keuken is recent aangelegd, wat ze gedaan hebben is: water afgetapt aan watermeter in de kelder. Hierbij loopt een buis DOOR DE LIVING, tegen de fiances vastgemaakt, loopt verder DOOR BUREAU, om dan uit te komen in de nieuwe keuken. Idem electriciteit: die tappen ze f aan de plonkast in de huidige (oude)keuken, en die loopt onder de buis van 't water, door living, door bureau om dan in nieuwe keuken uit te komen. Niks daarvan is weggestoken ofzo, allemaal open en bloot door de living.

Mijn vragen zijn eigenlijk:
- Is de aanvoer van water en electriciteit naar de nieuwe keuken wettelijk (open en bloot door living)?

- MAG ze de huur zomaar optrekken van 425? naar 500??

- Kunnen wij een huurvermindering vragen voor de maanden waarin de werken gebeuren (want ik zie ze hier zeker nog een hele poos bezig, ze moeten nog een "nieuwe" badkamer zetten, lees: douchebak en lavabo installeren) PS: de nieuwe lavabo ligt hier al, uitbraakmodel van uit een andere eigendom van haar!!

- Wij hebben, door een vochtige slaapkamer, deze winter allebei beneden moeten slapen gedurende 5mnd (+ik was hoogzwanger). In sliep id living, hij in een bed onder de trap. Kunnen wij hiervoor vergoeding vragen aangezien we de volledige bovenverdieping niet konden gebruiken?

- Nu dreigt ze via mail, de huurprijs te indexeren, wat ze nog nooit gedaan heeft indien we er problemen van maken om 500? per maand te betalen.

Wat kunnen we en mogen we hieraan doen? Ik ben echt niet van plan om nog langer met onze voeten te laten spelen.

Alle afbraakmateriaal ligt hier ook nog in onze tuin, op een grote hoop. Aangezien de werken niet vooruitgaan, mogen we ook de doop van ons kindje (dat nu 6mnd oud is), dat we hier gingen doen, vergeten aangezien 't hier boemvol ligt met stenen, buizen, en brokken van vanalles en nog wat.


Wie kan me helpen met raad, wat kan ik doen, waar moet ik gaan? Op welke wettelijke bepalingen kan ik beroep doen?

PS: de werken zijn na 2j eindelijk in gang geschoten omdat ik aangetekende zending gestuurd had ivm alle gebreken vh huis. Ze heeft daar niet officieel op gereageerd, ze is wel langsgekomen, haar ongenoegen geuit over die zending, wat volgens haar wat dat allemaal niet nodig, en na een 3-tal weken zijn de werken dan begonnen (om terug stil te vallen).

PS2: onze huidige badkamer is 1m70 hoog, evenals douchebak, kan miniem verlucht worden, en 't vriest er in de winter + er zitten altijd mieren en beesterij. (ik kan daar n?t rechtstaan, mijn vriend is 1m90, hij dus niet, ook niet wanneer hij een douche neemt). Ik w??t van ??n van de werkmannen dat de gezondheidsinspectie de badkamer zou afkeuren. Kan ik die nog inschakelen, en hoe begin ik daaraan?

Help!

Een radeloze mama ....

[j.demoor]

?Art.2.Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.Of deze voorwaarde is vervuld wordt beoordeeld aan de hand van de staat van het goed op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt.De Koning* stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan de vereisten bepaald in het eerste lid.Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden niet zijn vervuld, heeft de huurder de keuze of wel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.?[Woninghuurwet 20 februari 1991,aangevuld bij 25 APRIL 2007. - Wet houdende diverse bepalingen (IV)].

* ?Art.15.? 1. Onverminderd de toepassing van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, kan de burgemeester, op eigen initiatief of op verzoek, een woning die niet beantwoordt aan de in artikel 5 bedoelde normen of aan de vereisten van stabiliteit, bouwfysica, veiligheid of minimaal comfort, bedoeld in artikel 31 van het decreet op de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting bij besluit ongeschikt of onbewoonbaar verklaren, op voorwaarde dat de gewestelijk ambtenaar de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring heeft geadviseerd en na de eigenaar en de bewoner te hebben gehoord. De burgemeester neemt in dat geval alle maatregelen die hij noodzakelijk acht ter uitvoering van het besluit.?(15 JULI 1997. - Decreet houdende de Vlaamse Wooncode).

Leg dus klacht neer bij de burgemeester INDIEN u oordeelt dat uw woning niet aan voornoemde vereisten voldoet.

?Art.1724.Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd dringende herstellingen nodig heeft, die NIET tot na het eindigen van de huur KUNNEN worden UITGESTELD, moet de huurder die gedogen, welke ongemakken hem daardoor ook mochten worden veroorzaakt, en al zou hij gedurende de herstellingen het genot van een gedeelte van het verhuurde goed moeten derven...?(Burgerlijk Wetboek).

Die ongemakken mogen evenwel de normale ongemakken van een zorgvuldige herstelling niet overschrijden.

?Art.6.Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten en op voorwaarde dat de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van LEVENSONDERHOUD eenmaal per huurjaar, verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, volgens de regels bepaald bij artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek.Deze aanpassing vindt slechts plaats op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek.Art.7.? 1. Onverminderd...Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter een HERZIENING van de huurprijs toestaan indien blijkt dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste twintig percent hoger of lager is dan de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs.Hij kan tevens een verhoging van de huurprijs toestaan aan de verhuurder die bewijst dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed met ten minste tien percent van de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs is gestegen ten gevolge van werken die op zijn kosten in het gehuurde goed zijn uitgevoerd, met UITZONDERING van de werken die noodzakelijk waren om het goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van artikel 2, eerste lid...De vordering kan slechts worden ingesteld tussen de zesde en de derde maand voor het verstrijken van de driejarige periode...?(Woninghuurwet).

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik in de balk achter ?Juridische aard? op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts en zoek daar de nodige WetBOEKEN.

[L]

Ik ben langs de huurdersbond geweest, en die zeiden me:
- huurverhoging kan enkel op 3-6-9j van het huurcontract

Nu mailde de huisbazin me "vriendelijk" dat we ofwel kunnen blijven en 't spelletje volgens haar regeltjes spelen, maw meer betalen, ofwel vraagt ze (met dwang) onze huuropzeg te geven.
Dit laatste vind ik dan toch wel heel straf! We zijn dan ook niet van plan daarop in te gaan.

Ik heb haar nu ook een aangetekende zending gestuurd met alle problemen - tekortkomingen - etc...

Ben benieuwd!

[L]

PS: ik heb ook een woningsonderzoek aangevraagd.. Ze zal razend zijn, maar ik ben zeker dat 't huis er met erg veel slechte punten uit zal komen.

[Belgium-47]

Dag radeloze mama ....

Het beste advies dat ik je kan geven is ;

Ga naar het HUUDERSSYNDICAAT bij jou in de buurt. (hopelijk is er dan ??n he) > www.huurderssyndicaat.be <

Maak je lid van dit syndicaat. Deze kost je, naargelang je sociale situatie, stussen 25 en 60 Euro ?
Je kan dan gebruik maken van gratis juridische ondersteuning en advies, gedurende een periode van 1jaar.
Ik had dit ook gedaan en was zeer tevreden over de behaalde resultaten.
Hopelijk ben je met deze info een beetje geholpen

effe aanpassen : je bent reeds bij de huurdersbond geweest.... dit is zeker een goede steun in de rug.
Indien het conflict blijft aanslepen laat je het syndicaat de procedure maar uitwerken.
Laat je verder niet intimideren en weiger nog de toegang van derden indien geen specifieke afspraken werden gemaakt.
Opgepast met het inschakelen van bevoegde instantie's.
De eigenaar zou van de gestelde gebreken gebruik maken om op deze wijze het huurcontract officieel te verbreken.
Dan sta je binnen de zes maanden op straat.
Het conflict sleept al geruime tijd aan maar er is sinds kort een offici?le klacht ingediend.
Dit speelt zeker in jou nadeel.
Ook raad ik je aan de toegangscode van het slot te veranderen.
Huurders hebben ook RECHTEN en plichten. VERHUURDERS dubbel en dik.

Ik hoop dat je goed ruggen kunt masseren .... lol.... badkamer 1,70 hoog..... Vriend .... 1.90 hoog

[L]

Ik heb mails van in 2005 waarin ze beloftes doet, dingen waar ze zelfs nu nog niet aan begonnen is. De eerste 'offici?le' melding dateert nu van 16/03/2007.
Persoonlijk denk ik niet dat ze zal proberen ons zo op straat te zetten want
1./ ze kickt echt wel op 't geld dat binnenkomt, en alle reparaties mogen echt maar 't minimum kosten, bv keuken ?n vloer samen = 600?
2./ ze zal nooit iemand anders vinden om aan te verhuren. Die mensen zullen zowiezo zeggen dat er eerst ??n en ander moet veranderen vooraleer ze't overwegen. Aangezien ze vroeger veel huurders gehad heeft die regelmatig niet betaalden, en dat heeft ze bij ons niet, de maandelijkse overschrijving vh geld is stipt (al altijd geweest) en er is communicatie tss huurder en verhuurder (let wel, geen goeie :p )

De aangetekende zending is onderweg - woningsonderzoek is aangevraagd.
Gisteren ook gezien dat alle werkmateriaal hier weg is (van de werkmannen die hier sporadisch kwamen). Ik heb haar de vraag gesteld of de werken momenteel stil liggen, maar natuurlijk geen reactie daarop. Ik zal nog even afwachten, en daar ook een offici?le melding van geven tov haar.

We gaan zeker niet beginnen met enkel 1/2 of 1/3 vd huur te betalen, zolang wij doen wat we moeten doen, staat zij volledig in haar onrecht. Stel dat wij niet betalen kan ze 't nog daarop afschuiven dat we een deel vd betalingen stilgelegd hebben en dat ze daarom gestopt is met de werken.

Wie heeft nog raad en/of tips? Alles is welkom!

Groetjes!

[Belgium-47]

Denk ook eens aan jullie gezondheid.

De huur inhouden kan je beter niet, dit is zowiezo fout.
Je kan achteraf, via rechtswege, wel terugvorderen.
Bevraag jullie eerst bij het huurdersyndicaat.
Jonge koppels denken veel ; "het zal wel goed komen ?"
In een vochtige ruimte leven waar schimmels en bacteri?n groeien, gaat ALTIJD ten koste van de gezondheid.
In het begin zal je daar weinig last van hebben, maar op lange duur.....
Een kind opvoeden in een ongezonde omgeving is ongehoord !!! !
Astma en andere aandoeningen zullen de groei en lichaamsbouw verstoren.
Beetje goede raad ; Doe een koopbod of verhuis.
Jullie gezondheid is meer waard ook al wonen jullie >voorlopig< goedkoop