gemeenschappelijke kosten

[Jules]

We hebben een appartement gekocht (een koopbelofte werd ondertekend) in een nieuw appartementencomplex. Teneinde voor de toekomst het noodzakelijk budget te kunnen begroten, hebben we de verkoper gevraagd naar ons deel in de gemeenschappelijke kosten. Hij beweert ons hieromtrent geen info te kunnen verschaffen en verwijst ons naar een toekomstige syndicus en een algemene vergadering. Welnu komende uit een eensgezinswoning, zijn dergelijke instanties ons minder goed bekend en zouden we graag wat meer kennis hieromtrent vergaren.
Bijgevolg onze vraag welke interessante vakliteratuur over het beheer van een appartementencomplex en de rol van syndicus en de individuele eigenaar hierin er bestaat en u ons aanraadt.
Met dank bij voorbaat voor uw vlugge reactie.

[j.demoor]

Zie art.577-2 t.e.m. 577-14 Burgerlijk Wetboek.

De wet wijzigt voortdurend.Boeken en tijdschriften sluiten kort voor publicatie af en volgen die wetswijzigingen niet(tenzij losbladig).

Vul zonodig aan met:
*STOOP,D.,De wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek:een opzet tot doorlichting van de wet betreffende de mede?igendom,T.Not. 1995,59-84;
*VAN SOEST,E.,Model Basisakte Mede?igendom Appartementen, T.Not. 1995,24p.;
*MOSTIN,C.,Loi du 30 juin 1994:un nouveau visage de la copropri?t?,D.C.C.R. 1994-95,199-248;
*TIMMERMANS,R.,Het spanningsveld tussen de mede?igenaar en de vereniging van mede?igenaars in het nieuwe appartementsrecht,R.W. 1995-96,65-84;
*KADENER,M.,PLESSERS,M.,La loi du 30 juin 1994 modifiant et compl?tant les dispositions du Code civil relatives ? la copropi?t?,J.T. 1995,393-412;
*VERHEYDEN-JEANMART,N.,MOSTIN,C.,La loi du 30 juin 1994 autorise-t-elle la cr?ation de sous-indivisions et le fonctionnement d?assembl?es g?n?rales particuli?res? Rev.not.b. 1997,450-462;
*X.,Mede-eigendom,T.Vred. 1998,193-332;
*HALLET,G.,La copropri?t? forc?e dans les immeubles b?tis et la loi hypoth?caire,Rec.g?n.enr.not. 1998,505-530;
*SNAET,S.,BLOCKX,G.,Kroniek appartementsmede-eigendom(1994-1999),R.W. 1999-2000, 1-14;
*TIMMERMANS,R.,SNAET,S.,Groep van gebouwen,een bouwsel met schurende krachten,T.App. 2000-4,1-7.
*TIMMERMANS,R.,SNAET,S.,Kroniek appartementsmede-eigendom(2000-2005),R.W.2005-06,1601-1614;
Raadpleeg voor boeken en tijdschriften www.bib.vlaanderen.be .Via interbibliothecair leenverkeer kan u uit andere bibliotheken lenen of kopie bekomen bij uw POB(=Plaatselijke Openbare Bibliotheek).Voor afkortingenlijst van juridische tijdschriften ga naar http://www.law.kuleuven.be/rechtsaf/index.phtml?

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) in http://just.fgov.be .Klik in de balk achter ?Juridische aard? op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts en zoek daar de nodige WetBOEKEN.

[Luc]

Een aanrader is ook:

"Tijdschrift voor appartements- en immorecht/ Revue copropri?t? et droit immobilier"

Auteur(s): R. Timmermans, D. Meulemans, C. Mostin, e.a.

[consulent]

We hebben een appartement gekocht (een koopbelofte werd ondertekend) in een nieuw appartementencomplex. Teneinde voor de toekomst het noodzakelijk budget te kunnen begroten, hebben we de verkoper gevraagd naar ons deel in de gemeenschappelijke kosten. Hij beweert ons hieromtrent geen info te kunnen verschaffen en verwijst ons naar een toekomstige syndicus en een algemene vergadering. Welnu komende uit een eensgezinswoning, zijn dergelijke instanties ons minder goed bekend en zouden we graag wat meer kennis hieromtrent vergaren.
Bijgevolg onze vraag welke interessante vakliteratuur over het beheer van een appartementencomplex en de rol van syndicus en de individuele eigenaar hierin er bestaat en u ons aanraadt.
Met dank bij voorbaat voor uw vlugge reactie.

Beste,
Over dit onderwerp kunnen we ook weer ver uitwijden. Op basis van uw info vermoed ik dat de verkoper ook de bouwheer/promotor is? Waarschijnlijk werd er in het gebouw nog geen conventionele syndicus aangeduid? Vanaf het ogenblik dat er in het gebouw minstens 2 verschillende eigenaars zijn, dient het nodige te worden gedaan ter overschrijving van de statuten (basisakte, reglement van mede-eigendom). Vanaf het ogenblik dat aan de 2 basisvwwdn is voldaan, ontstaat de vereniging van mede-eigenaars (VME afgekort). Het gebouw/de mede-eigendom valt alsdan onder de wet op de gedwongen mede-eigendom (zie artikels 577bis en verder B.W.)van gebouwen of groepen van gebouwen en verkrijgt zo rechtspersoonlijkheid.

De VME is na voormelde verplicht om beroep te doen op een syndicus. Deze kan een professional zijn maar dit mag ook bvb. een mede-eigenaar zijn. In jullie situatie vermoed ik dat het waarschijnlijk de bedoeling is dat de promotor weldra een eerste algemene vergadering bijeenroept waarop dan een syndicus wordt aangesteld. Deze dient dan met de andere eigenaars een aantal zaken vast te leggen/te beslissen. Zo onder andere de wijze van verdelen van een aantal zaken, het opmaken van een financieel "plan", bepalen werkingskapitaal om de gemeenschappelijke kosten te kunnen betalen enz... In een nieuwbouw zijn de toekomstige vaste (en variabele) kosten nog niet gekend. Dit kan pas na 1 of 2 jaar. Om voor de eerste periode een realistische begroting te kunnen opmaken zal de syndicus beroep moeten doen op zijn ervaring en kennis.

In die zin volgen wij dus het antwoord van de verkoper dat hij/zij dit niet kan weten.

Het enige wat u kan nazien is uw aandeel in de (toekomstige) gemeenschappelijke kosten. In de statuten - die u bij aankoop normaal moet hebben gekregen - staan de verdeelsleutels van alle kavels beschreven. bvb. totaal aantal voor gans het gebouw 1000/1000sten. Uw aandeel is dan bvb. 87/1000 (hypothetisch). Aangezien het grootste deel van de kosten volgens quotiteiten zal worden verdeeld, kan u dit dus zelf makkelijk berekenen. Bvb. een factuur voor onderhoud bedraagt op maandbasis voor gans het gebouw 550 euro (hypothetisch). Uw aandeel hierin 87 x 550 / 1000. Uiteraard is de kans groot dat de statuten particuliere onverdeeldheden voorzien (bvb. gelijkvloers betaalt niet mee in de kosten voor de lift....).

Hopelijk toch een beetje verhelderend zo?

Literatuur op maat voor jullie gebouw geschreven bestaat natuurlijk niet maar u kan beroep doen op de wet op de mede-eigendom en op literatuur die door Prof. Meulemans en Meester Timmermans werd geschreven. Ik verwijs dan ook naar de opsomming zoals door vorige beantwoorder meegegeven.

Succes.
Mvg.

[Jules]

Beste,
In de eerste plaats mijn hartelijke dank aan dhr. J. Demoor, Luc en Consulent voor hun interessante reacties. Nu bij het lezen van hun antwoorden zijn er wel enkele nieuwe vragen naar boven gekomen, die ik u bij deze graag zou voorleggen.
1. Zoals ik reeds heb uitgelegd, hebben we een compromis ondertekend voor de aankoop van een appartement in een nieuw complex van een bouwheer/promotor (een intercommunale). Welnu belangrijke vraag voor ons: vanaf wanneer mogen we ons eigenaar noemen? Vanaf de dag van de ondertekening van het compromis? Of vanaf het ogenblik dat we de voorziene waarborgsom (10% van de kostprijs) hebben betaald? Of vanaf de volledige betaling bij het verlijden van de akte?
2.Tot bescherming van de kandidaat-kopers van o.a. een nieuw appartement, bestaat er de Wet Breyne. Nu zegt men mij dat de voorzieningen van deze wet niet van toepassing zijn op overeenkomsten aangegaan met een intercommunale vereniging. Kan dit juist zijn? Zo ja,
bestaan er dan geen andere wettelijke regelingen die de koper beschermen bij dergelijke aankoopcontracten?
3. In ons compromis is er bv. geen afwerkingsdatum voorzien, geen schadevergoeding bij vertraging, geen datum van voorlopige of definitieve oplevering, enz. Kan dit zo bij een intercommunale?

Kijk met belangstelling en dank bij voorbaat antwoorden tegemoet.

[j.demoor]

?Art.1583.Hij(=de koop) is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de PRIJS, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.?(Burgerlijk Wetboek).
De ondertekende compromis brengt de koop tot stand.Die onderhandse akte kan evenwel een beding bevatten krachtens hetwelk de eigendom pas overgaat bij bvb. het verlijden van de authentieke akte.Onderzoek dus uw compromis.

?Art.2...Deze wet is niet toepasselijk op de overeenkomsten aangegaan door :...2? de gemeenten en de intercommunale verenigingen...?(9 JULI 1971. _ Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen=Wet Breyne).

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) in http://just.fgov.be .Klik in de balk achter ?Juridische aard? op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts en zoek daar de nodige WetBOEKEN.