Eigenaar voert geen herstellingen uit

[missvdb]

Wij wonen momenteel om professionele redenen in het buitenland maar hebben nog steeds een huurhuis in Belgi?. Kennissen van ons bewonen het huis momenteel terwijl ze aan het bouwen zijn. De huisbazin is hiervan op de hoogte en we hebben haar ook een papier laten tekenen waarin dit alles vermeld staat. Ik denk dat we hierdoor wel ingedekt zijn. We huren al sinds juni 2004 en toen werd ons gezegd dat de ramen boven zouden vervangen worden want het hout was rot en bij slagregen, regende het wel eens binnen. Het terras was verzakt en de stenen lagen los maar ook dat ging hersteld worden. In de badkamer waren er enkele kleine moza?ektegeltjes los gekomen: ging ook hersteld worden. Nu 3 jaar later is er nog altijd niets gebeurd. Het huis is veranderd van eigenaar en de 1-ste eigenaar wou natuurlijk geen kostenmeer maken: over gegaan van broer naar zus (was deel van erfenis). Ook electriciteit is niet echt in orde (lampen springen om de 3 maanden en moeten vervangen worden). We hebben gebeld, aangetekende brieven gestuurd, met haar rond de tafel gezeten, beloftes gekregen maar daar blijft het dan ook bij. Als ze geld moet uitgeven, doet het pijn blijkbaar. Het zijn van die echte bricoleurs: alles van het goedkoopste en in het zwart. Nochtans betalen wij 700 euro per maand wat niet weinig is. Gezien het feit dat we in het buitenland zitten kunnen we niet veel meer doen dan haar opbellen en blijven pushen tot er iets beweegt. We zijn altijd vriendelijk en beleefd gebleven aan beide kanten maar in juli komen we terug en dan willen we wel dat alles in orde is. De badkamer vertoont nu ook schimmelplekken en er zijn nog andere zaken die dringend aan herstelling toe zijn. Om over die ramen maar te zwijgen...Ik heb hier gelezen over de 'exceptio non adimpleti contractus" en denk dat het bij ons wel van toepassing kan zijn. Want ik denk dat we haar enkel iets kunnen laten doen als we aan haar geld raken. We zijn het kotsbeu want we voelen ons meer dan een beetje voor de gek gehouden. We hadden al vroeger iets moeten doen maar ze had altijd wel een excuus: sterfgeval, depressie, ziekte enz...
Welk advies kunnen jullie ons geven, aub? Dringend want we willen er werk van maken. Bedankt!

[j.demoor]

?De verhuurder kan de huurder niet dwingen zijn verplichtingen na te komen indien hij zelf de zijne niet nakomt?(Cass. 26 juli 1844,Pas. 1844,I,226).

?De huurder kan de betaling van zijn huurgelden opschorten,zolang de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen(art.1719,1720 B.W.) niet uitvoert. De toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is gepast,omdat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij een partij geen rechten kan doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting te zijn gehouden?(Rb.Kortrijk 9 oktober 1984,T.R.D.-dossier 1988-1,7,noot).

?Alhoewel geen formele ingebrekestelling nodig is om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen inroepen,vereisen de regels van de goede trouw toch dat de tegenpartij op de hoogte is dat van haar de uitvoering van een verbintenis wordt gevraagd en dat in afwachting de eigen verbintenis wordt opgeschort.?(Kh.Dendermonde 11 maart 1993,Intern.Vervoerr. 1994,362).
Begin dus met dergelijke ingebrekestelling waarin u de niet-uitvoeringsexceptie aankondigt.

Zie ook:

K.B. 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil men een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid,gezondheid en bewoonbaarheid.

Decreet 15 juli 1997 houdende Vlaamse Wooncode(Titel III=Kwaliteitsbewaking) en voornamelijk het ?conformiteitsattest?

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) in http://just.fgov.be .Klik in de balk achter ?Juridische aard? op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts en zoek daar de nodige WetBOEKEN.

[missvdb]

Bedankt voor uw reactie op ons probleem. Praktisch nu.
Ze is dus volledig op de hoogte van de problemen dmv aangetekend schrijven, telefonisch en persoonlijk contact.
Nu kunnen we haar dus per aangetekend schrijven op de hoogte brengen van het feit dat we geen huurgeld meer betalen tot alles in orde gebracht is. 2 vragen: moeten we de gebreken laten vastleggen door 1 of andere instantie? Moeten we het volledige huurgeld inhouden of slechts een gedeelte daarvan? We willen hier geen problemen door krijgen. We willen alleen dat ze haar verplichtingen nakomt.
Graag een reactie, aub en alvast bedankt!

[scorpioen]

Ik citeer uit een vonnis:

"5. Door de huur niet meer te betalen hebben de huurders toepassing gemaakt van de exceptio non adempleti contractus, ook wel de exceptie van niet? uitvoering of niet-nakoming genoemd.

De beide partijen in een huurovereenkomst zijn verplicht hun verbintenissen na te leven. De huurder moet de huur betalen. De eigenaar moet de nodige herstellingen uitvoeren en ervoor zorgen dat de huurder een rustig genot heeft van het gehuurde goed.

Als algemene regel geldt artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek krachtens hetwelk alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan de partijen tot wet strekt. De partijen moeten de overeenkomst die ze hebben afgesloten naleveren. Zij moeten de verbintenissen die zij zijn aangegaan uitvoeren.

Het niet uitvoeren van de verbintenissen door een contractspartij, zoals in casu het niet betalen van de huur door de huurders of het niet uitvoeren van de nodige herstellingswerken door de eigenaar is in principe een inbreuk op deze verplichting om de afgesloten overeenkomst na te leven.

Eigenrichting, dit is het zichzelf recht verschaffen, het eigenmachtig optreden om de contractpartij te verplichten haar verbintenissen na te leven is in principe verboden.

Wanneer een partij haar verbintenissen niet uitvoert zal de contractpartij zich tot de rechter moeten wenden om de uitvoering van de verbintenissen te vorderen.

De exceptio non adempleti contractus is aldus een uitzondering ?n op de regel dat eigenrichting verboden is, ?n op de regel dat men zijn verbintenissen moet uitvoeren.
Omwille van de wederzijdse afhankelijkheid van de verbintenissen in een wederkerigeovereenkomst (de ene verbintenis bestaat slechts omwille van het bestaan van de andere verbintenis) wordt echter aanvaard dat een partij haar verbintenissen voorlopig niet uitvoert (opschort), indien haar contractpartij nalaat haar verbintenissen uit te voeren.

Hierbij moet echter steeds voor ogen gehouden worden dat de exceptio non adempleti contractus in principe een uitzondering is. Zij dient te goeder trouw te geschieden. Zij mag slechts geschieden indien er sprake is van een ernstige tekortkoming aan de hoofdverplichtingen van de overeenkomst. Een gedeeltelijke tekortkoming verantwoordt een daarmee evenredige opschorting. De wanprestatie van de partij die de exceptio non adempleti contractus toepast moet in verhouding zijn tot de
wanprestatie van de contractpartij.

De rechter dient te beoordelen of de ernst van de tekortkomingen van de eigenaar het niet uitvoeren door de huurder van zijn verbintenissen kan rechtvaardigen (Cass., 14 maart 1991, Arr. Cass. 1990-91, 735; Bull. 1991, 652; J.T. 1992, 77; Pas. 1991, I, 652; R.W. 1993-94, 1276; Res Jur. Imm. 1992, 175).

6. Vooreerst dient vastgesteld te worden dat, alhoewel de waterinsijpelingen ongetwijfeld een mingenot veroorzaakten, dit toch niet wegneemt dat de huurders nog steeds in de woning konden blijven wonen en er een belangrijk genot van hadden. De huurders konden dan ook niet in redelijkheid verwachten dat zij helemaal geen huur meer verschuldigd waren voor het gebruik van de woning. Gedurende maanden helemaal geen huur betalen is duidelijk een wanverhouding met het geleden mingenot."

scorpioen

[missvdb]

Bedankt voor jullie reacties. We hebben nu een aangetekende brief verzonden met de melding dat we maar 1/3 van de huur zullen betalen tot alle herstellingen zijn uitgevoerd. We zijn benieuwd en ik hou jullie op de hoogte!

[missvdb]

Gewoon even melden dat er inderdaad reeds 2 van de 3 zaken hersteld zijn maar we betalen nog altijd maar 1/3 van de huur (rest staat op een rekening). Maar we zijn het beu en gaan op zoek naar iets om te kopen. Nu is de vraag: wat gebeurt er met de huur die we achter gehouden hebben omdat ze geen herstellingen uitvoerde? Wij zijn eigenlijk van plan om het te gebruiken indien ze weigert om de huurwaarborg terug te geven. Kunnen we dat doen? En hoeveel maanden opzeg moeten we haar geven? We huren sinds juni 2004 met een standaard huurcontract. We verblijven reeds 1 jaar in het buitenland en ik weet eigenlijk niet zo goed of er nu al veranderingen zijn in de wetgeving mbt opzeg huurcontract.
Alvast bedankt voor mogelijk reacties!