Huurindexatie vragen (berekening en terugwerkende kracht)

[lightningbit]

Beste experts,

graag wilde ik enkele zaken hier voorleggen, om mijn eigen bevindingen te staven, ofwel te verbeteren...

basis gegevens:
- huurkontrakt getekend in augustus 2004, huur: 770€
- huurkontrakt gaat in september 2004 (en verjaard dus telkens in september)


telkens in de volgende jaren, kreeg ik van de verhuurder het schrijven met de informatie van de aangepasten huurprijs door indexatie:
- in november 2005: nieuwe huurprijs volgens de formule : 788,78 EUR = 770,00 EUR * 116,78 / 114,00 (met de vraag om het verschil voor de maanden sept, okt, nov ook bij te storten)
- in november 2006: nieuwe huurprijs volgens de formule : 802,08 EUR = 770,00 EUR * 118,75 / 114,00 (met de vraag om het verschil voor de maanden sept, okt, nov ook bij te storten)
- in november 2007: nieuwe huurprijs volgens de formule : 812,01 EUR = 770,00 EUR * 120,22 / 114,00 (met de vraag om het verschil voor de maanden sept, okt, nov ook bij te storten)

nu kreeg ik in november 2008 geen schrijven, echter wel in januari 2009
* volgens het schrijven zou mijn nieuwe huurprijs zijn: 866.82€ (volgens zijn formule: 770 x 126.15 (index aug 2008) / 112.06 (index juli 2003)

terwijl ik via http://www.statbel.fgov.be/indicators/c ... 09&y2=2008 uitkom op 852,07 EUR = 770,00 EUR * 126,15 / 114,00 ?

dus ik ga er van uit dat de verhuurder gewoon een rekenfoutje heeft gemaakt? (verkeerde index genomen)

ook vraagt de verhuurder in het schrijven van januari om het verschil met terugwerkende kracht bij te storten voor sept, okt, nov, dec, jan
terwijl ik meen gelezen te hebben, dat dat maar voor 3 maanden met terugwerkende kracht kan? (dus jan, dec, nov)?

ging het nu om enkele € centen, geen probleem, maar het verschil kan nu toch aardig oplopen


Alvast bedankt voor elke expert advies

L.

[Vandebos]

Uw verhuurder kan de huurindex enkel met 3 maanden terugwerkende kracht vanaf kennisname door u van zijn mededeling vragen.

Art. 6 huurwetgeving:

Art. 6. Indexatie.
(Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten en op voorwaarde dat de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud eenmaal per huurjaar, verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, volgens de regels bepaald bij artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek.) <W>
Deze aanpassing vindt slechts plaats op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek.

Deze kennisname wordt geregeld door art 53bis ger. W.

Ten aanzien van de geadresseerde, en tenzij de wet anders bepaalt, worden de termijnen die beginnen te lopen vanaf een kennisgeving op een papieren drager berekend :
1° wanneer de kennisgeving is gebeurd bij gerechtsbrief of bij een ter post aangetekende brief met ontvangstbewijs, vanaf de eerste dag die volgt op deze waarop de brief aangeboden werd op de woonplaats van de geadresseerde of, in voorkomend geval, op zijn verblijfplaats of gekozen woonplaats;
2° wanneer de kennisgeving is gebeurd bij aangetekende brief of bij gewone brief, vanaf de derde werkdag die volgt op die waarop de brief aan de postdiensten overhandigd werd, tenzij de geadresseerde het tegendeel bewijst.

De indexcijfers die u gebruikt zijn correct. Uw verhuurder heeft vermoedelijk een kleine fout gemaakt, gelet op de correcte berekening in de voorgaand jaren.

Tussen haakjes, aangezien de gezondheidsindex in juni met 1.10% is gedaald heeft u het recht om aan uw verhuurder te vragen vanaf juli 2009 deze daling in mindering te brengen op uw huur.

[lightningbit]

Uw verhuurder kan de huurindex enkel met 3 maanden terugwerkende kracht vanaf kennisname door u van zijn mededeling vragen.

Art. 6 huurwetgeving:

Art. 6. Indexatie.
(Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten en op voorwaarde dat de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud eenmaal per huurjaar, verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, volgens de regels bepaald bij artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek.) <W>
Deze aanpassing vindt slechts plaats op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek.

Deze kennisname wordt geregeld door art 53bis ger. W.

Ten aanzien van de geadresseerde, en tenzij de wet anders bepaalt, worden de termijnen die beginnen te lopen vanaf een kennisgeving op een papieren drager berekend :
1° wanneer de kennisgeving is gebeurd bij gerechtsbrief of bij een ter post aangetekende brief met ontvangstbewijs, vanaf de eerste dag die volgt op deze waarop de brief aangeboden werd op de woonplaats van de geadresseerde of, in voorkomend geval, op zijn verblijfplaats of gekozen woonplaats;
2° wanneer de kennisgeving is gebeurd bij aangetekende brief of bij gewone brief, vanaf de derde werkdag die volgt op die waarop de brief aan de postdiensten overhandigd werd, tenzij de geadresseerde het tegendeel bewijst.

De indexcijfers die u gebruikt zijn correct. Uw verhuurder heeft vermoedelijk een kleine fout gemaakt, gelet op de correcte berekening in de voorgaand jaren.

Tussen haakjes, aangezien de gezondheidsindex in juni met 1.10% is gedaald heeft u het recht om aan uw verhuurder te vragen vanaf juli 2009 deze daling in mindering te brengen op uw huur.

alvast bedankt voor het advies!!

i.v.m. de gewijzigde index in Juli, bestaat er ergens een referentie/rekenmodule online waar ik de verhuurder naar kan verwijzen?

L.

[Vandebos]

De gedaalde index vindt u terug op de website waar je de berekening hebt uitgevoerd. (Linksboven.)

De daling van de gezondheidsindex en de gevolgen voor huurprijzen werden uitgebreid besproken in de kranten verleden maand. ( zal eens zoeken naar het wetsartikel dat deze vraag ondersteunt)

[lightningbit]

nog een klein bijkomend vraagje

nudat ik reeds 7 maanden (jan - jul) ongeveer 14€ te veel per maand betaal, wil dat ook zeggen dat ik dat van slechts van de laatste 3 maanden kan terug vorderen/laten corrigeren door de verhuurder ?

L.

[Vandebos]

Neen, alles wat je teveel betaald hebt mag je terugvragen.

Ik zou het eenvoudig houden. Stel hem voor dat je in augustus en september de correcte prijs betaalt, dat hij je in oktober de nieuwe indexering toezend. (hij mag dit gerust reeds in oktober doen, hiertoe hoeft hij absoluut niet te wachten tot november) en dat hij de teveel betaalde sommen verrekent in je te betalen huurgelden het komende jaar.

Iedereen tevreden...

[Tompiet]

Ik heb toch nog een vraagje hieromtrent:

De huur van de topicstarter gaat in in september 2004...als zijn verhuurder zijn huur in november 2005 wilt indexeren is deze bijgevolg te laat en mag hij max. 3 maanden met terugwerkende kracht eisen (in zijn geval september, oktober en november)

Daarna indexeert de verhuurder pas in november 2006 (logisch, want hij mag slechts 1 maal per jaar indexeren) ... maar in dat opzicht is hij toch niet "te laat" ( 1 jaar na de laatste indexering = zoals het hoort) en mag hij bijgevolg geen 3 maanden met terugwerkende kracht eisen ? Waar zit mijn redenering juist fout ?

Mijn eigen verhuurder doet het nog sterker: mijn contract is ingegaan op 1/2/13 (getekend januari 2013). Pas nu (voor november 2016) wil hij gaan indexeren. Op Augustus, september en oktober 2016 heeft hij nog recht op indexering (met 3 maanden terugwerkende kracht). In diezelfde brief zegt hij de volgende keer wil gaan indexeren in februari 2017. Dat kan toch niet zomaar ?

Graag uw toelichting hieromtrent. Alvast bedankt.

Tom

[bosprocureur]

Ik heb toch nog een vraagje hieromtrent:

............/............

Mijn eigen verhuurder doet het nog sterker: mijn contract is ingegaan op 1/2/13 (getekend januari 2013). Pas nu (voor november 2016) wil hij gaan indexeren. Op Augustus, september en oktober 2016 heeft hij nog recht op indexering (met 3 maanden terugwerkende kracht). In diezelfde brief zegt hij de volgende keer wil gaan indexeren in februari 2017. Dat kan toch niet zomaar ?

Graag uw toelichting hieromtrent. Alvast bedankt.

Tom

Ik antwoord enkel op uw laatste vraag, dat zal wel duidelijker zijn.

Uw verhuurder mag elk jaar indexeren, en dat op de verjaardag van de ingangsdatum. Mag, moet niet.

Daarbij mag hij drie maand "terugkeren" . Dit wil zeggen dat hij in uw geval ( ? waarom pas in november en niet nu in oktober?) in om het even welke maand maar ten vroegste vanaf februari mag indexeren.
Dus ook pas in april of zoals hier in november.
Als hij in november de indexatie vraagt, mag hij niet teruggaan tot februari, maar vanaf augustus, september, oktober, en de lopende maand november.
Volgend jaar heeft hij recht op het opnieuw geïndexeerde bedrag vanaf februari; vraagt hij het later, dan is dat zijn zaak, maar hij mag enkel effectief de laatste drie maand + de lopende maand bijvragen.

[sloeberken]

Mijn eigen verhuurder doet het nog sterker: mijn contract is ingegaan op 1/2/13 (getekend januari 2013). Pas nu (voor november 2016) wil hij gaan indexeren. Op Augustus, september en oktober 2016 heeft hij nog recht op indexering (met 3 maanden terugwerkende kracht). In diezelfde brief zegt hij de volgende keer wil gaan indexeren in februari 2017. Dat kan toch niet zomaar ?

Hij mag zelfs in januari 2017 indexeren, is de datum van ondertekening van het contract die telt, met de gezondheidsindex van december 2016.

Berekening van de indexatie
Sinds 1994 gebeurt de indexatie op basis van de schommelingen van de gezondheidsindex. Deze indicator komt overeen met het algemeen indexcijfer, maar houdt geen rekening met de prijsstijgingen van tabak, alcohol, benzine en diesel.

Om de geïndexeerde huurprijs te kennen, moet u de volgende formule toepassen:
(basishuurprijs x nieuw indexcijfer) / aanvangsindexcijfer.

De basishuurprijs is de huurprijs die de huurder en verhuurder bij het sluiten van het huurcontract overeengekomen zijn. De kosten en lasten die de huurder maandelijks verschuldigd is, maken daar in geen geval deel van uit.
Het nieuwe indexcijfer is de gezondheidsindex van de maand die aan de verjaardag van het huurcontract voorafgaat. De aanvangsindex is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de maand waarin u het huurcontract sloot.

[bosprocureur]

Mijns inziens hoort hier toch een kleine rechtzetting :

De datum van ondertekening geldt, maar dan wel enkel voor de vaststelling van de beginindex (die van de maand voorafgaand aan de ondertekeningsdatum).

Het aanrekenen van de nieuwe index daarentegen kan vanaf de verjaardag van de begindatum. Het eenvoudigste is gebruik maken van de huurcalculator ( http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/ ... alculator/ ).

[sloeberken]

Inderdaad bosprocureur was even het noorden kwijt sorry.

De huurprijs bij de woninghuur mag slechts geïndexeerd worden op de verjaardag van de overeenkomst.
De verjaardag is wel de datum waarop het contract effectief is ingegaan.
De verjaardag is dus niet de datum van ondertekening van het contract.

[Tompiet]

"De huur mag slechts geïndexeerd worden op de verjaardag van de overeenkomst" In mijn geval kan dat dus in februari , maar de eigenaar kiest er pas voor om dit te doen in November.

Hij mag ook slechts 1x per jaar indexeren.

Je zou dus kunnen stellen dat, aangezien hij de laatste keer heeft geindexeerd in November 2016 (met 3 maanden terugwerkende kracht) de eerstvolgende mogelijkheid tot indexering dan pas November 2017 (met 3 maanden terugwerkende kracht) wordt ? Want indexeren mag maar 1 x per jaar... ?

Waar zit ik hier fout in mijn denkwijze ?

[mava105]

Hij mag indexeren op de verjaardag. Het is niet omdat hij het de vorige keer vergeten is te doen, dat hij het op die verjaardag niet meer mag.

[sloeberken]

"De huur mag slechts geïndexeerd worden op de verjaardag van de overeenkomst" In mijn geval kan dat dus in februari , maar de eigenaar kiest er pas voor om dit te doen in November.

Hij mag ook slechts 1x per jaar indexeren.

Je zou dus kunnen stellen dat, aangezien hij de laatste keer heeft geindexeerd in November 2016 (met 3 maanden terugwerkende kracht) de eerstvolgende mogelijkheid tot indexering dan pas November 2017 (met 3 maanden terugwerkende kracht) wordt ? Want indexeren mag maar 1 x per jaar... ?

Waar zit ik hier fout in mijn denkwijze ?

De indexatie van november 2016 is deze van februari 2016, hij mag in februari 2017 terug indexeren.