woning gekocht, nu nog de huurders!

[gertdegroote]

Hallo,

Op 4/7/2008 werden wij (mijn vrouw en ik) de fiere eigenaars van een woning.

De woning was verhuurd, met mondelinge huurovereenkomst. Aangezien we zelf de woning willen betrekken, na verbouwing, gaven wij de huurders een aangetekend schrijven verstuurd op 5/7/08, ingaande de eerste van de volgende maand, dus 1/8/08. Volgens de notaris was de wettelijke termijn 3 maand en dit staat dus ook getekend in het schrijven.

Met de vorige eigenaars werd afgesproken dat de huurders de huur moesten betalen aan ons vanaf 1/7/08. Dit alles werd aangegeven in het aangetekend schrijven.

We maakten een afspraak met de huurders om even langs te gaan en ons even voor te stellen en wat kennis te maken.

Toen wij in het huis aankwamen werden we direct verwelkomd door een zeer onaangename geur. De huurders zijn nogal van laag alooi, moeder staat op invaliditeit, dochter is werkloos. niet dat daarvoor iemand van laag alooi is maar bon, geloof me, het is een juiste beschrijving.

We stelden ons aan elkaar voor, zeer gemoedelijk. en moeder kwam met het verhaal dat zij bij 'tstad' de aanvraag had ingediend om de woning onbewoonbaar te verklaren. volgens haar zou deze aanvraag reeds ingediend geweest zijn voor wij het huis kochten, nochtans vinden wij hier niets van terug in onze verkoopakte, integendeel staat hier in dat hier geen kennis van is, verklaard door de stad ninove.


ook maakte zij de bewering dat je iemand die invalide is verklaard niet uit het huis kan zetten.

bij de vorige eigenaars betaalden ze reeds 8 maand geen huur meer. ze weigerden deze te betalen omdat de stoven (verwarming op mazout) niet meer werkten.

tot op heden is de aangetekende zending nog steeds niet afgeleverd. en hebben wij ook nog steeds geen betaling ontvangen.

Aangezien wij beiden jonge mensen zijn en dit onze eerste aankoop is, wij zelf huren en het toch ook niet zo breed hebben, hopen wij deze zaak zo spoedig mogelijk opgelost te krijgen.

We willen niet perse in gevecht gaan met deze mensen, maar toch krijgen wij het gevoel dat zij niet van plan zijn het pand te verlaten op de opgegeven opzegtermijn van 3 maand waarvan zij mondeling reeds op de hooghte zijn gebracht.

iedere aanwijzing of hulp zou welkom zijn, wat te doen in dit soor situaties, wat je kan doen.

verder weigeren de huurders de toegang tot het huis tot eenieder die wil binnenkomen. nu zijn wij binnengeraakt, alhoewel we dit niet hadden verwacht. De vorige eigenaars zijn nog niet eens binnengeraakt om hun eigendommen (overeengekomen in de akte) buiten te halen.

zoals je ziet, alle hulp is welkom.

Vriendelijke groeten
en dank bij voorbaat
Gert & Sarah

[Efjoma]

U kocht een woning zonder deze gezien te hebben, en ik vermoed dan ook dat de prijs zo interessant was dat U wel kon vermoeden dat er iets mis was. Dit ter zijde. De aangetekende zal waarschijnlijk niet afgehaald worden en terug bij u besteld worden. Er rest dan nog voldoende tijd om de aangetekende door een deurwaarder te laten bezorgen en de opzegtermijn op 01/08/08 te laten ingaan. Waarschijnlijk zal de huurder ook U geen huur betalen en kunt u na bv. drie maanden naar de vrederechter gaan. Hou in gegeven omstandigheden toch rekening dat u minstens de eerste zes maanden weinig aan uw huis zal hebben. Het onbewoonbaar verklaren zou nog het beste zijn dat u kan overkomen.

[Efjoma]

Met uw minachting voor de bewoners van de woning heb ik het, gezien de omstandigheden, wel moeilijk.

[gertdegroote]

Met uw minachting voor de bewoners van de woning heb ik het, gezien de omstandigheden, wel moeilijk.

Beste,

Ikzelf werk in de sociale sector en heb geen minachting voor deze mensen, het enige wat ik hierboven heb gezegd is om een beeld te schetsen van de situatie,

wij hebben het huis wel degelijk op voorhand gezien, ook is er een schatter langsgeweest (met heel veel moeite) van de kredietinstelling die onze lening verschafte.

het huis is namelijk verkocht door een immomakelaar, en ik denk dat als je naar de huidige markt van huizen kijkt dat het opvallend is dat als beide kopers niet zo een groot inkomen hebben. Let er ook op dat wij nu een appartement huren en daarop ook een lening af te betalen hebben. Breed is het leven niet echt.

allezins al bedankt voor de reactie. Verdere hulp is nog steeds welkom.

Vriendelijke groeten.

[j.demoor]

‘De elementaire vereisten van veiligheid,hygiëne en bewoonbaarheid zijn beschikkingen van openbare orde.Een woning die daar niet aan voldoet wordt onttrokken aan de handel en kan niet het voorwerp uitmaken van een huurovereenkomst(art.6 en 1128 B.W.).Mocht zodanige woning toch verhuurd worden,dan is de overeenkomst nietig(art.1131 en 1133 B.W.)’[Vred.Grâce-Hollogne 11 juli 2000,Echos log. 2000,123,noot THOLOME,L.].

Zolang de woning niet onbewoonbaar verklaard is door de burgemeester blijft de overeenkomst geldig.

“Art.11.Wanneer een huurovereenkomst vervalt of eindigt ten gevolge van een opzegging, kan de huurder, die het bewijs levert van buitengewone omstandigheden, om een verlenging verzoeken.Deze verlenging wordt, op straf van nietigheid, uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huur aan de verhuurder gevraagd bij een ter post aangetekende brief.Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter, rekening houdend met de belangen van de twee partijen, ondermeer met de eventuele hoge leeftijd van een van de partijen, de verlenging toestaan...”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

Invaliditeit van de huurder is op zich niet noodzakelijk die buitengewone omstandigheid.

‘In de wederkerige contracten geldt de exceptio non adimpleti contractus van rechtswege.Zij laat aan ieder van de partijen toe de uitvoering van haar verbintenis op te schorten en de nakoming van haar eigen verplichtingen uit te stellen tot zolang de tegenpartij in gebreke blijft de hare te volbrengen‘(Cass. 24 april 1947,Arr.Cass. 1947,133).

"De verhuurder kan de huurder niet dwingen zijn verplichtingen na te komen indien hij zelf de zijne niet nakomt"(Cass. 26 juli 1844,Pas. 1844,I,226).

"Alhoewel geen formele ingebrekestelling nodig is om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen inroepen,vereisen de regels van de goede trouw toch dat de tegenpartij op de hoogte is dat van haar de uitvoering van een verbintenis wordt gevraagd en dat in afwachting de eigen verbintenis wordt opgeschort."(Kh.Dendermonde 11 maart 1993,Intern.Vervoerr. 1994,362).

Er is ook een zekere proportionaliteit vereist tussen het in gebreke zijn van de verhuurder en de opgeschorte huurbetaling.

‘omdat de stoven (verwarming op mazout) niet meer werkten’ kan zulk in gebreke blijven van de verhuurder(u vanaf 4/7/2008) zijn.

Ga volledigheidshalve naar (Belgische wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be/ . Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten.

[Efjoma]

Tegen de winter zal je moeten zorgen dat de verwarming werkt. Beter geen huur en het huis snel vrij dan een hoop kosten die je, wegens verbouwingen, misschien toch niet van plan was te maken. Laat een compromis wel vastleggen door de vrederechter!