nieuw appartement in gebruik genomen

[roharro]

Ik werk nog steeds verder aan mijn dossier. Ik heb intussen reeds twee advocaten het dossier laten bestuderen maar ik heb hen bedankt voor verdere diensten aangezien ze zich volgens mij grondig vergissen.

Nummer één beweerde dat de (enige) oplosing een wijziging van de statuten van het gebouw is en dat ik daartoe een bijzondere vergadering van de VME moet organiseren. Uiteraard, als de door mij (en al de andere kopers) betwiste clausule uit de statuten zou worden verwijderd zou het probleem wel verdwenen zijn. Maar de Meester zag daarbij wel over het hoofd dat die beslissing met unanimiteit moet worden genomen, per definitie niet haalbaar omdat de promotor als eigenaar van 12 van de 19 appartementen verlmoedelijk niet mee zal instemmen.....

Nummer twee beweerde dat Artikel 577 para. 9 een afwijking mogelijk maakt van de algemene regel in functie van het nut dat de gemene delen hebben voor de respectievelijke private delen. En omdat de niet-verkochte appartementen voor de verkoper geen nut hebben zou de clausule in de statuten kracht van wet hebben. Nochtans is het volgens mij duidelijk dat de term "nut" niet op die wijze mag geinterpreteerd worde, zoniet zou een verhuurder wiens appartement tijdelijk niet verhuurd is ook geen onkosten moeten betalen.

Ik zal de zaak dus noodgedwongen nog verder moeten bestuderen....

[Vandebos]

Roharro, heb je het wetsvoorstel voor de nieuwe wet op mede-eigendom al eens gelezen? Zoals pedro reeds in een andere post meldde zal de meerderheid van VME's hun statuten dienen aan te passen. Schuilt er daar geen gelegenheid?

[roharro]

Ik kom nog eens terug op mijn vraag aan het begin van dit onderwerp. Mijn kalvarieweg is nog niet ten einde, ik ben nog steeds op zoek naar "het licht".
De ene helft van de geraadpleegde professionele juristen/advocaten
beweert ten stelligste dat een clausule in de statuten waarbij de promotor zich onttrekt aan het betalen van zijn deel in de gemeenschappelijke kosten onwettig is en dus onbestaand. Het andere kamp zijn mening varieert van perfect toelaatbaar tot "dubbeltje op zijn kant".

Als ik alle meningen op een rij zet en samenvat komt alles neer op de interpretatie van de betekenis van het woord "nut" in onderstaande wettekst:

Art. 577 van het BW § 9:
...De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben.

Volgens mijn eigen interpretatie (welke ook die is van de eerste groep juristen/advocaten) dient men onder nut het constante, "structurele" nut te
verstaan van een welbepaalde kost voor een welbepaald appartement (bijvoorbeeld men kan voorzien dat gelijkvloerse appartementen de kosten van de lift niet mee moeten betalen).
Daartegenover interpreteert de tweede groep de notie nut als een gegeven dat varieert in de tijd: voor een leegstaand appartement hebben de gemaakte kosten geen nut. Deze zienswijze lijkt me een verkeerde interpretatie want ze zou dan ook moeten inhouden dat het nut gelinkt wordt aan het gebruik of de opbrengst (een appartement dat niet bewoond/verhuurt is zou dan ook geen bijdrage moeten leveren in de gemeenschappelijke kosten.

En buiten de twee noties "waarde" en "nut" laat het art. 577 geen enkele andere maatstaf toe.

Vraag is dus: wat betekent "nut" in bovenvermeld artikel B.W.?

[roharro]

Ik ben nog steeds aan het werken naar een oplossing toe. Vriendelijke vragen rechtstreeks aan promotor en onrechtstreeks via syndicus lokken geen enkele reactie uit.

Persoonlijk vind ik dat de eigenaars van de verkochte appartementen via de VME en de syndicus hun rechten moeten opeisen, desnoods langs gerechtelijke weg. Binnen twee en een halve maand heeft de jaarlijkse vergadering van mede-eigenaars plaats.

Ik zou het dispuut als punt op de agenda kunnen laten plaatsen teneinde de VME een beslissing te laten nemen wat betreft de te ondernemen actie, ware het niet dat de promotor deel uitmaakt van die VME, enerzijds als persoonlijke eigenaar van een appartement (hij betrekt zelf een appartement in het gebouw), anderzijds via zijn vennootschap voor de nog niet verkochte appartementen (meer dan 50 percent van de totaliteit).

Hij kan dus elke beslissing blokkeren.

Een mogelijkheid is dat ik als enige medeigenaar de zaak aanhangig maak bij het Gerecht, maar dan moet ik wel persoonlijk voor al mijn kosten opdraaien (en voor nog meer kosten als ik de zaak zou verliezen). Ik zou dus liever een gemeenschappelijke actie voeren, vooral omdat de rechtskundigen mij uiteenlopende kansen geven met betrekking tot een mogelijk succes.

Hoe los ik dit best op? Alle mede-eigenaars uitgezonderd de promotor uitnodigen voor een drink na afloop van de vergadering? Kan een ad-hoc vereniging van misnoegde mede-eigenaars een rechtszaak inspannen?

ps: contacteren van de andere mede-eigenaars op voorhand is schier onmogelijk aangezien ik hun privé-adressen niet ken (de appartementen worden gebruikt als tweede verblijf)

[Vandebos]

Een aangetekend schrijven aan de syndicus waarin u hem krachtens de richtlijnen van het BIV, de privacy commissie en de tekst van de nieuwe wetgeving die dit jaar in voege zal treden verzoekt om een lijst met de adressen van de mede eigenaars zou dat laatste probleem moeten oplossen.

[Vandebos]

hij bezit alleen allen meer dan 50% van de aandelen, dat wil zeggen dat hij maximaal het aantal vertegenwoordigde aantal 10.000sten zonder de zijne meegeteld op een vergadering mag gebruiken. Als de stemming van een punt door hem dan wordt geblokkeerd heeft u de mogelijkheid om naar de vrederechter te stappen wegens meerderheidsmisbruik... zeker aangezien het over een punt dat tot zijn eigen voordeel strekt.

[roharro]

hij bezit alleen allen meer dan 50% van de aandelen, dat wil zeggen dat hij maximaal het aantal vertegenwoordigde aantal 10.000sten zonder de zijne meegeteld op een vergadering mag gebruiken. Als de stemming van een punt door hem dan wordt geblokkeerd heeft u de mogelijkheid om naar de vrederechter te stappen wegens meerderheidsmisbruik... zeker aangezien het over een punt dat tot zijn eigen voordeel strekt.

Inderdaad, Maar zijn situatie is iets ingenieuzer:

1. hij kan stemmen als privé-persoon voor het appartement dat hijzelf (samen met zijn echtgenote) van de NV heeft gekocht waarvan hij hoofdaandeelhouder is en CEO

2. de NV (vertegenwoordigd door hemzelf of een mede-vennoot) heeft meer dan 50 percent van de stemmen

Dus: stemmen van NV worden herleid tot aantal van de andere stemmen, maar bij die andere stemmen zit de stem van privaat persoon NN die ook tegen zal stemmen.....bijgevolg is het geen onbesliste stemming maar een meerderheid met één stem....

Een aangetekend schrijven aan de syndicus waarin u hem krachtens de richtlijnen van het BIV, de privacy commissie en de tekst van de nieuwe wetgeving die dit jaar in voege zal treden verzoekt om een lijst met de adressen van de mede eigenaars zou dat laatste probleem moeten oplossen.

Syndicus zegt dat onder huidige wetgeving hij enkel het adres mag meedelen van de mede-eigenaars die hun toestemming daartoe hebben gegeven. Syndicus vreest dat hij anders problemen krijgt. Hij heeft me wel de namen gegeven (maar die had ik al want die staan ook op de brievenbussen). Zo heb ik twee eigenaars kunnen localiseren. Eentje gaat akkoord met mij, de andere .....is een politicus die principieel ook akkoord gaat met mij maar terughoudend reageert wat betreft juridische stappen bij gerecht (het komt hem niet goed uit dat zijn politieke achterban op de hoogte zou komen van zijn investering in dit tweede verblijf).....

[Vandebos]

Syndicus tracht zich onder zijn verantwoordelijkheid uit te draaien...

bezorg hem Hiervan een kopie ter herinnering en van de tekst van de privacy-commissie die je in de link in onderschrift terugvindt. Stel hem in gebreke bij gebrek aan het je bezorgen van de gegevens binnen de tien dagen na ontvangst van je schrijven.

In het schrijven natuurlijk een reden vermelden waarvoor je deze gegevens opvraagt. (Contacteren mede-eigenaars met betrekking tot kosten bv.)

[roharro]

Syndicus tracht zich onder zijn verantwoordelijkheid uit te draaien...

bezorg hem Hiervan een kopie ter herinnering en van de tekst van de privacy-commissie die je in de link in onderschrift terugvindt. Stel hem in gebreke bij gebrek aan het je bezorgen van de gegevens binnen de tien dagen na ontvangst van je schrijven.

In het schrijven natuurlijk een reden vermelden waarvoor je deze gegevens opvraagt. (Contacteren mede-eigenaars met betrekking tot kosten bv.)

Nog eens getelefoneerd met syndicusbureau. Ik vrees dat zij een vertragingsmaneuver gaan uitvoeren tot vergadering ME voorbij is.
Tot wanneer kan ik dit als punt op agenda laten plaatsen. Staat niks in statuten.

[Vandebos]

Altijd, doch best ten laatste een maand voor dat de algemene vergadering plaatsvind. Dan kan de syndicus niet aanhalen dat u hem onvoldoende tijd geeft om dit punt dit jaar nog op de agenda te plaatsen.

Altijd aangetekend en per gewone post sturen natuurlijk.


Ps meerderheidsmisbruik kan in bovenstaand geval nog steeds aangetoond worden aangezien beide partijen een ontegensprekelijk gemeenschappelijk belang hebben.

[roharro]

Altijd, doch best ten laatste een maand voor dat de algemene vergadering plaatsvind. Dan kan de syndicus niet aanhalen dat u hem onvoldoende tijd geeft om dit punt dit jaar nog op de agenda te plaatsen.

Altijd aangetekend en per gewone post sturen natuurlijk.


Ps meerderheidsmisbruik kan in bovenstaand geval nog steeds aangetoond worden aangezien beide partijen een ontegensprekelijk gemeenschappelijk belang hebben.

Bedankt!!! Nu mijn bloeddruk nog onder controle houden!!!

[roharro]

Het verhaal gaat nog steeds verder......

In het gebouw is een beheerraad benoemd samengesteld uit drie personen. Ik ben een van de mede-beheerders.
Moet onder de oude/bestaande wetgeving die nog van kracht zal zijn ten tijde van de komende jaarlijkse vergadering de beheerrraad de VME er attent op maken dat de verdeling van de kosten tussen de appartementen waarschijnlijk in strijd is met de vigerende wetgeving? Behoort maw de controle van de verdeling van de totale kosten over de verschillende privative delen ook tot de taak en de verantwoordelijkheid van de beheerders?

Een mede-eigenaar heeft zich nu tot mij gericht met het verzoek dat de beheerraad op de algemene vergadering zal adviseren tot het weigeren van kwijting aan de syndicus op deze basis.

Maar de syndicus beweert dat hij alleen maar moet doen wat in de statuten staat. Statuten welke wij betwisten -voor wat betreft de omslag van de kosten over de private delen- omdat ze in stijd zijn met de wetgeving.
Wat is de verantwoordelijkheid van de beheerraad in deze kontekst? Kan of moet de beheerraad hier voorbehoud maken? Wat indien beheerrraad laat passeren?

De beheerraad zal vergaderen zelfde dag, voorafgaandelijk aan VME vergadering.

[Vandebos]

Is er binnen de beheerraad eensgezindheid? (of een meerderheid van 2 tegen 1)

Het is de taak van de raad om de syndicus bij te staan in het beheer en deze te controleren... Als er dan twijfels bestaan over de geldigheid van punten opgenomen in de basisakte die een directe negatieve financiële weerslag hebben op een aantal mede-eigenaars en een buiten proportie positieve voor anderen dient de raad de syndicus hierop te wijzen en wordt van hem een gefundeerd antwoord verwacht. (befehl ist befehl is sinds Nürenberg nogal risicovol als verdediging..)

Het niet goedkeuren van de eindafrekening kan mi niet zomaar gekoppeld worden aan de verdeelsleutel waarmee deze afrekening wordt verdeeld over de diverse mede-eigenaars. Het is namelijk in dat laatste stuk dat er een probleem is in dit geval.

De syndicus kwijting weigeren voor zijn beheer is een andere zaak, dat kan natuurlijk wel. Laat die mede-eigenaar dan wel aangetekend aan de syndicus verzoeken vanaf heden de post kwijting te splitsen in 2 punten kwijting boekhouding en kwijting beheer syndicus.

[Pedro]

Altijd, doch best ten laatste een maand voor dat de algemene vergadering plaatsvind. Dan kan de syndicus niet aanhalen dat u hem onvoldoende tijd geeft om dit punt dit jaar nog op de agenda te plaatsen.

Altijd aangetekend en per gewone post sturen natuurlijk.


Ps meerderheidsmisbruik kan in bovenstaand geval nog steeds aangetoond worden aangezien beide partijen een ontegensprekelijk gemeenschappelijk belang hebben.

Even corrigeren. Een dagordepunt op de agenda plaatsen kan NIET altijd. De syndicus dient conform de bepalingen in het reglement van mede-eigendom de oproeping binnen een bepaalde periode voor de vergadering aan de eigenaars over te maken. Dagordepunten die een eigenaar behandeld wil zien dienen dus voor verzending van de oproeping toe te komen. Nadien mag de syndicus deze niet meer opnemen aangezien de oproeping dan reeds verstuurd werd en er hier dan niets meer mag worden aan veranderd. 1 uitzondering. Wanneer alle eigenaars FYSIEK aanwezig zijn en unaniem akkoord gaan dat tijdens de vergadering een punt wordt bijgevoegd, kan er vooralsnog worden over gestemd. De kans dat dit gebeurt is quasi nihil. Sommige statuten voorzien dat de oproeping ten laatste een maand voor de vergadering dient toe te komen. Let hier dus mee op.

[Pedro]

Ik ben nog steeds aan het werken naar een oplossing toe. Vriendelijke vragen rechtstreeks aan promotor en onrechtstreeks via syndicus lokken geen enkele reactie uit.

Persoonlijk vind ik dat de eigenaars van de verkochte appartementen via de VME en de syndicus hun rechten moeten opeisen, desnoods langs gerechtelijke weg. Binnen twee en een halve maand heeft de jaarlijkse vergadering van mede-eigenaars plaats.

Ik zou het dispuut als punt op de agenda kunnen laten plaatsen teneinde de VME een beslissing te laten nemen wat betreft de te ondernemen actie, ware het niet dat de promotor deel uitmaakt van die VME, enerzijds als persoonlijke eigenaar van een appartement (hij betrekt zelf een appartement in het gebouw), anderzijds via zijn vennootschap voor de nog niet verkochte appartementen (meer dan 50 percent van de totaliteit).

Hij kan dus elke beslissing blokkeren.

Een mogelijkheid is dat ik als enige medeigenaar de zaak aanhangig maak bij het Gerecht, maar dan moet ik wel persoonlijk voor al mijn kosten opdraaien (en voor nog meer kosten als ik de zaak zou verliezen). Ik zou dus liever een gemeenschappelijke actie voeren, vooral omdat de rechtskundigen mij uiteenlopende kansen geven met betrekking tot een mogelijk succes.


Hoe los ik dit best op? Alle mede-eigenaars uitgezonderd de promotor uitnodigen voor een drink na afloop van de vergadering? Kan een ad-hoc vereniging van misnoegde mede-eigenaars een rechtszaak inspannen?

ps: contacteren van de andere mede-eigenaars op voorhand is schier onmogelijk aangezien ik hun privé-adressen niet ken (de appartementen worden gebruikt als tweede verblijf)

Er ligt voldoende rechtspraak en rechtsleer voor die stelt dat de promotor voor onverkochte panden dient bij te dragen in de gemeenschappelijke lasten en kosten. Er ligt ook voldoende rechtspraak voor aangaande rechtsmisbruik, in casu misbruik van minderheid dan wel van meerderheid.