Beste forumgangers,
Eerst en vooral al bedankt voor jullie tijd en advies, juridisch advies vinden is niet zo eenvoudig en ik heb de indruk dat mijn probleem niet serieus genoeg is om naar een advocaat te stappen.
De situatie is de volgende:
Ik heb een huisje gevonden dat ik van plan ben om te huren, samen met 2 vrienden (2 studenten, ikzelf ben reeds 1 jaar werkende).
De eigenaar van het pand is een ouder koppel dat meerdere (om niet te zeggen veel) panden heeft in de binnenstad. Zij verhuren dus zowel aan studenten, alleenstaanden als gezinnen.
Afgelopen vrijdagmiddag heb ik aan de eigenares laten weten dat ik graag het pand zou huren. Zij stuurt me het huurcontract door, en zegt er telefonisch bij dat het contract ingaat vanaf 1 augustus (haar man had 3 keer herhaald tijdens het bezichtigen vanaf 1 september, maar ok, het is een leuk huisje, dus zeg ik er voorlopig niets van).
In de begeleidende mail vraagt de eigenares om de huurwaarborg op haar rekeningnr te storten (2 maanden) en het contract opgetekend terug te sturen (per post).
Ik heb haar zaterdag hierover gebeld om haar te vragen/zeggen dat ik toch liever had dat de waarborg op een geblokkeerde rekening stond, de eigenares gaat hier mee akkoord, mits ik al het loopwerk doe (geen probleem voor mij).
Tot zover de situatieschets.
Nu heb ik het contract laten nalezen door een bevriende advocaat (die echter niet gespecialiseerd is in huren, en dus geen sterke uitspraken durfde doen) en die vond het contract op zen minst gezegd 'opmerkelijk'.
Ik heb het contract even online geplaatst op: http://rapidshare.com/files/385368955/huurcontract.doc (persoonlijke data eruit gehaald).
Zoals de bevriende advocaat me op wees, kan de eigenaar mij ten allen tijden buiten zetten voor:
- Het in de gang of kamer plaatsen van fietsen (art 14)
- Het bezit van vochtige doekjes (art 9)
- Het te laat betalen van de huur (ook al zou dit maar 1 dag zijn, en ook al zou dit door een technisch probleem bij de bank zijn) zou leiden tot: 10€ administratieve kost + 12% op 1 maand huur + reden om mij eruit te zetten naar aanleiding van artikel 5 + 3 maand wederopzeggingsvergoeding omdat ik eruit wordt gezet + (de resterende maanden huur? (zie art 5: In elk geval blijft de lopende termijn volledig schuldig. )
Verder zegt artikel 1 dat ik het huis in goede staat ontvang, terwijl artikel 15 spreekt over het in voortreffelijke staat ontvangen te hebben, en het ook in die staat terug te geven (ik zou hier mits normale gebruiksslijtage aan toevoegen, en ook in artikel 2).
Artikel 2 zegt: "Het niet tijdig verlaten of afleveren van het gehuurde goed zal aanleiding geven tot betaling van de volgende periode." Hier is niet duidelijk welke periode dit is (maand, jaar, 3 jaar?).
In artikel 7 staat dat het huis na 1 jaar verlaten mag worden indien er een nieuwe huurder gevonden wordt mits goedkeuring van de nieuwe huurder door de eigenaar. Wat indien de eigenaar deze niet goedkeurt?
Artikel 9 zegt dat we jaarlijks voor de winterperiode het huis moeten laten nakijken door een bevoegd vakman, hoort dit niet bij de slijtage van het huis en moet de eigenaar hier dus niet voor opdraaien?
Een paar regels verder staat dat de eigenaar het huis ten alle tijde mag bezichtigen... Is dit geen huisvredebreuk?
Artikel 9 zegt ook dat eventuele schade ontstaan door kortsluiting voor mijn rekening is, terwijl ik denk dat kortsluiting evengoed (of zelfs vaker) door slijtage kan komen.
Artikel 10: Muren mogen enkel in dezelfde kleur herschilderd worden: is dit normaal?
Wat moet ik nu doen? Volgens mij is het grote probleem artikel 5, dat zeer streng is.
Moet ik suggesties voor verbeteringen van het contract naar de eigenaar doorsturen (en zoja, welke?). Moet ik zelf een modelcontract nemen en hiervan vertrekken? (Maar dan moet de eigenaar zelf dat modelcontract nog aanpassen etc).
Ik wil helemaal niet een slechte start maken met deze eigenaars, vooral omdat ze mij helemaal niet van slechte wil lijken. Ik denk dat het een combinatie is van een oud contract, een aantal slechte verwoordingen, en het feit dat ze zoveel huizen en koten hebben dat ze slechte ervaringen hebben gehad.
Hoe pak ik dit aan?
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Om kort door de bocht te gaan, er zijn idd. een massa artikels die ongeldig zijn en dus als niet bestaande volgens de huurwetgeving kunnen beschouwd worden. Ik zou het contract niet tekenen, tenzij de eigenaar akkord is met een "complete makeover", wat ik eerlijk gezegd betwijfel.
U kan het contract ook gewoon tekenen en afwachten totdat 1 na een 1 er zich de problemen voordoen.
Het probleem is dat dit alles in eerste instantie voor een vrederechter moet komen en dat die zowat doen waar ze zin in hebben (na mijn laatste persoonlijke ervaring klopt dit volledig) en kan je spijtig genoeg vrederechters tegenkomen die idd. bvb. het plaatsen van een fiets als reden tot ontbinding van het kontract kunnen beschouwen. In beroep kan je dan bvb bijna zeker gelijk krijgen, maar als de tegenpartij de clausule "uitvoerbaar bij voorraad" in zijn conclusie(s) vraagt, sta je ondertussen wel op straat.
U kan het contract ook gewoon tekenen en afwachten totdat 1 na een 1 er zich de problemen voordoen.
Het probleem is dat dit alles in eerste instantie voor een vrederechter moet komen en dat die zowat doen waar ze zin in hebben (na mijn laatste persoonlijke ervaring klopt dit volledig) en kan je spijtig genoeg vrederechters tegenkomen die idd. bvb. het plaatsen van een fiets als reden tot ontbinding van het kontract kunnen beschouwen. In beroep kan je dan bvb bijna zeker gelijk krijgen, maar als de tegenpartij de clausule "uitvoerbaar bij voorraad" in zijn conclusie(s) vraagt, sta je ondertussen wel op straat.
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Maar dit terzijde, wil ik u gewoon aanraden een andere woning te zoeken om te huren en dit pand en eigenaar aan een andere over te laten...Art. 1762bis. <Ingevoegd> De uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde wordt voor niet geschreven gehouden.
Alhoewel een aantal van de punten er in opgenomen op individuele basis te rechtvaardigen zijn:
- kan dit bijlange na niet voor elk van de punten gezegd worden,
- maakt de combinatie van regels het een pand waarin het bijna onmogelijk is met plezier te leven,
- doet de specifieke opsomming er courante verwijzing naar de verantwoordelijkheid voor reparaties me ernstig vermoeden dat dit pand zich in verre van uitstekende staat bevindt. (de vochtige doekjes om er eentje te noemen wijzen op courante verstoppingen te wijten aan slechte buizen voor de toiletafvoer)
Ongeacht de goede intenties of voorkomen van de verhuurders zou ik hier niet met een gerust hart op kunnen ingaan.
Ik wist niet dat vochtige doekjes verstoppingen voor de toiletafvoer kunnen veroorzaken. Zijn die dan van stof i.p.v. papier ?
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Ja, ik wist dat ookIk wist niet dat vochtige doekjes verstoppingen voor de toiletafvoer kunnen veroorzaken. Zijn die dan van stof i.p.v. papier ?
Normaal papier wordt zwak indien het nat is. Dit papier is al nat in de verpakking dus het is extra stevig gemaakt (om niet op te lossen in natte toestand) en bevat vaak niet enkel cellulose. Het blijkt voor veel problemen te zorgen, niet enkel in de afvoeren van het huis waar het doorgespoeld wordt maar ook daarna. Het zorgt voor problemen op heel de weg tussen het toilet tot aan de waterzuivering, waar het in kleine stukjes vermalen nog steeds niet opgelost is.
Google eens op 'vochtige doekjes toilet'.
Af en toe een beetje trivia tussen de saaie problemen door maakt dit forum wel wat boeiender, niet?
Laatst gewijzigd door artemis op 10 mei 2010 13:04, 1 keer totaal gewijzigd.
Los van de correcte samenstelling van vochtige doekjes, zit ik uiteraard nog altijd met het contract probleem
Zouden jullie het mij aanraden om alle slechte dingen gewoon te negeren en het toch te tekenen, daar alle rare punten in strijd zijn met de huurderswetgeving?
Het huis is een recente nieuwbouw, in goede staat, en is qua prijs kwaliteit echt 1 van de betere die we gezien hebben in de binnenstad. Het zou stom zijn dat we het huis dat we willen moeten opgeven gewoon omdat het een stom contract is?
Of zouden jullie toch proberen het te herschrijven (ik denk echt niet dat de eigenaar staat te wachten op van 0 beginnen met een modelcontract, zelfs die aanpassingen goedkeuren zal al moeilijk genoeg worden)?
Alvast bedankt voor het advies!
Zouden jullie het mij aanraden om alle slechte dingen gewoon te negeren en het toch te tekenen, daar alle rare punten in strijd zijn met de huurderswetgeving?
Het huis is een recente nieuwbouw, in goede staat, en is qua prijs kwaliteit echt 1 van de betere die we gezien hebben in de binnenstad. Het zou stom zijn dat we het huis dat we willen moeten opgeven gewoon omdat het een stom contract is?
Of zouden jullie toch proberen het te herschrijven (ik denk echt niet dat de eigenaar staat te wachten op van 0 beginnen met een modelcontract, zelfs die aanpassingen goedkeuren zal al moeilijk genoeg worden)?
Alvast bedankt voor het advies!
het zou nog stommer zijn dat jullie binnen enkele maanden via juridische procedures moeten een veldslag leveren met je verhuurder omwille van een stom contract dat jullie stomweg getekend hebbenHet zou stom zijn dat we het huis dat we willen moeten opgeven gewoon omdat het een stom contract is?
. dat lijkt me de enige optie als je echt het huis wilOf zouden jullie toch proberen het te herschrijven (ik denk echt niet dat de eigenaar staat te wachten op van 0 beginnen met een modelcontract, zelfs die aanpassingen goedkeuren zal al moeilijk genoeg worden)?
Alvast bedankt voor het advies!
Mag wel natuurlijk maar in het boeiendste gedeelte dat nu juist aan het opbloeien was in de goede richting, werd ons in niet mis te verstane bewoordingen gezegd/gevraagd om te zwijgen.Af en toe een beetje trivia tussen de saaie problemen door maakt dit forum wel wat boeiender, niet?
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Ja LOL, even realistisch blijven: verhuurders staan nu toch echt niet te wachten op huurders die hun eens de les gaan spellen, en het contract wensen te herschrijven. Ze hebben toch keuze uit meer dan genoeg kandidaten. Ik vind in dat verband trouwens de gebruikersnaam van de poster uitermate passend. Ik geef hem wit op zwart de zekerheid dat hij problemen krijgt met een verhuurder die zoveel zaken expliciet vermeld in zijn huurcontract, zaken die in geen enkel ander normaal huurcontract vermeld worden. Ik ben er vrijwel zeker van trouwens dat die verhuurder niets van huurwetgeving kent en zich nog in het feodaal tijdperk waant; en dat hij er 100% van overtuigd is, vooral omdat iets wit op zwart op papier staat en getekend zou worden door de partijen, het de facto wet is en de partijen zich er naar moeten schikken.Dat lijkt me de enige optie als je echt het huis wil
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Ik heb de eigenares een mailtje gestuurd met de vraag of ze er open voor staat om het contract juridisch te laten nakijken en alle regels die in strijd zijn met de huurwetgeving of dubieus zijn te laten herschrijven of eruit halen.
Benieuwd naar haar antwoord, maar ik vrees net zoals JohnD dat ze de huurders maar voor het uitkiezen heeft (toen we gingen bezichtigen was het ook al drummen, en een komen en gaan, en hebben dan ook snel een optie genomen).
Afwachten maar!
Benieuwd naar haar antwoord, maar ik vrees net zoals JohnD dat ze de huurders maar voor het uitkiezen heeft (toen we gingen bezichtigen was het ook al drummen, en een komen en gaan, en hebben dan ook snel een optie genomen).
Afwachten maar!
Mijn mail:
Beste,
Zou het mogelijk zijn om het EPC (energieprestatiecertificaat) te
mogen inkijken van de woning?
Na verder nakijken van het huurcontract zie ik overigens toch nog
enkele problemen:
- In het contract staat (art 8): "Het huis zal de huurder niet dienen
als hoofdverblijfplaats". Dit was ik echter wel van plan, en u man
verzekerde mij dat dit mogelijk (toen we gingen bezichtigen).
- In het contract staan verder een aantal regels die in strijd zijn
met het algemene huurrecht. Zo is het niet mogelijk om de onmiddelijke
verbreking van het contract te vorderen bij vertraging van betaling
van het huurgeld, en zo zijn er nog een paar regels (zie artikel 1762
bis uit het burgerlijk wetboek: "De uitdrukkelijke ontbindende
voorwaarde wordt voor niet geschreven gehouden.").
Nu is mijn vraag: staat u ervoor open om dit contract juridisch te
laten nakijken en alle regels die onwettelijk zijn of dubieus zijn te
laten aanpassen?
Let wel: ik ben niet van slechte wil, en ik ben ervan overtuigd dat u
dat ook niet bent, maar ik ben gewoon uiterst voorzichtig, en dit
contract heeft zeker een aantal aanpassingen nodig voor het kan
getekend worden.
Hopelijk kunnen we hieruit geraken en dit in orde krijgen?
Mvg,
Haar antwoord:
Beste,
Ik ben zeker niet van slechte wil, maar ik gebruik deze contracten al meer
dan 20 jaar zonder problemen en ik ben niet echt van plan daar iets aan te
veranderen.
Daarentegen is het wel zo dat ik "niet dienen als hoofdverblijfplaats" had
moeten uitdoen. Dat ben ik vergeten, maar ik had je wel al gezegd dat dat
kon.
Al de andere zaken die jij onwettig en/of dubieus noemt maken echter wel
deel uit van ons contract.
Ze zijn trouwens enkel van toepassing wanneer de huurder zijn verplichtingen
niet nakomt.
Ik ben gelukkig niet van het wantrouwende soort en ik vind het dan ook niet
echt aangewezen om met een gevoel van wantrouwen te starten.
Met het overgrote deel van mijn huurders heb ik een aangename relatie. Er
zijn er slechts enkelen in al die jaren die hun verplichtingen niet correct
nakwamen (en dat komt louter neer op goed onderhoud en regelmatige betaling)
waarvan ik spijt heb dat ik hen te spontaan heb vertrouwd.
Een huurder die vooraf al zijn verhuurder het recht wil ontnemen om de
verbreking te vorderen als hij niet doet wat hij moet doen, boezemt echter
niet bepaald veel vertrouwen in. Dat zal jij ook wel begrijpen.
Ik denk dan ook dat we dit contract beter vergeten. Per slot van rekening
heeft geen van ons beiden op dit moment al iets getekend. Je zal wel wat
anders vinden.
Vriendelijke groeten,
Laat ik het hierbij of stuur ik een vriendelijk maar kordaat mailtje terug? Ik weet het even niet meer...
Beste,
Zou het mogelijk zijn om het EPC (energieprestatiecertificaat) te
mogen inkijken van de woning?
Na verder nakijken van het huurcontract zie ik overigens toch nog
enkele problemen:
- In het contract staat (art 8): "Het huis zal de huurder niet dienen
als hoofdverblijfplaats". Dit was ik echter wel van plan, en u man
verzekerde mij dat dit mogelijk (toen we gingen bezichtigen).
- In het contract staan verder een aantal regels die in strijd zijn
met het algemene huurrecht. Zo is het niet mogelijk om de onmiddelijke
verbreking van het contract te vorderen bij vertraging van betaling
van het huurgeld, en zo zijn er nog een paar regels (zie artikel 1762
bis uit het burgerlijk wetboek: "De uitdrukkelijke ontbindende
voorwaarde wordt voor niet geschreven gehouden.").
Nu is mijn vraag: staat u ervoor open om dit contract juridisch te
laten nakijken en alle regels die onwettelijk zijn of dubieus zijn te
laten aanpassen?
Let wel: ik ben niet van slechte wil, en ik ben ervan overtuigd dat u
dat ook niet bent, maar ik ben gewoon uiterst voorzichtig, en dit
contract heeft zeker een aantal aanpassingen nodig voor het kan
getekend worden.
Hopelijk kunnen we hieruit geraken en dit in orde krijgen?
Mvg,
Haar antwoord:
Beste,
Ik ben zeker niet van slechte wil, maar ik gebruik deze contracten al meer
dan 20 jaar zonder problemen en ik ben niet echt van plan daar iets aan te
veranderen.
Daarentegen is het wel zo dat ik "niet dienen als hoofdverblijfplaats" had
moeten uitdoen. Dat ben ik vergeten, maar ik had je wel al gezegd dat dat
kon.
Al de andere zaken die jij onwettig en/of dubieus noemt maken echter wel
deel uit van ons contract.
Ze zijn trouwens enkel van toepassing wanneer de huurder zijn verplichtingen
niet nakomt.
Ik ben gelukkig niet van het wantrouwende soort en ik vind het dan ook niet
echt aangewezen om met een gevoel van wantrouwen te starten.
Met het overgrote deel van mijn huurders heb ik een aangename relatie. Er
zijn er slechts enkelen in al die jaren die hun verplichtingen niet correct
nakwamen (en dat komt louter neer op goed onderhoud en regelmatige betaling)
waarvan ik spijt heb dat ik hen te spontaan heb vertrouwd.
Een huurder die vooraf al zijn verhuurder het recht wil ontnemen om de
verbreking te vorderen als hij niet doet wat hij moet doen, boezemt echter
niet bepaald veel vertrouwen in. Dat zal jij ook wel begrijpen.
Ik denk dan ook dat we dit contract beter vergeten. Per slot van rekening
heeft geen van ons beiden op dit moment al iets getekend. Je zal wel wat
anders vinden.
Vriendelijke groeten,
Laat ik het hierbij of stuur ik een vriendelijk maar kordaat mailtje terug? Ik weet het even niet meer...
niet altijd. Je kan maar proberen, hij heeft niks te verliezen (in die zin dat hij niks kwijt kan spelen, want dat huis is onder die voorwaarden niks waard).Ja LOL, even realistisch blijven: verhuurders staan nu toch echt niet te wachten op huurders die hun eens de les gaan spellen, en het contract wensen te herschrijven. Ze hebben toch keuze uit meer dan genoeg kandidaten.Dat lijkt me de enige optie als je echt het huis wil
En blijkbaar is hij het kwijt
. Tharuler: ik zou gewoon even antwoorden dat de wet op de huurovereenkomsten ondertussen al een aantal keer veranderd is en dat een contract dat sinds 20 jaar gebruikt wordt, ondertussen bijna al niet meer in orde kan zijn.
Verwijs hem gerust naar deze topic, hij kan hier wel eens raad vragen over de geldigheid van de contracten
(meer dan waarschijnlijk zal hij dit niet doen, maar men kan maar proberen...)
Doordat het contract er niet een voor een hoofdverblijfplaats was (volgens haar/hem een vergissing ???), vervallen natuurlijk de meeste huurwetten en zit je in de far-west met dit contract. Spijtig, maar mijn vermoeden komt uit. Iemand dus die niets van huurwetgeving afkent en zich nog in het feodaal tijdperk waant bij wijze van spreken. Wedden dat zij dat regeltje waarin staat dat het "niet" om een hoofdverblijfplaats mag gaan er doodleuk in laat staan bij een volgende kandidaat. En EPC certificaat ? Weet je wat dat kost aan een verhuurder ? Zo'n dikke € 500,-. Het verwondert me eerlijk gezegd wel dat je nog antwoord krijgt.
Verder is het natuurlijk zo dat wij van jou niet wisten dat het contract niet als hoofdverblijplaats mocht dienen. Dus dat EPC certificaat valt al weg.
Nee, beter iemand van de inspectie sturen naar zo'n verhuurder.
Verder is het natuurlijk zo dat wij van jou niet wisten dat het contract niet als hoofdverblijplaats mocht dienen. Dus dat EPC certificaat valt al weg.
Nee, beter iemand van de inspectie sturen naar zo'n verhuurder.
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard