Huurder laat woning in erbarmelijke staat achter

[Oefmijnhart]

Als achtergrond:
De huurder had aanvankelijk een contract dat geregistreerd is samen met zijn vriendin, maar deze vertrok na enkele maanden waarop we via een nieuw contract hadden afgesproken dat hij als enige huurder zou instaan.

Deze is nooit geregistreerd.

Ik kwam er dit jaar achter dat de huurder 6 maanden huurachterstand gespreid over twee jaar had, had dit zelf niet goed opgevolgd.

Na contact gaf de huurder aan te vertrekken binnen 3 maanden en dat hij de huurachterstand in stukken zou terugbetalen, met vermindering van huurwaarborg. Ik heb nooit geantwoord op deze mail.
In de mail beloofde de huurder om nieuwe bewoners te zoeken, dus heb ik me er niet mee bemoeid.

Enkele dagen voor de eigenlijke uittrede ontvang ik een aangetekende zending met opzeg één maand later dan ervoor - met vermelding dat hij weet dat het contract niet is geregistreerd. Ondertussen heeft hij dus ook geen nieuwe huurder gevonden terwijl hij dit had beloofd, kan ik hem alsnog schade aanrekenen hiervoor? Ik heb het niet zelf opgevolgd aangezien hij beloofde het te regelen.

Omdat ik momenteel in Zwitserland ben en niet wou terugkomen, heb ik aan mijn zus gevraagd om de sleutels aan te nemen.

De woning was in erbarmelijke staat, en er lagen nog spullen. Zij heeft me toen gecontacteerd en we hebben telefonisch afgesproken dat de huurder nog een 750 euro extra zou betalen. Hierbij is er ook een document opgemaakt waarin er staat "we komen overeen tot een betaling van 750 euro aangezien het appartement in slechte staat is en de waarborg voor de laatste huurachterstand wordt gebruikt."

Nu besefte ik echter nadien dat de schade gigantisch is, en ik zeker 3-4 maanden niet zal kunnen verhuren wegens werken. De kosten lopen hoger op dan gedacht en er zijn nog meerdere gebreken gevonden.

Ik stuurde dus een AS met vraag om nog een extra 800 euro bovenop het al reeds betaalde bedrag te betalen, met juridische vervolging indien niet nagekomen. Ben gewillig om het in stukken te ontvangen.

Vandaag krijg ik antwoord van de huurder : "er is al een bedrag overeengekomen en zelfs de vrederechter zal je niet meer geven!"

Klopt dit? Kan ik hem alsnog vervolgen?

Bij voorbaat dank.

[Lanox]

Hangt er vanaf wat er nog allemaal in dat document staat. Als het geïnterpreteerd kan worden als schikking om heel het dossier af te sluiten, dan zijn uw kansen tot 0 herleid.

[Freec]

Is er wel een nieuwe plaatsbeschrijving, na het ’nieuwe contract’? Want vorige plaatsbeschrijving is voor het oude contract?

Geef eens een tijdslijn, hoe het is gegaan. En idd, meer details van de overeenkomsten die zijn gemaakt

[Oefmijnhart]

Er is een beknopte plaatsbeschrijving in het nieuwe contract. De huurder verwijt het mij dat nadat hij deze heeft ondertekend, ik hem ben vergeten een ondertekende versie terug te sturen ook.

Tijdlijn:
Begin 2019 kwam hij er in met vriendin, contract getekend, beknopte plaatsbeschrijving met alles wat er in staat en dat het in goede staat is (nieuw).
Na enkele maanden vertrok de vriendin, toen eerst via mail afgesproken dat hij zou instaan voor de huur. Bijna 1 jaar nadien contacteerde hij me met vraag naar een kopie van oude contract omdat hij deze was verloren. Ik kon deze op dat moment ook niet meteen vinden.

We hebben toen een nieuw contract opgemaakt startende wanneer zijn vriendin vetrok (dus in het verleden), met wederom een beknopte plaatsbeschrijving. Hij ondertekende dit en ik heb toen geen ondertekende versie teruggestuurd, maar alsnog heb ik dit contract (niet geregistreerd).

2 jaar nadien kom ik erachter dat hij maanden huur achterloopt, en hij bevestigd via email dat hij deze via afbetaling + huurwaarborg zou betalen en dat hij er uit zou gaan.

Hij stuurde me ook nog een bericht met kennis van een mail.

1 dag voor hij in de mail zei te vertrekken, krijg ik een AS met een opzeg voor een maand later, met als extra punt dat het contract niet is geregistreerd. Zegt nog altijd nieuwe huurder te vinden, niet gevonden.

Op de dag van uittrede komt mijn zus langs en treft ze het aan. Rommel, vuil, fornuis slechte staat en nog overal stof en kruimels. Kalkaanslag. Zoals gezegd heeft ze me toen gebeld en aangegeven dat het in slechte staat was, en toen heb ik aangegeven dat ik NU een overeenkomst wil met betaling en hebben ze samen een doc ondertekend waarin staat:

" hierbij verklaar ik (naam zus) in opdracht van huisbaas (mijn naam) van app XX de sleutels te hebben ontvangen van (naam huurder). Wegens einde huurcontract overgekomen heeft huurder (naam) de huurwaarborg gebruikt wegens huurachterstand.
Het overeengekomen bedrag is 750 euro, betalende ten laatste op 1/01/2024.
Het appartement is in slechte staat en borg kan niet gebruikt worden.

Beide partijen zijn aanwezig,
Gelezen, Ondertekend en goedgekeurd door zus en huurder."

(Mogelijks niet geldig omdat ik niet heb getekend? Had daarom ook aan mijn zus gevraagd om ze niet aan de huurder door te mailen maar deze had toch een foto genomen van het papier...) (het is dat hij wat gezondheidsproblemen heeft, prostaatkanker enzo, dat hij mijn zus waarschijnlijk zo heeft gemanipuleerd om het snel te doen!!!)

Nu zijn we een maand later en weet ik pas hoe erg de schade is, mijn zus liet me verdere foto's zien na beter bekijken. Tegelschade bv ook...

Hij zei nadrukkelijk dat hij nieuwe huurder zou vinden! Mag hij me zomaar bedriegen? Hij zegt wel gezocht te hebben maar zo'n woning laten bezichtigen... is anders het eerste contract niet geldig??? !!!!
Heeft het zin om de huurder voor het vrede gerecht te trekken? Ik kan wel aantonen dat er schade is!! Er moeten toch ietwat beschermingen zijn voor verhuurders?

[Freec]

Rechten en plichten.

Het niet registreren van het contract, is in uw nadeel. Huurder kan vertrekken zonder opzegtermijn. Een nieuwe huurder zoeken, is de taak van de verhuurder. Als je wat verstand hebt, laat je uw huurder geen nieuwe huurder zoeken... wat krijg je dan in uw huis.

Kwestie van schade, is de ingaande en uitgaande plaatsbeschrijving van belang. Met een beknopte versie, maak je het voor jezelf niet gemakkelijk.
Als je ooit nog verhuurt, laat je best een (in en uitgaande)plaatsbeschrijving maken door iemand met ervaring + fotos.

Als je uw zus de volmacht hebt gegeven, en zij (uw huurder en zus) een overeenkomst hebben gemaakt, zal je je daar moeten aan houden.

[Oefmijnhart]

Rechten en plichten.

Het niet registreren van het contract, is in uw nadeel. Huurder kan vertrekken zonder opzegtermijn. Een nieuwe huurder zoeken, is de taak van de verhuurder. Als je wat verstand hebt, laat je uw huurder geen nieuwe huurder zoeken... wat krijg je dan in uw huis.

Kwestie van schade, is de ingaande en uitgaande plaatsbeschrijving van belang. Met een beknopte versie, maak je het voor jezelf niet gemakkelijk.
Als je ooit nog verhuurt, laat je best een (in en uitgaande)plaatsbeschrijving maken door iemand met ervaring + fotos.

Als je uw zus de volmacht hebt gegeven, en zij (uw huurder en zus) een overeenkomst hebben gemaakt, zal je je daar moeten aan houden.

Dus deze overeenkomst kan niet betwist worden?

[mava105]

Je had helemaal GEEN NIEUW CONTRACT moeten opmaken. Een simpel adendum, met de vermelding dat xx uit het contract stapte op datum YY had al voldoende geweest. Dan was er helemaal geen probleem geweest

[Oefmijnhart]

Je had helemaal GEEN NIEUW CONTRACT moeten opmaken. Een simpel adendum, met de vermelding dat xx uit het contract stapte op datum YY had al voldoende geweest. Dan was er helemaal geen probleem geweest

Dat had inderdaad het probleem qua opzeg opgelost. Echter vraag ik me af of ik alsnog dat document kan betwisten, kan ik bv zeggen dat ik geen volmacht heb gegeven? Mijn zus staat wel regelmatig in CC in mails naar de verhuurder en staat ook vermeld in de vraag tot minnelijke schikking maar in principe heb ik zelf dat document niet getekend...

[gert_v]

Maar je had je zus toch wel de opdracht gegeven…

[Thomas_A]

Barslechte opvolging en tevens ook zwaar onvoldoende kennis huurwetgeving van de verhuurder.

- Tweede contract was niet nodig, startdatum originele contract is nog steeds geldig voor bepaling opzegvergoeding. In dit geval is er dus geen gezien contract voorbij eerste 3 jaar.
- Zoeken van nieuwe huurder is voor de verhuurder. In dit geval zie ik geen enkele incentive waarom de huurder dit zou doen.
- Huurderschade en bevuiling bij uittredende plaatsbeschrijving is voor de huurder. Indien minnelijke schikking ondertekend werd, is dit finaal en gaat je geen hoger bedrag bij de vrederechter worden toegekend.
- Dat je zus wel de uitgaande plaatsbeschrijving doet en de sleutels in ontvangst neemt, maar dat ze geen lasthebber van jou is om deze overeenkomst over de schade te tekenen, gaat geen enkele vrederechter geloven.
- Achterstallige huur moet natuurlijk wel betaald worden.

[Oefmijnhart]

Barslechte opvolging en tevens ook zwaar onvoldoende kennis huurwetgeving van de verhuurder.

- Tweede contract was niet nodig, startdatum originele contract is nog steeds geldig voor bepaling opzegvergoeding. In dit geval is er dus geen gezien contract voorbij eerste 3 jaar.

Wat bedoelt u met geen gezien contract voorbij eerste 3 jaar?

[Franciscus]

Bij het Vlaams huurdecreet in voege sedert 1.1.2019 zijn er wat wijzigingen tgo. de federale huurwet die voor 2019 van toepassing was.
In elk geval bij een contract van lange duur = 9 jaar is er wel een 3 maanden opzegtermijn maar na 3 jaar geen opzegvergoeding meer.
En indien niet geregistreerd kan de huurder bij wijze dag op dag opzeggen.

[Thomas_A]

Indien opzeg van een huurcontract van bepaalde duur (maximum 3 jaar) of gedurende de eerste 3 jaar van een contract van 9 jaar, is een opzegvergoeding verschuldigd.

Dit is hier dus niet van toepassing.

[artemis]

Wat een warboel heb je als verhuurder veroorzaakt.

De hamvraag lijkt me of het tweede contract geldig/nietig is of niet. Er was immers nooit een opzeg van het eerste contract (geregistreerd). En het tweede contract werd nooit geregistreerd.

Een bondige plaatsbeschrijving (alles is goede staat) werkt zelden goed, en dat je ze nooit ondertekend hebt als verhuurder lijkt me zeker een probleem.

Waarom heb je pas na jaren vastgesteld dat er een huurachterstand was van 6 maanden? Dat is toch veel te laat om kort op de bal te spelen. Nonchalance van uw kant.

Rol van zus.. Werd zij officieel aangeduid als lasthebber van je?

Ik wens je veel succes om dit zelf veroorzaakt kluwen op te lossen. Raadpleeg eventueel een advocaat als de huurachterstand + schade te hoog zijn. Maar van een kaal kieken….

[bosprocureur]

[quote=artemis post_id=757299 time=1731517196 user_id=6439]
Wat een warboel heb je als verhuurder veroorzaakt.

De hamvraag lijkt me of het tweede contract geldig/nietig is of niet. Er was immers nooit een opzeg van het eerste contract (geregistreerd). En het tweede contract werd nooit geregistreerd.

Een bondige plaatsbeschrijving (alles is goede staat) werkt zelden goed, en dat je ze nooit ondertekend hebt als verhuurder lijkt me zeker een probleem.

Waarom heb je pas na jaren vastgesteld dat er een huurachterstand was van 6 maanden? Dat is toch veel te laat om kort op de bal te spelen. Nonchalance van uw kant.

Rol van zus.. Werd zij officieel aangeduid als lasthebber van je?

Ik wens je veel succes om dit zelf veroorzaakt kluwen op te lossen. Raadpleeg eventueel een advocaat als de huurachterstand + schade te hoog zijn. Maar van een kaal kieken….
[/quote]

Ik denk dat het maximum dat u eventueel, heel misschien, nog zou kunnen bekomen een mooi vonnis is.

Uitsluitend bruikbaar om in te kaderen.

Aansluitend hierbij een voorbeeldje uit eigen ervaring, dat tot nadenken stemt.
Een huurder die in gebreke blijft om de huur te betalen, en het pand verwaarloost (o.a. drankprobleem) wordt uiteindelijk veroordeeld, en moet alle achterstallen betalen. Uitzetting was niet nodig, was al verhuisd. Hij moest iets meer dan 3.000 € betalen

Gelukkig bestaat er zoiets als collectieve schuldenregeling ; maar je komt als verhuurder niet ver daarmee. Uiteindelijk is het dossier na vijf jaar afgesloten, en was precies 162,00 € betaald. Huurder was dan vrij van schulden.

Inderdaad, ook als u het grootste gelijk krijgt, in een mooi in te kaderen vonnis, trek je er in zo'n geval beter een streep onder.