Door verhuurder onjuiste epc aangerekend

[Broreg]

Onze verhuurder heeft vanwege de huurverhoging die bij ons ingaat per maart elk jaar, in dit specifieke geval 2023, een verhoging toegepast die hij gebaseerd heeft op een epcwaarde B. Dit betreft de periode dat er door de overheid een aangepaste huurverhoging is doorgevoerd vanwege de energiecrisis. Het huis dat wij huren heeft echter een veel lagere epcwaarde dan B, wellicht D of nog lager. Er is nooit iemand in huis geweest om de juiste epcwaarde te bepalen. Wij hebben een kopie gekregen van het “attest” van de deskundige (die wij dus nooit hebben gezien).
De reden waarom wij nog niet gereageerd hebben naar de verhuurder is omdat wij bang zijn dat hij dreigt de huurovereeenkomst op te zeggen als wij het niet eens zijn met zijn huurverhoging. Wij zijn al enige tijd zoekende naar een ander huis maar door de huidige situatie op de huizen markt vlot dat niet echt. Echter, hoe lang hebben wij nog om hier tegen te ageren zonder dat dit verjaart of anderszins.
We hebben dus te maken met een frauderende verhuurder, een frauderende deskundige en een jaarlijkse huurverhoging vanaf 2024 die gebaseerd is op een onjuiste verhoging in 2023.
Kan iemand ons advies geven?

[Freec]

Epc attesten kunnen gemaakt worden op plan en gegevens. De epc man, kan binnenin maar weinig zien, zelfs via buiten lukt het niet. Ze snijden bvb de roofing niet open om te kijken wat er onder zit. Halen de gyproc niet van ee muren om te zien wat er achter zit. Het enige dat die mens kan zien, zijn uw meubels.

Een epc attest is 10 jaar geldig, het kan ook gemaakt zijn voor jij er woonde. De datum staat er op vermeld.

Sinds wanneer huur je? Want de epc regel voor hogere (hoe hoger hoe slechter) is niet van toepassing nu.

[KJ86]

Heeft de verhuurder de huurprijs verhoogd of geïndexeerd? Hoe komt u erbij dat het epc niet correct zou zijn? De huurder mag geen energiedeskundige aanstellen van het inspectieprotocol. Dat is om te vermijden dat er epc's zouden gemaakt worden zonder de correcte gegevens. Huurder weet niet wat dat er achter muren en plafonds verborgen zit.

[mava105]

Huurder weet niet wat dat er achter muren en plafonds verborgen zit.

Dat weet de EPC deskundige ook niet. Al wat die niet visueel kan vaststellen kan niet in aanmerking genomen worden door de EPC deskundige.

[bosprocureur]

Daarom, als ze toelating hebben van de huurder, kunnen ze met een boortje al heel wat zien, en er ook rekening mee houden.
De gaatjes worden gewoon met wat pleister dichtgemaakt.

[Freec]

Topicstarter is onduidelijk, wanneer contract starte... en slaat hoog en laag door elkaar. Daarom verduidelijking.


Maar ik denk dat het zelf geen rol speelt :

De Vlaamse Regering bevroor de huurprijzen van de meest energieverslindende woningen voor 1 jaar: van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023.

Sinds 1 oktober 2023 is een indexering voor de huurwoningen zonder EPC of met een label D, E en F opnieuw toegelaten, maar volgens een aangepaste formule. Zo krijgen huurders na 1 jaar niet ineens een zeer hoge huurprijs. Welke aangepaste formule (correctiefactor) u sinds dan moet toepassen, leest u op een aparte webpagina. U vindt onderaan deze pagina de link.

https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonen- ... ember-2023

[KJ86]

Huurder weet niet wat dat er achter muren en plafonds verborgen zit.

Dat weet de EPC deskundige ook niet. Al wat die niet visueel kan vaststellen kan niet in aanmerking genomen worden door de EPC deskundige.

De verhuurder weet het wel, die kan de facturen voorleggen. Het is om die reden dat enkel de eigenaar een epc mag aanvragen.

[KJ86]

Daarom, als ze toelating hebben van de huurder, kunnen ze met een boortje al heel wat zien, en er ook rekening mee houden.
De gaatjes worden gewoon met wat pleister dichtgemaakt.

Dat mag ook niet!
Destructief onderzoek is toegelaten maar niet zoals dat jij het beschrijft. De energiedeskundige moet detailfoto's kunnen trekken in combinatie met overzichtsfoto's.
Voorbeeld van een destructief onderzoek is een kruipruimte die dichtgetimmerd is, de energiedeskundige zou dan een gat kunnen maken, de isolatie en dikte gedetailleerd fotograferen en dan een overzichtsfoto die dat de gehele kruipruimte weergeeft met isolatie.
Een hellende dak zonder onderdak of met een doorzichtig onderdak(plastiekfolie). De energiedeskundige neemt op verschillende plaatsen pannen weg, neemt een foto van het dak waarop duidelijk te zien is dat al die openingen isolatie bevatten en neemt een detailfoto met de vouwmeter naast de isolatie.
Plat dak, de energiedeskundig maakt een gat door de dakbedekking, fotografeert de isolatie gedetailleerd en neemt dan overzichtfoto's van het dak die een uniform type van dakbedekking moet weergeven zodat duidelijk kan aangenomen worden dat de isolatie overal met dezelfde dikte geplaatst is.

De eigenaar mag ook de overzichtsfoto's leveren maar het moet wel duidelijk zijn dat ze op die plek genomen zijn.

Je snapt wel dat er maar weinig energiedeskundigen zijn die dat destructief onderzoek uitvoeren.

[bosprocureur]

Oeps, ik bedoelde dus wel een toelating van de VERhuurder.

En ja, de meerkost van een licht destructief onderzoek kan serieus opwegen tegen het nadeel van een EPCattest, dat geen rekening mag houden met die isolaties, en dit zowel bij verhuur als bij verkoop.
Natuurlijk moet er dan geen half gebouw afgebroken worden ☺