Terugvordering renovatiekosten

[Eminempje69]

Beste forumleden,

Wanneer een vruchtgebruiker, op eigen initiatief, en zonder toelating/goedkeuring van de naakte eigenaar, renovaties heeft uitgevoerd aan appartementen (zijnde vernieuwing dak, vernieuwen van de keukens, vernieuwen van de badkamers,...), mag hij deze gemaakte renovatiekosten dan nog aantal jaren later terug vorderen bij de blote eigenaar?

Concrete situatie is: Ouders waren 1% volle eigenaar, en 100% vruchtgebruiker van een building bestaande uit aantal appartementen. Het kind was toen destijds blote eigenaar van deze building, dit voor 99%. Wanneer de moeder overleden is in 2023, is de eigendom voor de volle 100% naar het kind gegaan (via testament). Ouders hebben de beschreven renovaties uitgevoerd wanneer ze nog 100% vruchtgebruiker waren (en 1% volle eigenaar).

Kan de vader deze gemaakte renovatiekosten nog terugvorderen op later tijdstip bij het kind (vanaf het moment dat het kind 100% volle eigenaar is geworden na overlijden moeder)? Of is dat niet mogelijk?

Alvast bedankt voor de info.

[basejumper]

Beste

A posteriori lijkt me dit niet evident. Naakte eigenaar en vruchtgebruiker hebben beiden een opdracht in een onroerend goed. Naakte eigenaar staat in voor het structurele onderhoud van het gebouw. Dak vernieuwen indien nodig is er daar bvb eentje van. De taak van de vruchtgebruiker is vergelijkbaar met die van een huurder. Daar gaat het vooral om gebruiksonderhoud. Vernieuwing keukens en badkamers zijn structurele kosten.
In elk geval : het is niet aan de vruchtgebruiker om structurele werken te organiseren. Dat komt u toe als naakte eigenaar. Op zijn minst moet u de noodzaak evalueren, de offertes afwegen, de bestelling plaatsen en de factuur betalen. Als hij alles op eigen houtje zonder jouw tussenkomst regelt hoef jij je daar niet door gebonden te voelen. Het is ook bizar dat de ouders blijkbaar eerst een schenking doen om nadien geld te vragen. Mogelijk zit vader wat krap omdat hij ook de huurinkomsten moet missen nu u volle eigenaar bent. Bespreek dit familiaal en zoek samen een oplossing.

[Eminempje69]

Wat bedoelt u met EK's?? Dus als ik u goed begrijp kan de vroegere vruchtgebruiker, wanneer deze renovaties aan de appartementen heeft uitgevoerd op eigen initiatief, kan hij deze kosten niet recupereren bij de naakte eigenaar (op heden is deze naakte eigenaar inmiddels volle eigenaar geworden), ook al is het jaren later??
Het was trouwens geen schenking, obv. testament is hun resterend 1% volle eigendom naar de blote eigenaar gegaan (en vanaf dan was de naakte eigenaar dus volle 100% eigenaar).
De gemaakte kosten, wil hij dus deels recupereren door de ontvangen huurgelden te verminderen met een afschrijvingskost van deze renovaties. Maar als ik het goed begrijp mag hij dat dus niet doen??

[Franciscus]

Hoe oud was het kind op het ogenblik van de renovatie ?

[Eminempje69]

Meerderjarig. Speelt dat een rol misschien?

[Franciscus]

Als (verlengde) minderjarige is men (meestal) handelingsonbekwaam en kan men geen beslissingen nemen.
De personen die verantwoordelijk zijn of de aangestelde voogden doen dat in de plaats van de (verlengde) minderjarigen.

[Eminempje69]

@Franciscus: En wat dan in mijn geval (ik was dus meerderjarig op het moment dat de vruchtgebruikers zonder mijn permissie die renovaties hebben uitgevoerd én betaald)? Kan de vruchtgebruiker, jaren later na deze renovaties, de kosten nog terug gaan recupereren bij de naakte eigenaar (sinds een jaar is deze naakte eigenaar 100% volle eigenaar geworden)??

[KJ86]

De naakte eigenaar moet instaan voor de grove herstellingen. Als die keukens vervangen werden voor esthetische redenen of economische vetusteit dan zou de kost weer voor de vruchtgebruiker zijn. Als de verplichting voor die herstelling toen bij u lag, zou dat geld kunnen gerecupereerd worden maar dan heb je de volgende vraag.

Was dat geld voor die investering van je vader of van je moeder?

Wat was de bedoeling van die constructie die hier is opgezet? Met schenking bedoelde basejumper de initiële schenking van de naakte eigendom met het testament dat de volle eigendom overdraagt naar de kinderen en de langstlevende echtgenoot in de kou laat staan.

[Eminempje69]

Investering is door beide ouders gedaan. Deze waren beide vruchtgebruiker. In die tijd hebben de ouders de renovaties gedaan, op eigen initiatief, en zonder overleg met kind (die op dat moment 99% blote eigenaar was). 1% volle eigendom en vruchtgebruik van dit gebouw is na overlijden moeder naar kind gegaan (dit volgens testament). LLE heeft alle andere bezittingen voor volle 100% geërfd.

[KJ86]

De kans is groot dat je vader op geen enkele manier kan bewijzen dat die renovaties destijds nodig waren (vb lekkende leidingen, loden leidingen, gaslekken,...). Het was zijn keuze om de huurders van luxe te voorzien dus moet hij er maar voor opdraaien. Ik zou dat pad bewandelen.

[Eminempje69]

En wat als hij voet bij stuk houdt, en de kosten wel in rekening wil brengen? Ter info: tot op heden heb ikzelf nog niks ontvangen van enige huurgelden (gaat al over 1,5 jaar door hem achtergehouden huurgelden). Ik heb hem al proberen contacteren, maar hij laat niks meer van zich horen. Is de enige optie die dan overblijft, wanneer er geen communicatie mogelijk is, een procedure opstarten voor de rechtbank?

[Franciscus]

Wat de huidige toestand betreft u stelt als volle eigenaar al de huurders in kennis dat vanaf de maand november de huur moet gestort worden op rekening X van u.
Dat alle vorige afspraken qua betalen dus vervallen. Betalen op een andere rekening wordt beschouwd als niet betaald hebben.
Voor huur is de vrederechter bevoegd.

Voor het door ex vruchtgebruiker achtergehouden huur zou ik zeggen eveneens de vrederechter.
Maar lees eerst eens
https://www.notaris.be/nieuws-pers/deta ... en-betalen.

[Eminempje69]

Alvast bedankt voor de verhelderende antwoorden. Nu heb ik nog een vraag (waar nogal wat onduidelijkheid over is). De kosten die gemaakt zijn voor de renovatie van keuken/badkamer, zijn deze normaal gezien voor de vruchtgebruiker of de blote eigenaar? Deze waren wat verouderd, maar nog in goede staat. Doch wouden mijn ouders toen (als vruchtgebruiker) deze updaten, en vandaar hebben ze die gerenoveerd. Nogmaals: zonder te overleggen met 99% blote eigenaar, is op eigen initiatief gebeurd. Kunnen deze kosten achteraf, jaren later, verhaald worden op het kind (vanaf het moment dat het kind volle eigenaar is geworden na overlijden moeder)??

[eylis]

Neen. Ten eerste is het niet de bedoeling dat de vruchtgebruiker op eigen initiatief de woningen een forse upgrade geeft. Hij/zij moeten wel de bestaande kwaliteit handhaven (herstellingen, schilderen, defecte onderdelen vervangen...)
Ten tweede had zij/hij samen met u daarover een akkoord moeten hebben gemaakt.
Ten derde hadden de financiele gevolgen ook toen moeten afgesproken moeten zijn en binnen gerede tijd ook afgehandeld.
De woningen zijn vermoedelijk ook aan een hogere prijs verhuurd geweest, dus driewerf neen: u moet zoveel jaar later niets betalen.
Voor de te volgen stappen: zie procedure Fransiscus.

[basejumper]

Beste

Blijft ook de vraag op welke manier u 99 % naakte eigenaar werd van die building en uw ouders 1 % volle eigenaar en 99 % vruchtgebruiker. Heeft u zelf de financiële investering gedaan om die 99 % naakte eigendom te verwerven? Of hebben uw ouders destijds die aankoop zo gestructureerd (waarschijnlijk schenking op uw rekening en daarmee naakte eigendom gefinancierd?)
In dat geval heeft u een stevig cadeau gekregen. Dat maakt juridisch in se geen verschil. Het maakt wel een verschil inzake bejegening van je vader. Indien je een gebouw ter waarde van ettelijke honderdduizenden cadeau kreeg en je vader zit financieel wat krap dan is 'geven en nemen in het leven' mogelijk van toepassing. De renovaties die zij met eigen middelen deden hebben uw eigendom ook wel een meerwaarde gegeven. Anders gezegd : indien dat niet was gebeurd had u mogelijk vandaag zelf die kosten aan uw broek om de appartementen nog aan een degelijke prijs verhuurd te krijgen.