Openbare weg binnen mijn perceelsgrens

[naardje]

Ik heb enkele jaren geleden een gebouw gekocht.

Op dit gebouw rustte géén erfdienstbaarheid noch ooit onteigend cfr. akte.

Volgens de kadastrale legger bedraagt het perceel:
358 m2 nuttige oppervlakte
253 m2 bebouwde oppervlakte

Nu, heb ik tevens het perceel laten inmeten door een landmeter. Blijkt dat de straat, stoep en een deel van de parkeergelegenheid voor het gebouw binnen mijn perceelsgrenzen vallen.

Hieronder een afbeelding:


Dit zorgt ervoor dat mijn nuttige oppervlakte effectief enkel het bebouwde gedeelte is dus 253 m2 ipv 358 m2. Dit is een vermindering van bijna 30%.

Mijn notaris heeft me laten weten dat er een openbare erfdienstbaarheid kan zijn ontstaan door verjaring. Dit lijkt me ook zo te zijn, na wat zoekwerk dien ik te besluiten dat de weg reeds 30 jaar bestaat.

Hoe dan ook zegt dit niets over het stuk stoep voor mijn gebouw - alsook niet over de parkeerplaatsen voor mij gebouw waar de perceelsgrens dwars door loopt.

Op welke manier kan ik (buiten een advocaat aanstellen) in dit geval mijn rechten laten gelden? Ik heb een mail gestuurd naar de stedenbouwkundige dienst om een standpunt hierover in te nemen maar dit laten ze uiteraard achterwege zonder me te antwoorden.

[naardje]

Wat ik concreet zou willen bekomen is:
- een onteigening waardoor ik centjes krijg
- een waardevermindering owv erfdienstbaarheid openbaar nut waardoor ik centjes krijg
- een erkenning dat een deel van de parking voor het gebouw en de stoep mijn eigendom is zodat ik hier ongehinderd bloembakken kan zetten om mijn rechten te laten gelden dat dit mijn privé eigendom is...

[Thomas_A]

Perceel en woning zijn toch identiek grootte en vorm zoals u deze bezichtigd heeft en veronderstelde te kopen?

[naardje]

Akkoord dat het gebouw identiek is qua vorm en grootte.

Echter, de perceelsgrenzen stonden niet aangeduid op de grond toen ik het kocht. Hiervoor ging ik af op de informatie van de kadastrale legger. Dit lijkt me toch logisch?

[Thomas_A]

Hiervoor gaat men af op wat men ter plaatse ziet: muren, omheining, verschillen in ondergrond, …

Een voetpad op uw eigendom geeft u trouwens niet het recht daar bloembakken op te zetten.

[naardje]

Ok in dat hypothetische geval ging ik er van uit dat de parking voor mijn gebouw mijn eigendom was om aan de oppervlakte van 358 m2 cfr. de kadastrale legger te komen.

De parking is gewoon asfalt en heeft géén markering.

Mijn logica toen ik het kocht was aldus: ik koop een perceel van 358 m2, het gebouw is 250 m2 dus de parking voor het gebouw MOET wel mijn eigendom zijn.

Klopt mijn redenering?

[Lelie60]

Dit is een situatie waarin heel veel mensen zich bevinden. 1/3 de van erons perceel is openbare weg. Vroeger op oude kaarten een doorgang. Dan door de gemeente verhard. En voor gans de oppervlakte een grote verhaalbelasting betaald. Niets tegen te beginnen. Dit is ook zo voor de aanpalende eigendommen.

[naardje]

Dit is een situatie waarin heel veel mensen zich bevinden. 1/3 de van erons perceel is openbare weg. Vroeger op oude kaarten een doorgang. Dan door de gemeente verhard. En voor gans de oppervlakte een grote verhaalbelasting betaald. Niets tegen te beginnen. Dit is ook zo voor de aanpalende eigendommen.

Dit kan toch niet correct zijn. Welke stappen heb jij ondernomen dan om dit aan te vechten?
Wie doet het onderhoud van het deel van de openbare weg dat op je perceel valt?
Rust hier een erfdienstbaarheid op van openbaar nut?

[Inazuma]

Wat ik concreet zou willen bekomen is:
- een onteigening waardoor ik centjes krijg
- een waardevermindering owv erfdienstbaarheid openbaar nut waardoor ik centjes krijg
- een erkenning dat een deel van de parking voor het gebouw en de stoep mijn eigendom is zodat ik hier ongehinderd bloembakken kan zetten om mijn rechten te laten gelden dat dit mijn privé eigendom is...

Concreet gaat u niets van dat alles bekomen ...

Bij verkrijgende verjaring -recent nog gemakkelijker gemaakt ipv afgeschaft- is het reeds van de gemeente en hoeft er dus niets onteigend of vergoed te worden.

Hierdoor is het ook openbaar bezit geworden, en openbare weg was het al, dus u kan er niet naar goeddunken over beschikken.

[Inazuma]

Dit is een situatie waarin heel veel mensen zich bevinden. 1/3 de van erons perceel is openbare weg. Vroeger op oude kaarten een doorgang. Dan door de gemeente verhard. En voor gans de oppervlakte een grote verhaalbelasting betaald. Niets tegen te beginnen. Dit is ook zo voor de aanpalende eigendommen.

Dit kan toch niet correct zijn.

Toch wel, en gebeurt vaker dan je denkt

Sommige wegen zijn nooit apart aangeduid op kadasterkaarten, dat is iets relatief recent (recenter dan de wegen)
Die liggen vaak half-half op beide aangrenzende percelen

Rust hier een erfdienstbaarheid op van openbaar nut?

Maakt niet uit, ttz hoeft niet in je akte te staan
Het gebruik en zelfs bezit door de gemeente van een weg is er, en doorgaans reeds lang ...


ER kan ook een overeenkomst bestaan tussen een vorige eigenaar en de gemeente ivm grondafstand

[naardje]

Ok.
Akkoord dat de gemeente eigenaar is van het gedeelte straat owv verjaring.

Wat dan met het gedeelte parking voor mijn gebouw? Dit valt (deels) binnen mijn perceelsgrens en dit is ook het deel waar ik voor wil vechten

[Inazuma]

Akkoord dat de gemeente eigenaar is van het gedeelte straat owv verjaring.

Dan gaat het niet enkel over de "straat" ttz de rijbaan
Maar over het geheel van wat ze als weg ingenomen hebben

Inclusief stoep en aangelegde parkeerpplaatsen
(niet echt duidelijk op uw afbeelding wat wat zou zijn)

Wat dan met het gedeelte parking voor mijn gebouw?

Deel van de openbare weg geworden, die de gemeente ingericht heeft ... op wat ooit grond was die bij uw perceel hoorde


U weet dat gemeenten kosten kunnen aanrekenen aan aanwonenden voor bvb het aanleggen van trottoirs ?
Dit wordt vaak "gratis" gedaan als de aanwonenden in ruil het stuk grond afstaan waarop een deel van de openbare weg aangelegd wordt
Er kan een dergelijke overeenkomst zijn



Nu, Stad Gent heeft 5 jaar geleden eens trottoirs overgekocht (via onteigening) die ze ooit ingenomen hadden.
Maar dat is eerder uitzonderlijk
Blijkbaar redelijk recent ingenomen ook

https://www.hln.be/gent/bewoners-peter- ... ~a2dde7b8/

[naardje]

Ok.

Ik denk dat ik in mijn geval wel iets mogelijk is.

Hieronder een afbeelding van de situatie. Zoals u kan zien is de zone tussen het fietspad en het gebouw niet ondubbelzinnig openbaar terrein. De parkeerplaatsen zijn allesbehalve aangelegd als parkeerplaats.



Toen ik het pand kocht op basis van de kadastrale legger had ik enkel volgende info:
358 m2 oppervlakte perceel
254 m2 bebouwd

Het bebouwde deel is zeer duidelijk zichtbaar en geen discussie over mogelijk.

Wat betreft het onbebouwde deel -> dit zou 104 m2 moeten zijn conform de kadastrale gegevens.

Ik kan dus niet anders dan op basis van hetgeen ik zie concluderen dat de zone voor het gebouw niet ondubbelzinnig als openbaar domein wordt gebruikt. Ik sta hier tevens jaren reeds in voor het onderhoud (onkruid uittrekken,...).

Ik heb bij deze een advocaat gecontacteerd om te kijken welke stappen ik kan zetten. Ik zal een update plaatsen op dit forum zodra ik meer weet.

[Inazuma]

Ik vraag me af op welke basis u van parkeerplaatsen spreekt

Zelfs als dit niet als trottoir zou beschouwd worden, maar als gelijkgrondse berm, dan moet je om te mogen parkeren 1,5m vrij laten aan de buitenkant vd openbare weg (ttz vrije strook laten langs de gevels)

Geen idee hoe je dan nog een auto gaat parkeren die niet op het fietspad staat ...


Dit kan perfect gezien worden als openbare weg
Ik zie op uw afbeeldingen geen enkele reden waarom het géén openbare weg zou zijn

[Thomas_A]

Ik vraag me af op welke basis u van parkeerplaatsen spreekt

Zelfs als dit niet als trottoir zou beschouwd worden, maar als gelijkgrondse berm, dan moet je om te mogen parkeren 1,5m vrij laten aan de buitenkant vd openbare weg (ttz vrije strook laten langs de gevels

Ongetwijfeld vanuit de praktische Vlaamse redenering: het is breed genoeg om mijn auto op te zetten, het is verhard en er staan geen bordjes dat ik er niet mag parkeren.