Hallo iedereen
Ik ben student aan de Universiteit van Antwerpen en ben huurder van een kot in de 'Kerkhofstraat' te Wilrijk sinds het schooljaar 2021-2022. Vanaf het begin heb ik ondervonden dat er enerzijds mankementen zijn aan het gebouw, zoals bijvoorbeeld de brandalarmen die niet (allemaal) werkten. Deze zijn recent (juli 2024) pas gemaakt. Anderzijds loopt ook de communicatie met de verhuurder niet altijd even vlot en heeft ze bijvoorbeeld onaangekondigd werken laten uitvoeren aan de kamerdeuren door een externe firma, waardoor ik samen met mijn vriendin werd gewekt door werkmannen die reeds de kamerdeur uit de deurlijst hadden gehaald.
Zelf heb ik voor deze zaken nooit verdere stappen ondernomen uit gevoel van financiële onmacht t.o.v. de verhuurder.
Dit is slechts een zeer beperkte schetsing van de slechte communicatie/ relatie met de verhuurder. Er zijn zo nog talloze verhalen maar ik wil uw tijd hier niet mee verspillen.
Hieruit volgen 2 vragen:
1.
Ik heb recent ondernomen dat naargelang de stijging van energiekosten, verhuurders van koten met een slechte EPC label (F, E, D of koten zonder EPC label), de kamers hiervan niet mochten indexeren tussen oktober 2022 en september 2023.
De kamerprijs voor het academiejaar 2022-2023 (contract werd afgesloten op 15/05/2022, contracttermijn: 1/9/2022-31/8/2023) bedroeg €325 + (€50 energiekosten (vaste kost)).
De kamerprijs voor het academiejaar 2023-2024 (contract werd afgesloten op 15/05/2023, contracttermijn: 1/9/2023-31/8/2024) werd 11,7% geïndexeerd naar €363 + (€70 energiekosten (voorschot)).
De stijging van de energiekosten (€50 --> €70) heb ik buiten rekening gehouden wegens een nieuw contract tussen de verhuurder en de energieleveranciers.
Dit zou dus gaan over een bedrag van €456 (€38 * 12)
Ik heb een mail gestuurd naar de verhuurder met de vraag om het EPC label door te sturen. Als antwoord werd mij een mail doorgestuurd dat ze aan een externe firma heeft gevraagd om het EPC label te laten opstellen. M.a.w. is er dus nog geen EPC label voor dit gebouw.
De bron die ik hierover had gevonden:
https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonen- ... ember-2023
2.
Recent heb ik de eindafrekening van de energiekosten doorheen het jaar doorgestuurd gekregen per mail. De verhuurder had een berekening gemaakt en kwam uit op een bedrag van €13894 voor 16 studenten op een heel jaar. Dit komt uit op €72 per student per maand (€2 meer dan de voorschotten die door alle studenten maandelijks werd betaald). Aan deze mail werden enkele documenten toegevoegd:
- De voorschotten van water + afrekening (betaald door de verhuurder)
- De voorschotten van elektriciteit + gas, maar hier ontbreken nog enkele bedragen (betaald door de verhuurder)
- De eindafrekening van gas (er moest een bedrag van €622,66 extra worden betaald bovenop de voorschotten)
Hier ontbraken nog enkele documenten:
- De voorschotten van elektriciteit in de maanden [november 2023], [februari 2024], [april 2024]
- De voorschotten van gas in de maanden [november 2023], [januari 2024], [april 2024]
- De eindafrekening van elektriciteit (mogelijks werd hier een groot bedrag teruggevorderd door de verhuurder)
Hierdoor kan ik zelf geen eindafrekening maken. Ik heb reeds 2 mails gestuurd naar de verhuurder om deze documenten nog door te sturen. Als antwoord heb ik een mail ontvangen met opnieuw hetzelfde berekende bedrag van €13894, zonder extra toegevoegde documenten. Ik ben van mening dat er bewust documenten worden achtergehouden/ niet worden gedeeld, maar hier is geen bewijs van.
In het document van de eindafrekening van water is me eveneens opgevallen dat er in het laatste kwartaal €501,28 werd betaald i.p.v. het gewoonlijke voorschot van €731,00. Dit betekent dat de verhuurder een terugvordering heeft 'ontvangen' van €230. In het kwartaal na het vorige (start 2024) werd het voorschot echter opgetrokken naar €752,00 i.p.v. €731,00. Dit betekent dat er wellicht nog meer wordt teruggevorderd in december 2024 (waarvan ik niets meer zal ontvangen), terwijl de eindafrekening op dit ogenblik duurder is dan normaal.
Iets wat me nog is opgevallen: in het huurcontract (2023-2024) werd het maandelijkse voorschot van energie (€70) als volgt berekend:
- €30 elektriciteit
- €30 gas
- €10 'energie: andere'
Er staat op het contract ook een duidelijke optie 'water', maar deze werd niet ingevuld door de verhuurder. Ik ben mij ervan bewust dat de €10 kost 'energie: andere' wordt bedoeld voor water, maar ik vroeg me af of vanuit een juridisch standpunt het bedrag aan water bij deze eindafrekening opgeteld mag worden. Indien dit niet het geval is zou dit gaan om een terugvordering van €171.
(Ter informatie: In de huurcontracten van 2024-2025 wordt de €10 kost wel ingevuld onder de optie 'water' i.p.v. 'energie: andere'.
De contracten die worden gebruikt zijn standaard contracten van 'kotweb' indien u deze zou willen bekijken)
Zijn er enige mogelijkheden om in bezwaar te gaan tegen deze indexering en/of ik verdere stappen kan ondernemen en dewelke dit dan zouden zijn?
Indien er nog enkele onduidelijkheden/ vragen zijn laat ik mijn mail hier achter:
[email protected]
Alvast enorm bedankt!
Een student in nood
Arne