Geschil met syndicus over betalingsvoorwaarde

sarafa2024
Topic Starter
Berichten: 15
Juridisch actief: Nee

Geschil met syndicus over betalingsvoorwaarde

#1 , 28 jul 2024 16:37

Einde juni werd op de AV een offerte goedgekeurd voor grote en dure werken aan het gebouw. Op dat moment was ik gehospitaliseerd. Ik heb volmacht gegeven aan andere mede-eigenaar maar wel zelf tegen gestemd op deze offerte. Door mijn onvoorziene gezondheidsproblemen en daaropvolgend ontslag bij mijn werkgever, lukt het me niet mijn deel van de nodige werken in één keer te betalen. De leverancier hanteert als betalingsvoorwaarde 30% bij goedkeuring offerte en de resterende 70% vanaf start werken met maandelijkse vorderingsstaten. Dit zou ik nog gebolwerkt krijgen omdat de werken ten vroegste over 6 maanden zouden starten. Tegen dan verwacht ik terug aan het werk te kunnen zijn. Het voorschot neerleggen lukt nog net. Ik heb ook nog andere kosten en ik moet gewoon zeker zien rond te komen tot het einde van het jaar. Echter ben ik verplicht volgens de syndicus het volledige bedrag voor de werken op voorhand te betalen voordat zij de offerte mogen goedkeuren. Ik heb een uitzondering gevraagd met voorstel dat ik een verklaring op eer zou tekenen of iets dergelijks dus dat ze er echt op kunnen rekenen dat het geld er ligt vóór de werken starten. Dit werd geweigerd en nu word ik echt opgejaagd door hun. Zo voelt het toch. Dit is niet goed voor mijn medische toestand.

Wat kan ik doen?

Leo peeters
Berichten: 63
Juridisch actief: Nee

#2 , 29 jul 2024 12:08

Beste, in een artikel van " Easy Syndic " onder " Het beheer van onbetaalde lasten in mede-eigendom , aflossingsplannen " te lezen op je P.C. staat vermeld : de syndicus is wettelijk verplicht om op verzoek van de mede-eigenaar en dergelijk plan voor te stellen. Misschien even Easy Syndic contacteren met de vraag in welk artikel van het BW dit terug te vinden is. Veel succes.

sarafa2024
Topic Starter
Berichten: 15
Juridisch actief: Nee

#3 , 29 jul 2024 15:31

Bedankt voor je reactie. Ik ben het artikel gaan lezen. Er is momenteel geen reservefonds waaruit de syndicus kan voorschieten. De vraag naar voorschieten door andere mede-eigenaren is niet gesteld (volgens mij). Het gaat om grote bedragen. Dus niet iedereen heeft ook zomaar de kans om voor te schieten. Maar dat vraag ik dus ook niet. Het voorschot heb ik betaald. Er komt dus geen druk op de VME terecht. De rest van het bedrag verwacht ik te kunnen betalen vóór de start van de werken. Dus ik vraag niet eens om voor te schieten. Enkel om een uitzondering op de 100% voorafbetaling van de kosten. Dat is zelfs niet in overweging genomen.

Reclame

sarafa2024
Topic Starter
Berichten: 15
Juridisch actief: Nee

#4 , 29 jul 2024 15:56

Extra vraag: het struikelblok is dus vooral de (wettelijke?) regel dat er 100% voorafbetaald moet worden aan de VME. Als ik de andere mede-eigenaars overtuigd krijg om mij uitstel van betaling te geven (dus zij moeten zelf NIET extra voorschieten!), moet de syndicus zich daar dan bij neerleggen? Of is er een andere manier om die specifieke regel van hun te omzeilen?

Leo peeters
Berichten: 63
Juridisch actief: Nee

#5 , 29 jul 2024 18:02

Beste, daar ik niet op de hoogte ben van de volledige situatie blijven er voor mij betreffende uw vraagstellingen nog veel vraagtekens o.a. 1. Indien je pas eigenaar bent geworden vanaf 2021 kan je een renteloos renovatiekrediet bekomen. 2. Uit hoeveel kavels bestaat je VME en uit hoeveel mede-eigenaars?
3 . De mogelijkheid bestaat via een bijzondere algemene vergadering uw voorstellen met de mede-eigenaars te bespreken en hierover te laten stemmen.
4.Via de syndicus een lening te laten aanvragen voor de volledige VME of u persoonlijk . dit is volgens mij voordeliger dan dat je persoonlijk een lening zou moeten aangaan via een bank. 5 . Beroep doen op je ouders of één van je vrienden. 6. Even contact opnemen met je gemeente of OCMW. Ik heb begrip voor je situatie, maar kan je buiten deze informatie niet verder helpen. Toch nog succes gewenst dit gezegd zijnde ben ik zeker dat er nog een oplossing uit de bus komt.

sarafa2024
Topic Starter
Berichten: 15
Juridisch actief: Nee

#6 , 30 jul 2024 07:49

Ok, dank voor je reacties. Je hebt me al goed op weg gezet.

LYNX XX
Berichten: 2696
Juridisch actief: Nee

#7 , 30 jul 2024 09:36

Ter aanvulling van # 5 Leo

https://www.vlaanderen.be/lenen-voor-ee ... bouwlening

Is interessant voor uzelf en ook voor de VME ( deze kan zulke lening verkrijgen voor de ganse VME of enkel voor een bepaald aantal eigenaars die mee willen doen ).
Interessant voor de eigenaars VME is : dat een verzekering kan en wordt afgesloten tegen wanbetalers, zodat de correcte betalers niet de dupe zijn, maar de achterstallen verhaald worden op de betrokkenen. Syndicus kan deze lening + verzekering afsluiten voor de VME, en maandelijks de af te betalen bedragen per eigenaar opvragen zodat de de ganse VME hierdoor niet belast wordt.

Deze methode is uiterst voordelig voor iedereen.

sarafa2024
Topic Starter
Berichten: 15
Juridisch actief: Nee

#8 , 01 aug 2024 10:37

Dank voor deze aanvulling. Duidelijk wordt wel dat de Syndicus de verschillende mogelijkheden om dit project (herstelling betonrot) te financieren niet onderzocht heeft.

Thomas Morus
Berichten: 6066
Juridisch actief: Nee
Locatie: Utopia

#9 , 01 aug 2024 20:43

Als hij daar geen opdracht voor gekregen heeft van de VME zie ik niet in waarom hij dat zou doen.
Ik ken geen enkele rechtsregel die hem verplicht om dat op eigen initiatief te doen.
WIJSHEID IS EEN VERHEFFENDE VORM VAN INTELLIGENTIE

LYNX XX
Berichten: 2696
Juridisch actief: Nee

#10 , 02 aug 2024 08:45

Als hij daar geen opdracht voor gekregen heeft van de VME zie ik niet in waarom hij dat zou doen.
Ik ken geen enkele rechtsregel die hem verplicht om dat op eigen initiatief te doen.
Is correct met de zware kanttekening : een syndicus met enige beroepsernst en deontologische ingesteldheid, zou die
mogelijkheden hebben voorgesteld op de AV.
100% ineens opvragen is NOTE DONE.
De 30 % voorschot leverancier is logisch en ook wettelijk. Maar de 100% voor werken binnen ten vroegste 6 maanden niet.

Hij weet trouwens goed dat er eigenaars zijn die niet direct zulke bedragen beschikbaar hebben.
En het voorstellen van een renovatielening/verzekering is toch enigszins een basis principe voor beroepsernst, kennis en kwalificatie.
De eigenaars de voordeligste mogelijkheden aanbieden is een MUST.

En buiten die 30% voorschot provisie kan zonder problemen de tussentijdse facturen ( volgens werkstaten ) hiervoor provisies opvragen.
En dan spreken wij zeker al over een periode van 1 jaar.
Veel syndici passen gewoon hun eigen regeltjes toe ( zonder inspraak AV ) integendeel is waar de syndicus moet uitvoeren wat de AV beslist.
In dit geval beslist hij al voor de AV. En niet alle eigenaars zijn op de hoogte van hun mogelijkheden. En syndici prefereren minder werk voor hun geld.

Aan TS zou ik aanraden om toch te trachten een BAV ( 20% van quotiteiten ) te laten bijeenroepen en het op de agenda te plaatsen.

LYNX XX
Berichten: 2696
Juridisch actief: Nee

#11 , 02 aug 2024 11:24

Einde juni werd op de AV een offerte goedgekeurd voor grote en dure werken aan het gebouw. Op dat moment was ik gehospitaliseerd. Ik heb volmacht gegeven aan andere mede-eigenaar maar wel zelf tegen gestemd op deze offerte. Door mijn onvoorziene gezondheidsproblemen en daaropvolgend ontslag bij mijn werkgever, lukt het me niet mijn deel van de nodige werken in één keer te betalen. De leverancier hanteert als betalingsvoorwaarde 30% bij goedkeuring offerte en de resterende 70% vanaf start werken met maandelijkse vorderingsstaten. Dit zou ik nog gebolwerkt krijgen omdat de werken ten vroegste over 6 maanden zouden starten. Tegen dan verwacht ik terug aan het werk te kunnen zijn. Het voorschot neerleggen lukt nog net. Ik heb ook nog andere kosten en ik moet gewoon zeker zien rond te komen tot het einde van het jaar. Echter ben ik verplicht volgens de syndicus het volledige bedrag voor de werken op voorhand te betalen voordat zij de offerte mogen goedkeuren.
Sara, deze stelling is larie en apekool van de syndicus. Het is niet de syndicus die de offerte moet goedkeuren maar de AV.
Bovendien staat in de offerte nergens dat de eigenaars het volledige bedrag minstens 6 maanden tot een jaar op voorhand moeten betalen. 30% bij goedkeuring offerte en dan volgens de maandelijkse vorderingsstaten. Dat is correct van de aannemer. Ofwel is de offerte goedgekeurd volgens de inhoud opgesteld door de aannemer en op de AV. Syndicus wijzigt intern de betalingsvoorwaarden van de aannemer. De aannemer zal nadat de werken aangevangen zijn maandelijks een factuur opstellen en bij einde werken een eindfactuur. Dus syndicus kan makkelijk tijdig de nodige provisies opvragen.



Ik heb een uitzondering gevraagd met voorstel dat ik een verklaring op eer zou tekenen of iets dergelijks dus dat ze er echt op kunnen rekenen dat het geld er ligt vóór de werken starten. Dit werd geweigerd en nu word ik echt opgejaagd door hun. Zo voelt het toch. Dit is niet goed voor mijn medische toestand.

Wat kan ik doen?

sarafa2024
Topic Starter
Berichten: 15
Juridisch actief: Nee

#12 , 02 aug 2024 22:43

Lynx XX, dank voor je reactie. Je bevestigt hiermee precies het gevoel dat ik al langer heb bij deze syndicus. Ook zeer duidelijk wordt hun mentaliteit bij hun aanpak naar mij toe. Ik ervaar die als heel intimiderend en bedreigend. Er wordt grote druk gezet.

Ik denk even na hoe ik dit verder moet aanpakken. De betonrot is een kwestie van het ganse gebouw, waar 4 verschillende VME’s in ondergebracht zijn. De contactgegevens van de andere VME’s ken ik zelf niet. Ik weet dat er nog twee andere eigenaren tegen gestemd hebben. Maar hun namen staan niet in het verslag dat ik gekregen heb. Dus voor een nieuwe BAV zou ik alle 4 VME’s terug bijeen moeten krijgen.

Maandag heb ik ook een afspraak voor de aanvraag van een pro deo advocaat. Eergisteren ontving ik melding via e-mail dat er een aangetekende ingebrekestelling onderweg is en als ik niet binnen 14 dagen betaal, wordt er een juridische procedure gestart. Tja, wat ik niet heb, kan ik ook niet afgeven hé…. Dus kom maar op met die rechtszaak. Kan ik tenminste ook mijn verhaal eens doen.

sarafa2024
Topic Starter
Berichten: 15
Juridisch actief: Nee

#13 , 03 aug 2024 00:42

Ik heb nog een aanvulling. Ik kom er net achter dat op de AV ook de juridische procedures besproken zijn. Waarin staat dat iedereen akkoord is met de lopende uitgaven, de manier van opvraging en de manier van inning bij wanbetaling.

De BAV betonrot en de jaarlijkse AV vonden enkele dagen na elkaar plaats. Ik was dus bij geen van beide aanwezig omwille van mijn hospitalisatie maar heb wel volmacht gegeven aan iemand. Op dat moment wist de syndicus al dat ik betalingsmoeilijkheden zou hebben. Ook de mede-eigenaar aan wie ik volmacht gegeven heb. De besprekingen hebben dus plaatsgevonden zonder mijn inbreng en ik was in die periode ook niet echt in staat om het allemaal te volgen omwille van mijn gezondheidsproblemen. Het verslag van die vergaderingen had ik dus nog niet kunnen lezen tot nu toe.

Ik ben een klein beetje in shock moet ik zeggen.

Thomas Morus
Berichten: 6066
Juridisch actief: Nee
Locatie: Utopia

#14 , 03 aug 2024 00:52

De VME heeft dus zoals ik vermoedde beslist om voorafgaandelijk alles op te vragen. Syndicus voert dus enkel de opdracht uit en valt niets te verwijten.
Aangezien u volmacht hebt gegeven bent u -indien volmachthouder akkoord ging in uw naam- zelf akkoord gegaan. Veel VME's vragen totaliteit kosten op alvorens werken uit te besteden. Om zeker te zijn dat er geen wanbetalers kunnen zijn waarvoor de andere eigenaars moeten opdraaien.
Aangezien u onvoorwaardelijke volmacht hebt gegeven bent u ook gebonden en kunt u zelfs bij vrederechter geen protest tegen de VME beslissing indienen. Het zou onontvankelijk verklaard worden.
WIJSHEID IS EEN VERHEFFENDE VORM VAN INTELLIGENTIE

sarafa2024
Topic Starter
Berichten: 15
Juridisch actief: Nee

#15 , 03 aug 2024 01:09

Ik begrijp wat je wil zeggen. Ik houd er een heel wrang gevoel aan over. Ik voel toch aan dat er misbruik is gemaakt van mijn verzwakte positie op dat moment.

Kan ik nog iets ondernemen?
En wat zal er gebeuren bij de vrederechter?

Terug naar “Mede-eigendom & Nabuurschap”