Kan een zelfstandige een garagebox verhuren als particulier?

[cameraman]

Onroerend goed verhuren als particulier is een zeer gangbaar fenomeen.

Ik heb zelf een zelfstandige statuut, maar zou hierNAAST graag een garagebox privé aankopen en verhuren als particulier. Dit heeft immers niets te maken met mijn activiteiten als zelfstandige. Particulieren worden in vgl. met professionelen bovendien een pak minder belast op kadastraal niveau en zijn vrijgesteld van het aanrekenen van BTW bij relatief laag totaalinkomen.

Mag dit dus uberhaupt?

Of moet ik in dit geval mijn eenmanszaak omzetten naar een BV zodat ik me als particulier terug kan loskoppelen van mijn zaak?

en tot slot: Aangezien de jaarlijkse waarde aan inkomsten ver onder de belastingvrije som van ongeveer €10K ligt, wil ik graag weten of ik op deze manier deze som enerzijds kan laten gelden voor de huurinkomsten en LOS hiervan ook opnieuw ter waarde van €10K voor mijn eenmanszaak.

Ik weet het, geen gemakkelijke vraag, maar indien iemand met kennis van zaken me eventueel kan bijstaan, hoor ik het graag

[LeenW]

Ook een particulier moet een btw-nummer hebben als hij garages verhuurt, dat is de uitzondering op de regel dat een particulier geen btw-nummer nodig heeft. Het eenvoudigste lijkt mij dan ook dat gewoon onder uw eenmanszaak te doen.

[cameraman]

Beste LeenW, hier heb ik niet veel aan...

Het systeem dat ik voorstel is extreem veel voordeliger dan het gewoon via de eenmanszaak te doen, waarom?

1. De particuliere verhuurder moet niet per se een BTW-nummer hebben, een ondernemingsnummer volstaat indien de jaaromzet onder de €25K blijft (Wat hier ruim het geval is!). Lees dat hij dan als het ware vrijgesteld is van BTW, zodat hij geen deel van de huurontvangsten moet afstaan als BTW.

2. In tegenstelling tot voor de professioneel, worden de belastingen niet berekend op de werkelijke inkomsten, maar op het KI (kadastraal inkomen), wat in een veel lagere belastinggrondslag resulteert.

3. Het onderscheiden van professioneel en privé hoopt mij de mogelijkheid te geven 2x kans te maken op die belastingvrije som, zoals ook loontrekkenden (die onroerend goed verhuren) dat eigenlijk kunnen. (Als ik hierin correct ben...)

Ik dacht wel dat het een moeilijke vraag zou zijn, Leen, maar hoop toch graag dat het voor iemand een interessante uitdaging zou kunnen zijn om er een correct antwoord op te geven. Als dit stelsel wettelijk legaal is, is het wel de moeite om alsvolgt te handelen.

[LeenW]

1) Dat is niet helemaal correct, het btw-nummer moet wel degelijk geactiveerd worden, doch kan dit onder de vrijstellingsregeling kleine onderneming Art 56bis, de 25000 waarover u spreekt. Kort uitgelegd, u hebt niet veel verplichtingen, maar valt wel onder het btw-wetboek. U zou dus een btw-nummer voor u persoonlijk en een voor de BV nodig hebben.

Ten tweede verliest u ook uit het ook dat het ook voordelen kan hebben om aan de btw onderworpen te zijn. Op kosten onderhoud/elektriciteit/water/administratie kan u de btw recupereren. U gaat dan ook btw moeten aanrekenen op de omzet, maar als u ervoor kan zorgen dat u aan een andere zelfstandige kan verhuren, maakt dat netto geen verschil voor hem. Naar mijn ervaring gaat u zeker in een stad zo iemand vinden.

2) Correct, maar een BV oprichten en onderhouden kost u ook geld voor het u een voordeel gaat opleveren. Denk er daarbij ook aan dat uw eenmanszaak eerst volledig stopgezet moet zijn voor u opnieuw kunt beginnen met de verhuur van de garage. Maak zeker de volledige berekening eens, ik heb het gevoel dat u enkel naar de voordelen PB kijkt.

3) Ik begrijp niet goed hoe u denkt 2x aan de belastingvrije som te geraken?

[cameraman]

Met een BV op te richten ben ik er inderdaad financieel aan voor de moeite (dankzij extra notariskosten bijvoorbeeld). Daarom dat ik graag wil weten of de combo : particulier verhuurder + los-daarvan-staande-eenmanszaak mogelijk zou zijn. Geef toe, het is een vraag die nog niet gesteld is he?

Het is de bedoeling om geen kosten te maken voor de garagebox en kleine reparaties zelf uit te voeren, dus BTW-vrijstelling als particulier zou volledig in mijn voordeel spelen.

Ik kan inderdaad wel een andere zelfstandige als huurder proberen te zoeken, maar denk toch dat deze iets minder talrijk zijn dan gewoon private huurders. Maar het klopt wel dat ik hiermee misschien weinig concurrenten zou hebben aangezien private verhuurders liever niet aan zelfstandigen verhuren (wederom van wege de belasting die dan op werkelijke huurinkomsten moet zijn ipv KI)

De belastingvrije som komt inderdaad niet tevoorschijn bij particuliere verhuurders. Ik had dat ergens fout begrepen. Dus 1x belastingvrije som. Maar met de eenmanszaak zit ik hier al boven, dus opbrengsten uit de garage zullen hierboven / hierbuiten vallen indien de garagehuur op de zaak komt.

Ik heb enkel nog de vraag: Kan ik de box als zelfstandige verhuren op belastingtarief berekend op KI en niet op werkelijke inkomsten? Dit is de grote dealbreaker eigenlijk, want dat zou betekenen dat ik alle huur minus BTW zou overhouden bij de verhuur, versus alle huur minus BTW minus de helft aan belastingen...

Verdomme, zelfstandigen worden toch zwaar in het zak gezet t.o.v. loontrekkenden. Nog iets waar het stelsel de kleine zelfstandige benadeelt

[Thomas_A]

Aangezien bij de uitzondering van max. 25.000 euro inkomsten nergens expliciet voorzien is dat dit enkel uit de verhuur van garages afkomstig is, valt u hier als zelfstandige niet onder. Dit is zelfs expliciet zo vermeld op site FOD financiën.

Als u niet btw-plichtig bent door een andere economische activiteit en uw jaarlijkse omzet uit de huurinkomsten niet hoger is dan 25.000 euro, kunt u een bijzondere regeling genieten, de vrijstellingsregeling. U moet dan nog steeds een btw-nummer aanvragen, maar u bent vrijgesteld van de meeste andere btw-verplichtingen zoals het aanrekenen van btw aan uw huurders.

Tevens is een tweede btw-nummer als zelfstandige niet mogelijk. Als vennootschap en als zelfstandige kan inderdaad wel, maar zou dan veel impact hebben op uw hoofdberoep. Dan moet u daar ook weer alle fiscale impact van berekenen. Kan interessant zijn of niet, maar de kans is heel klein dat het dan net op die garage aankomt.

Voor de personenbelasting heb ik uw situatie nog niet letterlijk beschreven gezien. Ik zie ook niet onder welke regel u niet enkel het KI x 1,4 zou mogen inbrengen. Die vraag zou ik persoonlijk aan de belastingen stellen. Gaat niet om slapende honden wakker maken, want zal heel zichtbaar zijn op uw aangifte.

[LeenW]

Een zeer interessante vraag. Naar mijn mening wordt de verhuur van één garagebox nog geen beroepinkomst, dus hoewel in de boekhouding wel de werkelijke huur als omzet moet worden geboekt, kan u in de personenbelasting met het KI werken.

Bijkomende bedenking bij mijn vorige post, als u per se op het KI wil belast worden, kan u ook niet aan een zelfstandige verhuren. Van zodra er kosten ingebracht worden, wordt u immers op de werkelijke huurinkomsten belast.

[LYNX XX]

Met een BV op te richten ben ik er inderdaad financieel aan voor de moeite (dankzij extra notariskosten bijvoorbeeld). Daarom dat ik graag wil weten of de combo : particulier verhuurder + los-daarvan-staande-eenmanszaak mogelijk zou zijn. Geef toe, het is een vraag die nog niet gesteld is he?

Het is de bedoeling om geen kosten te maken voor de garagebox en kleine reparaties zelf uit te voeren, dus BTW-vrijstelling als particulier zou volledig in mijn voordeel spelen.

Ik kan inderdaad wel een andere zelfstandige als huurder proberen te zoeken, maar denk toch dat deze iets minder talrijk zijn dan gewoon private huurders. Maar het klopt wel dat ik hiermee misschien weinig concurrenten zou hebben aangezien private verhuurders liever niet aan zelfstandigen verhuren (wederom van wege de belasting die dan op werkelijke huurinkomsten moet zijn ipv KI)

De belastingvrije som komt inderdaad niet tevoorschijn bij particuliere verhuurders. Ik had dat ergens fout begrepen. Dus 1x belastingvrije som. Maar met de eenmanszaak zit ik hier al boven, dus opbrengsten uit de garage zullen hierboven / hierbuiten vallen indien de garagehuur op de zaak komt.

Ik heb enkel nog de vraag: Kan ik de box als zelfstandige verhuren op belastingtarief berekend op KI en niet op werkelijke inkomsten? Dit is de grote dealbreaker eigenlijk, want dat zou betekenen dat ik alle huur minus BTW zou overhouden bij de verhuur, versus alle huur minus BTW minus de helft aan belastingen...

Verdomme, zelfstandigen worden toch zwaar in het zak gezet t.o.v. loontrekkenden. Nog iets waar het stelsel de kleine zelfstandige benadeelt

zou deze vergelijking toch niet zo maar maken. Niets houdt u tegen om enkel loontrekkende te zijn.
Vergeet echter niet welke voordelen de zelfstandige heeft : BTW aftrek, kosteninbreng om te zwijgen van de andere voordelen ... en zijwegen welke de loontrekkende niet heeft. Spreek hier als ervaren boekhouder. Denk er eens over na waarom ten huidige dagen veel personen zelfstandige willen worden of in bijberoep ?

[cameraman]

Beste Thomas, die mededeling had ik ook gezien op de FOD. Ik lees dus "Als u zelfstandige bent, bent u (wederom) benadeeld". Een BV oprichten is in mijn geval too much, maar deze situatie leert mij wel een nieuwe reden waarom BV's worden gemaakt ipv zelfstandige.

[cameraman]

Spreek hier als ervaren boekhouder. Denk er eens over na waarom ten huidige dagen veel personen zelfstandige willen worden of in bijberoep ?

Beste LYNN, ik ben op dit moment op zoek naar een boekhouder die mij ook echt optimaal zou kunnen helpen met de voordelen van mijn situatie te kunnen ontdekken. Kan ik contact met u opnemen?

[LYNX XX]

# 10 Cameraman

Ik doe ( gezien de ouderdom ) geen boekhoudingen meer en ook niet meer actief ( wel op JF ) .
Indien u vragen moest hebben, mag u steeds met een PB berichten. Indien ik u een degelijk antwoord kan geven, zal ik dit niet nalaten, of opzoeken.

[cameraman]

# 10 Cameraman

Ik doe ( gezien de ouderdom ) geen boekhoudingen meer en ook niet meer actief ( wel op JF ) .
Indien u vragen moest hebben, mag u steeds met een PB berichten. Indien ik u een degelijk antwoord kan geven, zal ik dit niet nalaten, of opzoeken.

Dan zie ik ervaring als een troef, bedankt LYNX XX

[LYNX XX]

Als eenmanszaak en particulier bent u dezelfde.

https://www.vlaio.be/begeleiding-advies ... je-inkomen

[cameraman]

Ten tweede verliest u ook uit het ook dat het ook voordelen kan hebben om aan de btw onderworpen te zijn. Op kosten onderhoud/elektriciteit/water/administratie kan u de btw recupereren.

Het grote voordeel (als zelfstandige) zou optreden wanneer ik de box zou kunnen aankopen incl BTW. Dan zou ik bv bij een totaalprijs van €20.000 iets van een €3.500 kunnen terugvorderen als BTW... [en dit is echt wel een GIGANTISCHE game changer]

Maar helaas zullen deze boxen in de realiteit door 95% private eigenaars worden verkocht, zodat er weinig met BTW te koop staan.

Conclusie: De vastgoedmarkt op kleine tot middelgrote schaal is DE business die onderworpen is aan nauwelijks belastingen, maar enkel weggelegd voor niet BTW-plichtigen. De kleine zelfstandige heeft hier weinig aan.