Verhuurder pleegt contractbreuk en dreigt met juridische stappen

[ThomasVdv]

Beste

Ik bevind me in een uiterst complexe en delicate huursituatie en zoek dringend professioneel advies. De situatie wordt gecompliceerd door persoonlijke relaties en wettelijke onduidelijkheden. Hieronder vinden jullie een gedetailleerde uiteenzetting van mijn situatie:

1. Achtergrond en relatie

- Ik huur een deel van een gebouw van iemand die tot voor kort een van mijn beste vrienden was (hierna "de verhuurder" genoemd).
- Onze vriendschap is de laatste tijd ernstig verslechterd, wat de huursituatie aanzienlijk heeft gecompliceerd.
- We wonen in hetzelfde gebouw, en we deelden in het begin de keuken gemeenschappelijk, voor het gebruik van de wasmachine en oven, maar sinds april van dit jaar hebben we besloten alles gescheiden te houden om problemen te vermijden.

2. Woonsituatie en huurovereenkomst

- Ik huur dit deel van het gebouw al ongeveer twee jaar.
- Ik heb mijn eigen keuken, slaapkamer en badkamer.
-Gezien ik boven geen wasmachine kon installeren en geen oven had, werd zijn keuken als gemeenschappelijk beschouwd en mocht ik daar gebruik maken van zijn wasmachine & oven.
- We hebben alleen een mondelinge huurovereenkomst, geen schriftelijk contract.
- De eerste drie maanden betaalde ik geen huur vanwege mijn zwakke financiële situatie.
- Daarna ben ik huur plus alle onkosten gaan betalen.

3. Wettelijke complicaties

- Het gebouw is wettelijk niet-conform en mag eigenlijk niet verhuurd worden.
- De verhuurder zou eerst verbouwingen moeten doen voordat hij het mag verhuren.
- Om problemen te vermijden, heeft de verhuurder ons opgegeven als "samenwonend".
- Deze constructie wordt ook toegepast op de huurders op de begane grond.

4. Tijdlijn en evolutie van de situatie

- Bij aanvang van de huur was er een vriendschappelijke relatie.
- In april 2024 hebben we expliciet afgesproken:
a) Alles gescheiden te houden.
b) Dat we "gewoon buren" zouden zijn.
c) Dat ik alleen als buur of vriend naar zijn deel van het gebouw zou komen.
d) Dat ik tot het eind van het jaar (2024) mocht blijven wonen.
- Deze laatste afspraak was cruciaal voor mij vanwege mijn persoonlijke situatie (zie punt 6).
- Paradoxaal genoeg verslechterde de situatie na deze afspraken:
- De verhuurder begon vaker te klagen over zaken die voorheen geen probleem waren.
- Er ontstonden meer conflicten over huisregels, gebruik van ruimtes, en bezoek.
- De verhuurder past de huisregels inconsequent toe: strikt voor mij, losjes voor zichzelf.

5. Huidige problemen

- De verhuurder ontkent nu dat we een huurder-verhuurder relatie hebben, ondanks de huurbetalingen.
- Er zijn toenemende conflicten over:
a) Huisregels
b) Gebruik van gemeenschappelijke ruimtes
c) Ontvangen van bezoek
-De verhuurder begon na verloop van tijd ook moeilijk te doen over mijn vriendin die over de vloer kwam. De situatie werd zo ongemakkelijk dat mijn vriendin zich niet meer welkom voelde en nu helemaal niet meer wil langskomen.
- Twee weken geleden heb ik de verhuurder verteld dat onze vriendschap niet meer werkte. Hij reageerde hier erg boos op.
- Nu wil de verhuurder dat ik tegen 10 oktober vertrek, wat indruist tegen onze eerdere afspraken.
- Ik vermoed dat dit een vorm van wraak is voor het beëindigen van de vriendschap.
- De verhuurder dreigt met juridische stappen, hoewel ik meen dat ik me aan alle afspraken heb gehouden. Hij heeft me ondertussen al verwittigd dat hij mij een aangetekende brief via zijn advocaat gaat opsturen.

6. Mijn persoonlijke situatie

- Ik wacht op de toekenning van mijn Belgische nationaliteit (verwacht in augustus).
- Ik heb een baan aangeboden gekregen bij een overheidsinstantie, maar kan daar alleen aan de slag als ik mijn nationaliteit verkrijg.
- Als het verkrijgen van mijn nationaliteit vertraging oploopt, heb ik tijd nodig om alternatieve huisvesting en werk te vinden.
- Ik ben actief bezig met sparen voor een huurwaarborg elders, maar heb nog niet genoeg bij elkaar om te verhuizen.
De vier voor afgaande punten zijn letterlijk de reden waarom wij in april van dit jaar nog mondeling overeen waren gekomen om eind 2024 als de einddatum vast te stellen voor mijn verhuis, zodat ik voldoende tijd had om mij voor te bereiden op mijn verhuis.
- De stress van deze situatie heeft een negatieve impact op mijn mentale gezondheid en werkprestaties.

7. Specifieke incidenten en problemen

- Gedeelde voorzieningen: In het begin mocht ik de wasmachine en oven van de verhuurder gebruiken. Dit leidde tot spanningen omdat ik constant op mijn hoede moest zijn om geen fouten te maken.
- Geluidsoverlast: De verhuurder klaagt over geluidsoverlast, vooral 's nachts. Ik heb mijn best gedaan om stil te zijn, maar de dunne muren maken het moeilijk om alle geluid te vermijden. De verhuurder lijkt selectief te zijn in zijn klachten en minimaliseert zijn eigen geluidsoverlast.
- Privacy en bezoek: Er ontstonden conflicten over "vreemden" in het huis wanneer ik bezoek had. Tegelijkertijd bracht de verhuurder zelf regelmatig onbekenden mee zonder mij in te lichten.
- Communicatieproblemen: De verhuurder stuurt vaak geïrriteerde berichten waarin hij direct verwacht dat ik me schik naar zijn wensen, zonder mijn kant van het verhaal te horen.

Mijn vragen

1. Wat zijn mijn wettelijke rechten in deze situatie, gezien de niet-conforme status van de woning en de "samenwonend" constructie?
2. Is onze mondelinge overeenkomst rechtsgeldig, vooral wat betreft de afgesproken huurtermijn tot eind 2024?
3. Kan de verhuurder mij dwingen eerder te vertrekken dan afgesproken? Welke opzegtermijn zou in dit geval gelden?
4. Hoe kan ik mezelf het beste beschermen tegen verdere conflicten of mogelijke juridische stappen van de verhuurder?
5. Zijn er stappen die ik nu al moet ondernemen om mijn positie te versterken? Bijvoorbeeld, zou het helpen om onze mondelinge afspraken schriftelijk vast te leggen?
6. Heb ik recht op privégebruik van mijn gehuurde ruimte, inclusief het ontvangen van bezoek, zonder inmenging van de verhuurder?
7. Wat zijn mijn rechten en plichten met betrekking tot geluidsoverlast, gezien de structuur van het gebouw?
8. Als de situatie verder escaleert, wat zijn dan mijn opties? Kan ik bijvoorbeeld een beroep doen op huurbescherming of bemiddeling, ondanks de onregelmatige verhuurconstructie?
9. Gezien mijn persoonlijke omstandigheden (wachten op nationaliteit, nieuwe baan), zijn er specifieke beschermingsmaatregelen waar ik een beroep op kan doen?
10. Hoe ga ik om met het feit dat de verhuurder de huisregels inconsistent toepast?
11. Kan de poging van de verhuurder om mij vroeger te laten vertrekken gezien worden als een vorm van intimidatie of uithuiszetting, en zo ja, wat kan ik daartegen doen?
12. Welke risico's loop ik zelf door in een niet-conforme woning te huren? Kan dit gevolgen hebben voor mijn nationaliteitsaanvraag of toekomstige overheidsbaan?
13. Heb ik het recht om mijn partner te ontvangen in mijn gehuurde ruimte, ondanks de bezwaren van de verhuurder?


Ik waardeer elk gedetailleerd advies dat jullie mij kunnen geven om deze complexe situatie op te lossen. Ik wil graag weten wat mijn rechten zijn, hoe ik me kan beschermen, en hoe ik het beste kan handelen om een stabiele woonsituatie te behouden totdat ik in staat ben om te verhuizen.

Bedankt voor jullie tijd en expertise.

[Thomas_A]

Ik neem aan dat u niet veel kan bewijzen van bovenstaande. Niet welke delen van de woning u mag gebruiken, niet wat de huisregels waren en niet welke einddatum.

Gezien het niet om een afzonderlijke registreerde woning gaat en er wel kan aangetoond worden dat u een vergoeding betaalt, lijkt het inderdaad het meest op kostendelend samenwonen.

Bent u daar wel gedomicilieerd? Anders heeft u geen enkele bescherming als uw huurgenoot u onmiddellijk buitenzet. Heeft u een tijdelijk verblijfsrecht in afwachting van uw nationaliteitsaanvraag?

Aangezien hij de eigenaar is en u geen huurcontract of iets dergelijks heeft, kan hij de bewoning door u inderdaad stopzetten. U aangetekend aanschrijven is een correcte eerste stap, daarna zal het wel de vrederechter worden. U heeft recht op een redelijke termijn om te verhuizen, maar ik ben vrij zeker dat tot eind 2024 niet zomaar zal toegekend worden zonder bewijs dat dit de afspraak was.

[ThomasVdv]

Ik neem aan dat je niet veel kan bewijzen van bovenstaande. Niet welke delen van de woning u mag gebruiken, niet wat de huisregels waren en niet welke einddatum.

Mondeling zijn we dit overeengekomen, en mensen uit mijn omgeving kunnen eveneens getuigen over deze verhouding waarbij ik recht had op het gebruik van zijn oven & wasmachine, maar daar stopt het ook. Wat betreft de huisregels; zouden zijn onophoudelijke berichten en sms'jes voldoen?

Gezien het niet om een afzonderlijke registreerde woning gaat en er wel kan aangetoond worden dat u een vergoeding betaalt, lijkt het inderdaad het meest op kostendelend samenwonen.

Ben je daar wel gedomicilieerd? Anders heb je geen enkele bescherming als je huurgenoot je onmiddellijk buitenzet.

Dit heeft hij, zoals eerder vermeld, niet gedaan omdat het gewoon in principe niet verhuurd mocht worden en hij anders in de problemen zou komen, gezien het gebouw niet conform de Vlaamse wooncode is. For what it is worth; toen ik tijdelijk werkloos was en een uitkering kreeg, was ik bij het OCMW ingeschreven als "alleenstaande".

Ik mocht me ook daar niet domiciliëren omdat hij anders (juridisch) in de problemen zou komen wat betreft het verhuur van het gebouw.

[Thomas_A]

Hij moest u niet domiciliëren he. Dat moest u doen. Waar bent u trouwens dan wel gedomicilieerd?

Kijk, dan houdt het op. Als hij morgen de sloten wijzigt en uw spullen buitenzet, zal niemand hem verplichten u opnieuw binnen te nemen. Idem als hij nu de politie belt dat er een logee is die het pand niet wil verlaten en hij zich bedreigd voelt.

U kan zich koest houden en tot eind 2024 doen wat er gevraagd wordt zodat u hopelijk tot dan kan blijven, of een andere verblijfplaats zoeken.

[ThomasVdv]

Hij moest u niet domiciliëren he. Dat moest u doen. Waar bent u trouwens dan wel gedomicilieerd?

Ik ben gedomicilieerd bij mijn papa, maar er is geen plaats om daar terug te gaan wonen gezien het appartement te klein is voor mij en mijn broers en zussen erbij. Ik wou mij daar domiciliëren, maar dat werd me verboden door hem omdat zijn gebouw niet conform de wooncode is. En gezien ik financieel zo zwak stond, kon ik enkel ja knikken en mij houden aan de gemaakte afspraken.

Kijk, dan houdt het op. Als hij morgen de sloten wijzigt en uw spullen buitenzet, zal niemand hem verplichten u opnieuw binnen te nemen. Idem als hij nu de politie belt dat er een logee is die het pand niet wil verlaten en hij zich bedreigd voelt.

Hij heeft wel een briefje opgesteld met zijn handtekening van 2022 waarin hij bevestigd dat wij "samenwonen". Maar zoals eerder vermeld, is dit sinds april 2024 anders. Ik sta trouwens ook zelf in voor bv de kosten van het onderhoud van de gasketel, wat wettelijk gezien bv de verantwoordelijkheid is van de huurder; bevestigt dit dan niet dat wij een huurder-verhuurder relatie hebben?

U kan zich koest houden en tot eind 2024 doen wat er gevraagd wordt zodat u hopelijk tot dan kan blijven, of een andere verblijfplaats zoeken.

Bedoeling was ook nooit voor mij om tot eind 2024 te blijven, maar dit eerder als een soort van termijn te nemen zodat ik voldoende tijd heb om een plaats te zoeken en zeker ben van mijn job bij de overheid, gezien het laatste afhangt van de verwerving van mijn Belgische nationaliteit. Ik heb haar al laten weten dat ik liever nog vandaag dan morgen verhuis, mocht ik de jobzekerheid hebben én zeker weten dat ik aan de slag kan gaan bij de overheid vanaf september. Ik heb me altijd al koest gehouden, met een onwaarschijnlijke zware kostprijs voor mijn mentale gezondheid..

[LeenW]

Indien geen domicilie en geen schriftelijk huurcontract, kan hij u eender wanneer buitenzetten. Ik zou op veilig spelen en meteen zelf iets nieuws zoeken.

[Freec]

Hoe snel je van vriend veranderd naar verhuurder.

Als de vriendschap niet werkt, wat altijd kan, dan moet je daar zelf uw conclusies uittrekken. Het is duidelijk dat de vriend u altijd geholpen heeft. U hebt er zelfs 3 maand gratis gewoond. Beetje jammer dat de dankbaarheid bij u nu verdwijnt...

Dat u ook bvb onderhoud betaald voor de ketel, is toch niet meer dan logisch? Voor niets gaat de zon op. Dat maakt van uw vriend geen verhuurder.

[Thomas_A]

Dus u was niet van plan om tot eind 2024 te blijven maar dit gewoon als maximum te beschouwen, maar u wil de eigenaar hier nu wel aan houden?

En u pleegt domiciliefraude.

Het klinkt er echt niet beter door. Zoek iets anders of doe wat er gevraagd wordt zodat u hopelijk nog even mag blijven.

[ThomasVdv]

Indien geen domicilie en geen schriftelijk huurcontract, kan hij u eender wanneer buitenzetten. Ik zou op veilig spelen en meteen zelf iets nieuws zoeken.

Telt in dit geval een brief van 2022, dat hij heeft ondertekend en waarin hij bevestigd dat wij een mondelinge afspraak hebben en "samenwonend" zijn? Hij heeft eveneens zijn handtekening hierop staan. Via aangetekende brief laat hij via zijn advocaat weten dat het om "bezetting ter bede" gaat, maar dit is tegenstrijdig met het briefje waarin ze onze afspraak bevestigd. Ik heb bankstatements van de afgelopen twee jaar waarin telkens "huur" op staat, telkens als ik hem effectief de huur heb overgeschreven..

[Thomas_A]

Indien geen domicilie en geen schriftelijk huurcontract, kan hij u eender wanneer buitenzetten. Ik zou op veilig spelen en meteen zelf iets nieuws zoeken.

Telt in dit geval een brief van 2022, dat hij heeft ondertekend en waarin hij bevestigd dat wij een mondelinge afspraak hebben en "samenwonend" zijn? Hij heeft eveneens zijn handtekening hierop staan.

Dit bewijst toch niet dat hij niet van gedacht mag veranderen 2 jaar later? En ook niet dat u een huurcontract heeft: eerder dat u dat niet heeft.

[LeenW]

Ik zou daar echt niet op rekenen. U staat intussen wel op straat he.

[ThomasVdv]

Hoe snel je van vriend veranderd naar verhuurder.

Mocht iemand u enkel als vriend willen om u onder zijn duim te houden, zou de verstandhouding inderdaad snel veranderen naar verhuurder, hoe pijnlijk het is.

Als de vriendschap niet werkt, wat altijd kan, dan moet je daar zelf uw conclusies uittrekken. Het is duidelijk dat de vriend u altijd geholpen heeft. U hebt er zelfs 3 maand gratis gewoond. Beetje jammer dat de dankbaarheid bij u nu verdwijnt...

Ik heb hem letterlijk altijd weten hoe dankbaar ik ben geweest voor de hulp die hij mij heeft geboden, op geen enkel moment heb ik mij opgesteld alsof ik hem niet dankbaar ben. Ik heb hem zo vaak over mij laten heen lopen omdat ik financieel zwak sta, en heb me altijd als een goede huisvader gedragen voor mijn gedeelte. Hij maakte gebruik van mijn zwakke financiële positie om telkens nieuwe regels op te leggen die enkel voor mij golden, en niet voor hem. Het is na twee jaar mentale marteling dat ik had besloten om een punt achter de vriendschap te zetten, en dat na lang beraad.

Dat u ook bvb onderhoud betaald voor de ketel, is toch niet meer dan logisch? Voor niets gaat de zon op. Dat maakt van uw vriend geen verhuurder.

Ik vind het ook logisch dat ik voor het onderhoud betaal, maar wettelijk gezien is dit vastgelegd als de verantwoordelijkheid van de huurder in een verhuurder-huurder relatie.

[Freec]

Je draait rond de pot. Je had dus een (vriendschaps)relatie met uw vriend... je hebt zelfs een document waarin staat dat jullie samenwonen.

Als een koppel uit elkaar gaan, word de ene partner toch ook geen huurder?

Je zou graag onder de huurwet vallen, maar daar heb je geen recht op.
Verhuizen is in uw geval de enige oplossing.

[ThomasVdv]

Je draait rond de pot. Je had dus een (vriendschaps)relatie met uw vriend... je hebt zelfs een document waarin staat dat jullie samenwonen.

Ik draai niet rond de pot, ik denk dat u even niet kunt volgen:

Hij heeft me ingeschreven als samenwonend in het begin en dit via een ondertekend document bevestigd. Dit is echter in april 2024 veranderd, gezien ik alles wou doen om hem niet voor de voeten te lopen, en dan hebben wij samen beslist, in onderling overleg, om alles gescheiden te houden vanaf dan. We hadden dan afgesproken als termijn om het eind van 2024 te nemen, zodat ik tegen dan zeker zou zijn van mijn vaste job bij de overheid ná het toekennen van de Belgische nationaliteit (gezien dit quasi altijd een voorwaarde is tegenwoordig wanneer je een plaats wilt huren)

Als een koppel uit elkaar gaan, word de ene partner toch ook geen huurder?

De analogie zou kloppen mochten we niet vanaf het begin hebben afgesproken dat de bovenkant exclusief van mij zou zijn en dat ik na de drie maanden gewoon huur betaal voor het gebruik ervan. Of kent u getrouwde koppels die vanaf het begin exclusieve ruimtes hebben waar de andere niet mag komen? (In dit geval de slaapkamer, badkamer en keuken boven?)

Je zou graag onder de huurwet vallen, maar daar heb je geen recht op.
Verhuizen is in uw geval de enige oplossing.

Dat is inderdaad de grote vraag nu die voor mij overblijft en of ik al dan niet onder de huurwet val, gezien het de meeste eigenschappen ervan heeft, buiten dan een formeel huurcontract.

[Freec]

Tuurlijk ken ik koppels die elk hun eigen ruimte hebben. Mijn grootouders hadden elk hun slaapkamer. Bompa nog een prutsattelier, bomma een naai/breiruimte.

Samenwonen of koppel zijn, betekend niet dat je elkaar moet bezitten.