Aankoop ongedaan maken na akte

[GeoR]

betreft: koop van appartement, in oude gebouw, waar duidelijk renovatiewerken op termijn nodig zullen zijn
App gaat online te koop. Documenten (o.a. oude AV) worden aan de geïnteresseerden bezorgd.

In de laatste AV was er sprake van studie architect om de toestand van het gebouw te beoordelen en kostenraming op te maken.
Potentiële koper (ik) vraagt (via email) de immo of ondertussen meer info van de architect is binnengekomen. immo schrijft dat er geen nieuws is gekomen van de arch.
Ik doe en bod en deze wordt aanvaard.
Ondertussen is er wel een AV waar ik (via volmacht) aanwezig ben. De raming van de architect is extreem hoog, er komen hoge kosten aan en de werken zijn ook dringend (dus geen tijd om bij te sparen).
De akte worden ondertekend.
Ondertussen heeft een andere mede eigenaar mij een document van de architect gestuurd, die duidelijk ter voorbereiding van de AV opgemaakt was.
Dit document is al maanden geleden aan de syndicus bezorgt (datum staat in voorblad), zelfs voordat het appartement te koop ging. De syndicus had dus wel nieuws van de architect en de bedragen op voorhand. Het is nog niet duidelijk wanner de syndicus de info aan de eigenaars doorgegeven heeft (ik heb dit gevraagd, maar nog geen antwoord).

Kan er sprake zijn van breuk in de informatieplicht? Kan de aankoop op basis hiervan teruggedraaid worden of een schadevergoeding aangevraagd worden?
Momenteel is een gelijkaardig appartement te koop, maar voor minder geld. Sinds de ramingsbedragen van de renovatiewerken in de nieuwe AV opgenomen zijn, willen de kopers uiteraard niet zo veel voor betalen.

[mava105]

Is dat dan ook geen verborgen gebrek? (mogelijk doelbewust achtergehouden door verkoper)

[GeoR]

wel in de akte is opgenomen dat ik het koop in de huidige staat, incl. verborgen gebreken.
De verkoper (oude eigenaar) verklaart wel dat hij geen weet heeft van verborgen gebreken.
Als ik kan bewijzen dat hij het document had, dan heeft hij eigenlijk gelogen.
Natuurlijk het kan zijn dat enkel de syndicus het document had en deze pas later aan de eigenaars bezorgd.
Maar dat weet ik het niet of de syndicus verplicht was om deze info aan het immo kantoor te bezorgen .
De algemene vergadering is geweest na aanvaarding van bod, maar de voorbereidende documenten waren er al ruim daarvoor.

[Sirkii]

Over welke werken gaat het? Belangrijk is ook de vraag of er kon gezien worden of die werken er aan kwamen.

Als je kan bewijzen dat de verkoper formeel kennis had van de intentie om grote werken uit te voeren, dit niet liet weten en je t redelijkerwijs niet kon zien dan heb je ondanks die clausule een grote kans om een rechtszaak te winnen. Heb weet van succesvolle rechtszaken ondanks die clausule.

In uw nadeel is natuurlijk het gegeven dat de vorige AV die architect aangesteld heeft en dat je dit kon terugvinden in t verslag van de vorige AV die je had moeten opvragen vooraleer de compromis tekenen.

t Is natuurlijk balen.

[GeoR]

Het gaat om werken aan gevel, dak, terrassen -> alles kon gezien worden.
Natuurlijk ik had geen weet van hoe dringend de werken uitgevoerd moeten worden en wat de exacte omvang hiervan is (en dus ook niet de kosten).
De prijs dat ik betaald heb + mijn deel van de raming van de werken die komen kan ik niet betalen op zo een korte termijn.
Het appartement kan ik niet meer aan dezelfde prijs verkopen, omdat de bedragen vermeld zijn in de AV van een maand geleden.

Ik heb ondertussen de info dat minstens een van de eigenaars het verslag van de arch (zijn studie, dus geen verslag van VME vergaderiing) ontvangen heeft (via de syndicus) voordat het pand te koop is gezet. Het pand is 20 dagen nadien online te koop gezet, dus lijkt mij geen toeval. Ik concludeer dat als minstens een eigenaar de info van de syndicus had en als het pand 20 dagen nadien te koop gaat, dan heeft de verkoper van "mijn" appartement dit ook ontvangen.

Ik heb in de AV van vorig jaar kunnen zien dat architect aangesteld is, correct.
Daarom heb ik uitdrukkelijk aan het immo kantoor gevraagd (via email) of er ondertussen info van de architect is binnengekomen, omdat de mensen waren hierop aan het wachten op. Het immo kantoor heeft op email geantwoord dat de architect nog geen informatie bezorgd heeft. Maar dit klopt dus niet, want zijn verslag was al bij de syndicus en zeker bij een van de mede eigenaars. Het immo kantoor heeft mij ofwel gelogen, ofwel zelf niet bij de syndicus nagevraagd.

Compromis hebben wij dan getekend, denkend dat de architect nog niets heeft laten weten (terwijl de bedragen wel bij de syndicus en minstens bij een van de mede eigenaars gekend waren, maar nog niet op de algemene vergadering gepresenteerd).
Op de AV een paar weken nadien waren de bedragen gepresenteerd en het was slikken, maar ik dacht dat ik gewoon pech had. Ik dacht dat niemand daarvoor wijst dat de bedragen zo hoog gingen zijn. Maar het iwas dus wel gekend.

[GeoR]

ik ben sowieso van plan om iets te doen, omdat al de communicatie via email is. De bewijzen zijn er.
Ik weet niet goed wat de waarschijnlijke scenario's zijn :

1. koop ongedaan maken (wie betaald de kosten van notaris, bank...?)
2. een compensatie afspreken met de verkoper. Hij zal denk ik liever iets terugbetalen, dan opnieuw te proberen verkopen. zeker nu dat de ramingen van de architect in het verslag van de AV opgenomen zijn.
3. status quo. Gerecht vindt dat een verslag (de studie van de architect) die nog niet gepresenteerd is, niet aan potentiële koper bezorgd moet worden. Dus de verkoper en immo kantoor hebben niets mis gedaan. Ook al heb ik expliciet hierachter gevraagd.

Bij wie stap ik best?
Vrederechter of advocaat?
Ik heb geen zin om extra geld hierin te pompen.

Normaal ging ik dit verhuren, maar ik zal dit best niet doen, vooraleer dit uitgeklaard wordt. Dit zijn weer inkomsten dat ik niet zal hebben en waarop ik gerekend heb bij aankoop.

[basejumper]

Beste

Koop ongedaan maken is onmogelijk. U heeft de akte getekend en betaald. U bent eigenaar.
U kan proberen via rechtbank een compensatie af te dwingen hoewel er ook wel bedenkingen te maken zijn bij uw beslissingen. U wist dat het een gebouw wa waar ‘ op termijn’ werken aan moesten gebeuren. U had gegeven deze kennis zelf een expert kunnen aanstellen om de ernst van de investeringen in te schatten. U heeft - als de chronologie juist is - de akte ondertekend na het bijwonen van de AV waarop u aanwezig was en kennis nam van de ontwikkelingen. Heeft u voor of bij de akte voorbehoud aangetekend? De verkoper aangetekend uw bedenkingen meegedeeld? In welke mate bent u hier zelf opgetreden als ‘voorzichtig huisvader’?

[mava105]

Voor de rechtbank kan je natuurlijk altijd da aannemert laten oproepen als getuige, om te verklaren wanneer hij zijn offerte aan de verkoper had kenbaar gemaakt

[GeoR]

Beste,
Het is inderdaad zo dat ik de akte na de AV ondertekend heb.
Ik had al 10% betaald bij de compromis, dacht dat de ramingen voor het eerst gekend zijn gemaakt dus heb ik mij “pech” aanvaard. Ik heb de nut niet gezien om de eigenaar aan te schrijven, omdat op mail het de immo gezet dat ze niets van de architect ondertussen ontvang hebben.
Maar moest ik de ramingen op voorhand geweten hebben, ging ik nooit dezelfde bedrag al bod doen.
Het gaat o.a. Over betonrot, de studie van de architect heeft 15k gekost om enkel de bestaande toestand te beoordelen en een raming op te maken.
Dit is onmogelijk om als potentiële koper voor elk pand te betalen.
Een gelijkaardige pand was al geraamd en daar gingen de kosten (gevel, dak, balkon) op 40k komen. Ik ging ervan uit dat dit in dezelfde lijn ging zijn. Maar hier zijn deze op 80k geraamd voor mij app.