Unanimiteit bij wijziging aandelen in VME

[Leo peeters]

Ik lees in verschillende informatie bronnen dat een volledige unanimiteit van stemmen nodig is voor het wijzigen van de aandelen in een mede-eigendom. In een artikel van "Syndicus Service " zou volgens de wet van 28 juni 2018 een 4/5 meerderheid van stemmen voldoende zijn. Wat is het correcte antwoord?

[werner1]

Wet mede-eigendom 17.03.2020.
Artikel 3.88§1§ 3.
Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede- eigenaars beslist (alle stemmen zijn gelijk) over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, middels de overlegging van een verslag zoals bepaald in artikel 3.85, § 1, tweede lid.

[lebragard]

In welbepaalde situaties hanteert de wet een 4/5 meerderheid......

§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, middels de overlegging van een verslag zoals bepaald in artikel 3.85, § 1, tweede lid.
Wanneer de algemene vergadering echter, met de door de wet vereiste meerderheid, besluit tot de werken, de verdeling of de vereniging van kavels of daden van beschikking, kan zij, met dezelfde gekwalificeerde meerderheid, beslissen over de wijziging van de verdeling van de aandelen van mede-eigendom in geval die wijziging noodzakelijk is.
Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.

[Leo peeters]

Beste Werner, wat uw antwoord betreft zou volgens de wettekst eenparigheid van stemmen moeten zijn om verdeling van de aandelen te wijzigen. Beste Lebragard volgens U zegt de wet : in wel bepaalde situaties kan 4/5 meerderheid gehanteerd worden. Mijn vraag weet U welke " bepaalde situaties " en wat betekent " met dezelfde gekwalificeerde meerderheid " P.S. Er is bij ons geen sprake van oprichten deelverenigingen. Sorry ik ben maar leek op dit gebied en voor mij zijn de wetteksten wat moeilijk te begrijpen. Dank voor jullie antwoorden .

[Thomas Morus]

Het wijzigen van de quotiteiten vereist altijd unanimiteit en een notariële akte ter wijziging van de basisakte.

De wijziging van de aandelen kan – op grond van artikel 577-7 §3 van het Burgerlijk Wetboek besloten worden door de Algemene Vergadering, mits dit met eenparigheid gebeurt. Let wel: waar voorheen eenparigheid impliceert dat ALLE eigenaars dienden in te stemmen (met alle problemen van dien wanneer bepaalde eigenaars nooit naar vergaderingen kwamen), is sinds 01.01.2019 een nieuwe regeling van kracht die uitgewerkt werd in het nieuwe artikel 577-7 §4 van het Burgerlijk Wetboek: “Wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van een of meerdere mede- eigenaars, zal er een nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen.“

[lebragard]

#5
Het wijzigen van de quotiteiten vereist altijd unanimiteit

Het wijzigen van de quotiteiten vereist altijd (unanimiteit) eenparigheid is niet juist , een correcte lezing van de
Nieuw Burgerlijk Wetboek is noodzakelijk en Art.3.88 §3 NBW is duidelijk : uitgangspunt is eenparigheid van stemmen , wil dus zeggen iedereen vertegenwoordigd en akkoord = eenparigheid. (eenparigheid is duidelijker dan unanimiteit)

maar OOK in §3 maakt men twee uitzonderingen , welke géén eenparigheid van stemmen vereist en waar een gekwalificeerde meerderheid van 4/5 volstaat.

1. Wanneer de algemene vergadering besluit tot de werken, de verdeling of de vereniging van kavels of daden van beschikking, kan zij, met een 4/5 meerderheid beslissen over de wijziging van de verdeling van de aandelen van mede-eigendom in geval die wijziging noodzakelijk is. bv. grote renovatie werken die een invloed heeft op bepaalde kavels ect...

2.Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist zijnde 4/5.

opgelet :reparatiewet NBW 31/07/2020 art.43 , 002 inwerkingtreding : 17/08/2020 geeft aan dat de algemene vergadering beslist eveneens met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars over de volledige afbraak en heropbouw van het gebouw, wanneer de redenen vermeld in Art. 3.88 paragraaf 1, 2°, h), ontbreken.

Algemeen gesteld :
uitgangspunt is eenparigheid van stemmen en in welbepaalde situaties 4/5 zie 1 en 2.

en

in Art.3.88 §4 leest men :
§ 4. Wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van een of meerdere mede-eigenaars, zal er een nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen.

[Leo peeters]

Beste forumleden, bedankt voor jullie antwoorden. De gegevens uit art. 577-7§ 4 en/of art. 3.88 § 4 van het BW zijn voor mij zeer nuttig. Vriendelijke groeten Peeters Leo.

[cga]

Ik vraag mij af of de modale bezoeker van dit forum niet met een leeg gevoel achterblijft na deze louter theoretische gedachtenuitwisseling. Wat is de concrete aanleiding tot de vraagstelling? Wat is de concrete situatie die noopt tot herziening van de aandelenstructuur, toch niet zo’n alledaagse operatie?

[Leo peeters]

Beste cga, het betreft een garage complex dat bestaat uit een 70-tal garages. Hoewel één complex zijn er toch twee delen , daar deel twee pas later werd opgetrokken. Volgens de basisakten zou deel twee geen aandelen hebben in de gemeenschappelijke delen van deel één. Wel dienen de mede-eigenaars van deel twee bij te dragen in de kosten van uitbating, toegangssystemen (poorten in- en uitrit ) ,onderhoud, verlichting, en/of andere nutsvoorzieningen van de gemeenschappelijke wegenis- en maneuverzone van deel één. Daarom werd op de laatst AV voorgesteld , via notariële akte , er één geheel van te maken zodat deel twee ook over aandelen zou beschikken. Maar dan moest er bij stemming volledige eenparigheid zijn. Vandaar mijn vraagstelling. Daar momenteel deel twee geen aandelen heeft kunnen wij niets mee beslissen maar enkel bijdragen in de kosten. Dit is natuurlijk niet zo leuk. Groetjes Leo.

[cga]

Beste Leo,
Nu begrijp ik ten volle dat uw vraagstelling kadert in een zeer concrete probleemsituatie en dat u nut haalt uit de deskundige bijdragen die hier werden aangebracht.
Over het geschetste probleem durf ik me niet uitlaten aangezien ik het dossier niet ken.
Misschien zijn er wel bijzondere zakelijke constructies in het spel. Ik denk bijvoorbeeld aan volgend fictief scenario: deel twee is in mede-eigendom van de eigenaars van deel één en deze laatsten vestigden een zakelijk gebruiksrecht ten gunste van de houders van parkeerplaatsen in deel twee.
Ik zou in jullie plaats alleszins de bron raadplegen, en dat is of zijn de instrumenterende notaris of notarissen.

[Leo peeters]

Beste cga , bedankt voor je reactie en goede raad. Tot later. Met vriendelijke groeten Leo.

[Leo peeters]

Beste cga, toch nog even terugkomend op je antwoord, waarvoor dank. Ter verduidelijking er zijn geen zakelijke constructies in het spel. Het is een complex van aaneengesloten garageboxen. In het eerste stadium werden er een 50-tal opgetrokken en een aantal jaren later een 20-tal aansluitend bijgebouwd. De situatie is dat de houders van een garage van dit tweede gedeelte, om het complex te betreden en te verlaten over de gemeenschappelijke delen moeten van deel één. welke volgens de basisakte reeds alle aandelen werd toegekend. Mits de eigenaars van deel twee dus geen aandelen hebben in de gemene delen van deel één kunnen deze dus niet mee beslissen in bijvoorbeeld het vervangen van de in- en uitrijpoorten van het complex. Enkel bijdragen in het gebruik ervan. Daarom werd voorgesteld er mits notariële akte er één geheel van te maken zodanig dat deel twee ook aandelen worden toegewezen. Vandaar mijn vraagstelling i.v.m. eenparigheid van stemmen. Toch bedankt voor je reactie . Ik word er enkel wijzer van. Groetjes Leo.

[cga]

Beste Leo, ik durf echt niet dieper ingaan op de concrete aspecten van uw probleem, dat inderdaad wel boeiend is voor wie in zulke materie geïnteresseerd is. Echter één ding: de kwestie van de eenparigheid is maar een “detail” op het einde van de rit. Eerst en vooral zal men moeten nagaan welke zakelijke rechten zullen moeten herzien of gevestigd worden ten aanzien van zowel het oorspronkelijke complex als van het later aangebouwde. Grondige lezing van de oprichtingsaktes van beide, wellicht ook met advies van de instrumenterende notarissen, is alleszins onontbeerlijk om te komen tot het opstellen van een project waarmee men naar de algemene vergadering kan gaan.
Een agendapunt als “wij willen er één geheel van maken” kan nooit gevolgen creëren zonder ondersteuning van zulk project. Zelfs indien “eenparig” goedgekeurd zal geen enkele syndicus zich wagen aan de uitvoering ervan.

[Marcus Aurelius]

In zoverre als nuttig: https://www.jubel.be/wetsvoorstel-5-reg ... ijsturing/

Deze materie behoort immers niet tot mijn expertise.

[Leo peeters]

Beste cga en Marcus, bedankt voor jullie reacties. Momenteel is voor de twee delen maar één syndicus aangesteld . Deze heeft extra werk om de facturen i.v.m. het complex ofwel te boeken bij deel één of deel twee of in geval bijvoorbeeld het " verbruik verlichting " deze op te splitsen .Moest het toch tot een samenvoeging komen zal de aangestelde notaris zeker zijn handen vol hebben met het opmaken van een nieuwe akte. Indien gewenst houd ik jullie op de hoogte van het vervolg. Tevens aan de andere forumleden die mijn vraag beantwoord hebben nogmaals dank.