VmE: extreme burenhinder

[Dodo12]

Beste,

Ik ga een lang verhaal kort proberen maken:
- Sinds 3 jaar wonen hier nieuwe huurders in een appartement waar de eigenaar lid is van de VmE. Eigenaar woont al jaren in het buitenland en regelt zijn zaakjes vanop afstand.
- Het 1ste jaar hebben er mensen gewoont die al overlast veroorzaakten, maar dit viel al bij al nog mee (dat werd toen door andere mensen soms al eens door de vingers gezien).
- Sinds 2 jaar wonen er andere mensen van dezelfde familie.

Er is extreme burenhinder:
- Vuil achterlaten in gangen.
- Roken in gangen.
- Voetballen in gangen.
- Sigaretten gooien op andere mensen hun terras & tuinmeubelen.
- Agressief sfeertje.
- Verlichting openen in de lift om er dan flesjes cola in te steken.
- Midden in de nacht van die speelbommetjes in de gangen laten ontploffen.
- Auto's verhandelen op de parking en het nodige overlast daardoor: de motor eens laten draaien tegen extreem hoge toeren, werken aan auto's op de parking waar dan brandstof gemorst wordt en andere oliëen.
- Kauwgom op de grond gooien in de gangen.
- Potten mayonaisse naar beneden gooien.
- Kapot witgoed op de parking plaatsen en dan weten ze niet van wie dat is.

Zijn ontelbare meldingen gedaan bij de politie en de wijkagent is heel aktief, maar meer kan die niet doen dan bemiddelen en achter 7 dagen is het weer van dat.
Er ligt een ijzerdik dossier bij politie.
De politie kent deze mensen zéér goed, al jààren, dit is mij tussen de lijnen door de wijkagent vertelt.

Wij hebben BAV bijeengeroepen 6 maand geleden. Daarop is volgende beslist:
- De VmE waarschuwt de eigenaar nog 1x en eist dat hij procedure start ter uithuisdrijving en betalen van alle kosten die veroorzaakt werden door zijn huurders.
- Vredegerecht heeft vonnis geveld (wij hebben dat proaktief van verhuurder gekregen): te weinig bewijsmateriaal.

Blijkbaar kan de vrederechter het dossier van lokale politie niet inzien gezien de dagvaarding gebeurd is door verhuurder en niet door leden van de VmE. Gezien de klachten komen van leden van de VmE kon de vrederechter dus geen inzage krijgen in het dossier van de lokale politie.

Is dat zo?

Wat moeten wij nu doen? Onze miserie blijft verder duren!

Morgen komt ons dossier voor op het wekelijks politieoverleg tussen lokale PZ & burgemeester.
Nadien krijgen wij een afspraak met de burgemeester samen met iemand van de lokale politie.

Alle tips zijn welkom!

[Franciscus]

En waar zit de syndicus in uw verhaal?

[Thomas Morus]

De VME zal die lastverkopers voor de rechtbank moeten dagen.
Opdracht geven aan syndicus om dat in gang te zetten.

[Dodo12]

De syndicus heeft nu dus die verhuurder verplicht om te dagvaarden en nu beweert ie dat er geen mandaat is om te dagvaarden (in naam en door de VmE).

Klopt het dat syndicus hier weer een BAV voor moet bijeenroepen om toestemming te vragen om te dagvaarden? Kan hij dat niet doen als proactieve maatregel gezien de hoogdringendheid van dit alles?

Syndicus beweert dat verhuurder nu probeert om de huurachterstal zo groot te laten worden; dat ie opnieuw kan dagvaarden en uithuiszetting kan eisen op basis van die huurachterstal.

Syndicus is de ene keer wel meewerkend, de andere keer minder/niet.

Vandaag herstelling gevraagd van iets (heel ander verhaal dan die buren, dat is gewoon iets dat kapot is gegaan) en kort na de middag stond klusjesman hier voor herstelling: dus soms is syndicus wel heel "meegaand", maar ik vind hem ook te zwak in het dossier naar die marginalen, al weet ik niet 100% goed of het effectief zo is dat hij niet mag dagvaarden in naam van de VmE zonder dat BAV of AV erover hun akkoord gegeven hebben.

[Thomas_A]

Een veelgemaakte en mijns inziens foute redenering.

De verhuurder moet aan zijn huurder het rustig genot van de eigendom waarborgen. Daar wordt hij voor betaald. De verhuurder is niet verantwoordelijk voor de rust van de buren voor de eventuele overlast die zijn huurder veroorzaakt.

Daarvoor moet de veroorzaker van de overlast aangepakt worden. Of die huurder of eigenaar van zijn woning is maakt niet uit.

Syndicus of VME kunnen de verhuurder al helemaal niets opleggen om te ondernemen.

[Dodo12]

Syndicus beweert anders: dat verhuurder verantwoordelijk is dat zijn huurders zich gedragen. Aldus syndicus

[Thomas Morus]

Syndicus beweert anders: dat verhuurder verantwoordelijk is dat zijn huurders zich gedragen. Aldus syndicus

Dat is allemaal niet ad rem.
De enige oplossing is dat de VME de HUURDER dagvaardt.
Dat is de ENIGE manier om resultaat te boeken.

[lebragard]

Syndicus beweert anders: dat verhuurder verantwoordelijk is dat zijn huurders zich gedragen. Aldus syndicus.

Is ook zo....Zowel de verhuurder als de huurder heeft zich te houden aan de statuten en reglementen van die VME.
In de meeste zoniet alle basisakten zijn er bepalingen opgenomen , welke de verhuurder/eigenaar "verplicht" moet opnemen in het verhuurcontract.
Ook de wet legt verplichtingen op aan de verhuurder/eigenaar wanneer deze een persoonlijk of zakelijk recht toekent cfr. art. 3.93 §5
Indien de verhuurder de statuten en de wet niet respecteert gaat deze in de "fout" en benadeelt deze de andere mede-eigenaars...

Een vonnis van een kantonrechter (NL) :
Huurders moeten VvE reglement naleven, anders schieten ze tekort
Het Hof benadrukt het belang voor verhuurders dan hun huurders zich aan de regels van de VvE houden. De verhuurder heeft er belang bij dat zijn huurders niet tekort te schieten in hun verplichtingen tegenover andere eigenaren en bewoners. Ook wordt door het Hof expliciet genoemd dat het niet alleen de verhuurder is die hierdoor in strijd handelt met het reglement van de VvE, maar ook de huurder zelf. Omdat bij schending van VvE regels ook de verhuurder zelf tekort schiet, heeft hij er een extra groot belang bij dat zijn huurders zich netjes gedragen.

advies idem als in #7
- BAV organiseren
- goedkeuring syndicus gerechtelijke procedure
- al dan niet in samenspraak/goedkeuring verhuurder , wat de procedure vereenvoudigt.
- eventueel bij "onwil" de verhuurder/eigenaar mede aansprakelijk stellen , respecteert de wet EN de statuten niet
- ....

[lebragard]

aanvullend
uw vraag in #3 Klopt het dat syndicus hier weer een BAV voor moet bijeenroepen om toestemming te vragen om te dagvaarden? Kan hij dat niet doen als proactieve maatregel gezien de hoogdringendheid van dit alles?

Syndicus kan in geval van hoogdringendheid zelfstandig handelen. In deze "extreme burenhinder" is de syndicus bevoegd om te handelen ....maar om in rechte op te treden is goedkeuring van de AV noodzakelijk.

De wet stelt :
Art.3.89 §5 4° :

4° de vereniging van mede-eigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen.

Art. 3.92 §1 tweede lid

De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering.

Uit deze bepalingen kan/moet men afleiden dat de syndicus :

bevoegd is om de VME te vertegenwoordigen (4°)
maar het initiatief om in rechte op te treden berust bij de AV
beslissing van de AV is noodzakelijk (op voorwaarde zo snel mogelijk = BAV organiseren.)

dus ....syndicus is bevoegd maar goedkeuring AV is nodig om in rechte op te treden.

Ook even vermelden dat elke mede eigenaar persoonlijk het initiatief recht heeft om een rechtelijke procedure te starten en heeft daar géén toestemming voor nodig van de AV. cfr. art. 3.92 §1 :
Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht.

Ook belangrijk bij "extreme burenhinder" is zowel de huurder als verhuurder aansprakelijk/verantwoordelijk , beiden schenden immers de reglementen van de VME en in tegenstelling met het antwoord in # 5 is het toetredingscontract VME wat het is en ook al verhuurt men zijn kavel en is men geen bewoner blijft men als lid van die VME onderworpen aan de statuten , reglementen zodat de VME/AV de verhuurder op het "matje" kan roepen en (eventueel) voorwaarden kan opleggen.

[LYNX XX]

Sluit mij volledig aan bij # 8 en 9 Lebragard.

Zeker dringend een BAV laten bij een roepen. Alhoewel ik uit de topic kan vast stellen dat de syndicus hier in dit geval volledig autonoom kan optreden gezien verschillende punten zeker zware hoogdringendheid vereisen.
Zeker wat betreft : de veiligheid ( van het gebouw en de bewoners ), ook brandveiligheid is in het gedrang, het vermijden van reële ongevallen ... Waar zijn de verplichte rookmelders in de gemeenschappelijke delen ( deze ontbeer ik in deze topic ) ? En boven op nog de illegale handel en wandel van de ontruststokers ( vandalen ). Beschadiging van gemeenschappelijke en privatieve delen van het gebouw.
Zeker de verhuurder niet uit de wind zetten.

Dus volg # 8 en # 9.

[Dodo12]

Bedankt iedereen voor alle reacties tot nu toe.

Ik ben ook van mening om de verhuurder zeker niet uit de wind te zetten: hij draagt hier zeker een bepaalde verantwoordelijkheid.

Ik kijk verder hoe we dit hier gaan afhandelen, al vrees ik dat een BAV weer noodzakelijk zal zijn (daarvoor moet ik dan weer een vereist aantal buren 'meekrijgen' om die BAV te organiseren). Vroeger was de groep bewoners hechter dan nu, gezien er een aantal op 'natuurlijke' wijze verhuist zijn, en een aantal al verhuist wegens deze burenhinder. Ik ken helaas nietmeer alle bewoners even goed als vroeger en de band is iets minder dan vroeger.

Ongeloofelijk hoe lang dit al aansleept, veel te lang mijn inziens.

Enfin, we proberen het nodige te doen en ik wens iedereen te bedanken om hier een second opinion over te geven.

Eerst verstond ik de opmerking over rookmelders niet, maar nu begrijp ik ze in het kader van speelbommetjes en roken in gangen. Rookmelders gaan uiteraard niet af van wat sigarettenrook of van die speelbommetjes. Alle rookmelders zijn aanwezig waar ze moeten zijn, zijn onlangs nog geïnspecteerd en een stuk in de brandcentrale vervangen omdat er iets defect was, dus dat zit wel goed.

[Thomas Morus]

"Vredegerecht heeft vonnis geveld (wij hebben dat proaktief van verhuurder gekregen): te weinig bewijsmateriaal.

De verhuurder heeft dus wel zijn verantwoordelijkheid genomen!
Ook een verhuurder kan het recht niet in eigen hand nemen.
Er wordt hier buitenmatig ingehakt op de betrokkenheid van de verhuurder...dat is niet de bedoeling van de wetgever.
Het is niet de schuld van de verhuurder dat de huurder gevrijwaard blijft door de huurwetgeving waarin de huurder beschouwd wordt als "zwakke partij".

[lebragard]

#12
De wetgever ontslaat een mede-eigenaar/verhuurder niet van zijn rechten en plichten , integendeel herlees # 8.
Helaas geen inzage in het vonnis van de vrederechter......

Geef enkel duidelijk aan , dit in tegenstelling wat ik op het juridisch forum (soms) lees dat ook de mede eigenaar niet bewoner , juridisch , mede - aansprakelijk/verantwoordelijk kan gesteld worden zo deze de statuten en de wet niet respecteert , het "buitenmatig inhakken"zoals u aangeeft is in deze subjectief te noemen.


https://juridischforum.be/viewtopic.php?f=39&t=118349

[Dodo12]

aanvullend
uw vraag in #3 Klopt het dat syndicus hier weer een BAV voor moet bijeenroepen om toestemming te vragen om te dagvaarden? Kan hij dat niet doen als proactieve maatregel gezien de hoogdringendheid van dit alles?

Syndicus kan in geval van hoogdringendheid zelfstandig handelen. In deze "extreme burenhinder" is de syndicus bevoegd om te handelen ....maar om in rechte op te treden is goedkeuring van de AV noodzakelijk.

De wet stelt :
Art.3.89 §5 4° :

4° de vereniging van mede-eigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen.

Art. 3.92 §1 tweede lid

De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering.

Uit deze bepalingen kan/moet men afleiden dat de syndicus :

bevoegd is om de VME te vertegenwoordigen (4°)
maar het initiatief om in rechte op te treden berust bij de AV
beslissing van de AV is noodzakelijk (op voorwaarde zo snel mogelijk = BAV organiseren.)

Wie is dan verantwoordelijk voor het organiseren van de BAV? De syndicus of moet dit iniatief van de leden van de VmE komen?
Ik zou verwachten dat de syndicus bewarende maatregelen oplegt (dagvaarding huurders) om het gebouw te beschermen en vervolgens een BAV bijeenroept om te bespreken wat er moet gebeuren?
De BAV bijeenroepen is niet zo simpel als leden van de VmE: bepaald quota vereist en dergelijke.
Daarom vroeg ik me af of de syndicus niet verplicht is om een BAV bijeen te roepen als gevolg van zijn 'acties'.

[LYNX XX]

De syndicus kan zelf indien nodig een BAV organiseren ( op de wijze van een AV ).
Een goede syndicus weet wanneer het nodig is om een BAV samen te roepen. In jullie geval kan hij volledig autonoom optreden zie ook # 13

Uzelf of de RVME ( iedere eigenaar trouwens ) kan een BAV vragen mits 20 % van de aandelen met duidelijke vermelding van de agendapunten.

Zie zeker # 8 - 9 - 13 Lebragard.