De plichtenleer van de vastgoedmakelaar legt de syndicus op om beroep te doen op externe expertise, als hij zelf deze expertise niet heeft.
Art. 17. De vastgoedmakelaar handelt als een goede huisvader en laat zich, waar nodig, door een deskundige bijstaan.
Zie:
http://www.biv.be/web/biv/web/nl/plicht ... htm?kb.htm
Maar wie betaalt de expert?
Concreet voorbeeld: voor een gebouw moet een vernieuwing van een milieuvergunning klasse 1A gevraagd worden. Bij zijn verkiezing kende de professionele syndicus deze verplichting. Zijn briefhoofding vermeld dat hij ook een vastgoedexpert is. Uit de jaarafrekening blijkt dat hij geen expertise heeft gevraagd. Maar wel heeft hij 40 uren studie van de milieuwetgeving door hem aangerekend aan de VME, zonder enige toelating van de AV. Dit is een verdoken honorariumverhoging en moet dus verworpen worden.
Meer algemeen: Hoogdringendheid moet achteraf steeds aangetoond worden. Het NICM (
www.nicm. be ) heeft hierover zojuist een eNews verspreid. Zij stelt dat, zo de syndicus niet kan bewijzen dat de werken zowel dringend, voorlopig en enkel voorzien in het behoud van het gebouw, deze kosten kunnen verworpen worden.
Hoe doe je dat?
Vooreerst stel je jouw vraag aan de syndicus, terwijl hij zijn jaarverslag voorstelt. Blijf bij de feiten en geef geen opinies. Het is aangeraden je vraag vooraf schriftelijk voor te leggen, minstens ??n week op voorhand.
Tijden de deliberatie erover, terwijl de syndicus dus afwezig is, leg je bezwaren uit aan je collega's en deel je jouw opinie mee plus stemgedrag.
Bij de bespreking van het punt "Goedkeuring van de jaarafrekening, voorgelegd per brief op xx.xx.xxxx." stel je een amendement voor.
Relatief fictief voorbeeld:
"De uitgave van 1.234,56 ?, vermeld in de lijst van facturen onder nummer 987/2005, wordt verworpen omdat deze uitgave een inherent deel uitmaakt van het ereloon van de syndicus, vermits de syndicus als professioneel op de hoogte was van de stedebouwkundige toestand van het gebouw, hij geen bijkomende ereloon heeft gevraagd zo een milieuvergunning moet behandeld worden, en hij deze prestaties uit hun aard niet-dringend waren, want een wettelijke verplichting sinds 1999 en dus voorzienbaar."
Als je amendement goedgekeurd wordt, moet het punt "goedkeuring van de jaarafrekening" ambtshalve door de voorzitter aangepast worden als volgt: "goedkeuring van de jaarafrekening, voorgelegd per brief op xx.xx.xxxx, met uitzondering van de volgende punten: ..."
En met bijvoorbeeld de tekst: "yyy, mede-eigenaar en rekencommissaris wordt belast met het mandaat om na te zien of de syndicus binnen de 30 dagen na deze AV de nodige regularisaties heeft verricht in de boekhouding van de vereniging en het saldo is terugbetaald. Hij brengt daartoe binnen de week verslag uit aan alle mede-eigenaars, zo de syndicus dit niet heeft gedaan of slechts onvolledig."
