Kostenrekening syndicus

[Duym]

Beste,

Twee vraagjes:

1. Sinds 1 januari 2024 is gebouwbeheerder x onze nieuwe syndicus (daarvoor een interne syndicus/mede-eigenaar.) Hij werd gekozen met slechts iets meer dan 50% der stemmen omwille van zijn slechte revieuws (3 eigenaars stemden tegen en 3 eigenaars voor.) X rekent onze VME elke maand een vast bedrag aan met de titel ‘Onderhoud gebouw’ en verwijst naar het contract (wat alvast de tegenstemmers niet gelezen hebben, maar wat wellicht geen verschil had uitgemaakt in het stemmingsresultaat.)
Het probleem van de tegenstemmers: reeds jaren is het onderhoud een interne aangelegenheid met een eigen gepensioneerde eigenaar/onderhoudsman. Als er beroep gedaan werd op een vakman van buitenaf dan regelde de VME dat onderling. M.a.w. er is niets door X te onderhouden. Mijn vraag dan: kan een syndicus lopende kosten aanrekenen voor zaken waarvoor geen prestaties worden geleverd?

2. In de ‘gedetailleerde’ afrekening van voorbije 2 maanden rekent hij ‘diversen’ aan. Over wat het dan gaat hebben we het raden naar. Kan dat zomaar?

[Thomas Morus]

1. Dat lijkt me gewoon een voorschot te zijn voor de kosten.
"en verwijst naar het contract ": ja wat staat daar dan in?
2. Een gedetailleerde afrekening reeds na 2 maanden? Normaal is dat éénmaal per jaar.

[Duym]

Thomas Morus, bedankt voor de reactie.

Ik neem genoegen met het betalen van voorschotten, maar niet als het gaat over voorschotten voor werken die uitsluitend door de mede-eigenaars uitgevoerd worden. Het enige wat de syndicus hoeft te doen is de uitbetaling aan de gepensioneerde eigenaar/onderhoudsman van het bedrag dat door alle VME'ers werd nagerekend en goedgekeurd. De syndicus hoeft zich op generlei wijze bezig te houden met iets dat gelinkt is aan onderhoud gebouw. Als er echt grote werken moeten uitgevoerd worden, wat onder deze syndicus nog niet het geval is geweest en waarschijnlijk ook niet vlug zal gebeuren (maanden terug werd onder de toenmalige syndicus de riolering vernieuwd.) Ja, waarom wilde een kleine meerderheid per se een syndicus, na het ontslag van de vorige? Een beheerraad kan toch ook, gezien we maar 7 kavels tellen en maar 4 eigenaren.
Ik en de tegenstemmers gaan alvast het contract grondig lezen, ik heb immers de indruk dat die syndicus ferm in onze zakken zit. En die durven te spreken over erelonen. Maar wat maakte het uit als we het grondig gelezen hadden, als een kleine meerderheid per se een syndicus wilde?

Groetjes

Duym

[adsummam]

Een beheerraad kan toch ook,

is afgeschaft sinds de wetsherziening gedwongen mede-eigendom in 2010.

[adsummam]

https://www.clabotsadvocaten.be/blog/on ... ntsgebouw/

[adsummam]

https://www.dewaele.com/nl/advies/wat-is-een-syndicus en is een syndicus verplicht?

[adsummam]

Een syndicus wordt geacht de wet te respecteren.

Wat u meemaakt is de voorbode van wat komen gaat.

Is de onderhoudsman wettelijk in orde? Maakt/kan hij facturen opmaken?

Waarschijnlijk zal de syndicus hem er op wijzen dat hij zich wettelijk in orde hoort te brengen.

Het laatste waarvan een syndicus wil beschuldigd worden is het faciliteren van zwartwerk.

Regulariseert de onderhoudsman zich niet dan zal uw syndicus het werk moeten toevertrouwen aan een gespecialiseerde firma.

Uw mede-eigenaars hebben gelijk een einde te maken aan een onwettelijke situatie, waarvoor ook zij gerechtelijk aansprakelijk gesteld kunnen worden, door de aanstelling van een beroepssyndicus.

[Duym]

adsummam, bedankt voor de vele reacties, maar alles wat je me voorschotelt is me bekend, en van zwartwerk is geen sprake, maar daar ga ik niet verder op in. Mijn enige vraag was en is: hoe kan een syndicus kosten aanrekenen voor het beheer van het gebouw, als die syndicus niets hoeft te beheren en de mede-eigenaars alles zelf doen en alles onderling zelf regelen aangaande het onderhoud én herstellingen?

[Thomas Morus]

adsummam, bedankt voor de vele reacties, maar alles wat je me voorschotelt is me bekend, en van zwartwerk is geen sprake, maar daar ga ik niet verder op in. Mijn enige vraag was en is: hoe kan een syndicus kosten aanrekenen voor het beheer van het gebouw, als die syndicus niets hoeft te beheren en de mede-eigenaars alles zelf doen en alles onderling zelf regelen aangaande het onderhoud én herstellingen?

Wel een syndicus werkt meestal niet gratis.....hij rekent al zeker een ereloon aan.
Wie anders dan de syndicus stelt de afrekeningen op?
adsummam heeft mi meer dan voldoende inzicht gegeven in de taken van de syndicus en de wijze waarop hij te werk dient te gaan.
Alles begint bij het CONTRACT dat de VME met de syndicus heeft afgesloten.
Dat contract aangevuld met de dingende appartementswetgeving bepaalt hoe de syndicus zijn taken moet uitoefenen.

[Duym]

Thomas Morus, je zegt: Wie anders dan de syndicus stelt de afrekeningen op? -- Wat de rekening van het onderhoud, poetsen en herstellingen van het gebouw en gemene delen betreft, maakt de gepensioneerde onderhoudsman/mede-eigenaar als enige de rekening op, en dat kan ook niet anders gezien hij alle taken uitvoert (en het nooit hetzelfde, er komt altijd wat anders kijken.) Na goedkeuring van de VME (geen opmerking over de naar alle VME-leden opgestuurde onderhoudslijst met daarop het te betalen bedrag), hoeft de syndicus niet meer te doen dan dat bedrag uit te betalen aan de onderhoudsman (die mag bijverdienen en met alles in orde is) de syndicus hoeft zelfs niets na te rekenen.

[Thomas Morus]

Inderdaad dat is een deel van de taken van de syndicus.
Hij betaalt degenen die werken voor de VME uitvoeren en rekent die kosten door aan de eigenaar op basis van de quotiteiten.
Zo ook de energiekosten, verzekeringen, enz enz

Dat staat toch op bevattelijke wijze uitgelegd in de bronnen die adsummam heeft vermeld.....

[Duym]

Bij ons gaat het er als volgt aan toe: de onderhoudsman stuurt de door de VME goedgekeurde rekening (zijn werkuren en de eigen zak voorgeschoten aankopen) naar de syndicus die dat bedrag binnen de week aan de onderhoudsman betaalt en op het einde van het jaar bij de eindafrekening iedereen, op basis van de quotiteiten, een deel van dat bedrag opvraagt; dus de onderhoudsman betaalt zelf een deel van de onderhoudskosten. Daarover is iedereen het eens, incluis de syndicus. Maar de vraag blijft: hoe kan een syndicus kosten aanreken voor onderhoud gebouw als de syndicus geen prestaties levert, hoeft te leveren, inzake onderhoud gebouw, wat niets te maken heeft met de betaling van energiekosten en verzekeringen.

[Thomas_A]

Ofwel werk je met een professionele syndicus, ofwel niet. Jullie hebben beslist om een professionele syndicus te nemen. De syndicus heeft hier geen schuld aan: hij heeft niet mee gestemd.

Nu jullie deze hebben, moeten zowel de syndicus als de VME zich houden aan wat wettelijk iedereen zijn taken zijn. De syndicus is geen hondje dat zonder andere offertes, zonder te checken of die klusjesman wel mag ingeschakeld worden of zonder narekenen van onkostennota’s achteraf zomaar iets zal uitbetalen omdat dat “ervoor de gewoonte was”.
Je kan niet zowel de meerderheid gelijk geven dat er een syndicus moet komen en de minderheid dat alles moet blijven zoals voorheen.

Lees in de Wet op de Mede-eigendom wat zijn verantwoordelijkheden zijn waarvan jullie hem niet zomaar kunnen ontslaan.

[LYNX XX]

Ik kan hier enkel de reacties van de gewaardeerde collega's ondersteunen/bevestigen.
Jullie VME is totaal verkeerd bezig, zelfs onwettelijk. Het is niet jullie VME die de wetgeving opstelt, maar de wetgeving op de gedwongen mede eigendom dit bepaalt.
Huidige syndicus is correct.

https://www.vlaanderen.be/beheer-en-ond ... tsgebouwen

[Duym]

Thomas_A,

Je zegt: 'De syndicus is geen hondje dat zonder andere offertes, zonder te checken of die klusjesman wel mag ingeschakeld worden of zonder narekenen van onkostennota’s achteraf zomaar iets zal uitbetalen omdat dat “ervoor de gewoonte was'. -- De offerte voor het vervangen van twee lampen in de hal? En onze syndicus betaalt niet zomaar iets uit: pas nadat de VME eenparig een onderhoudslijst goedgekeurd heeft, mag hij over gaan tot betaling. Als er al een offerte gemaakt zou moeten worden, gebeurt dat zoals vroeger: de offertes worden aangevraagd én goedgekeurd door de VME, de syndicus heeft zich daar niet mee te bemoeien.
En het slaat helemaal nergens op als je zegt: 'Je kan niet zowel de meerderheid gelijk geven dat er een syndicus moet komen en de minderheid dat alles moet blijven zoals voorheen.' -- Iedereen, zonder uitzondering, ook degenen die voor die syndicus gestemd hebben, willen dat wat onderhoud betreft alles bij het oude blijft.