Door verwarring is een verhuurcontract voor een reclamepaneel niet opgenomen in de akte

[Findiex]

Dag allen,

Een tijd geleden had ik hier een vraag gesteld over een verhuurcontract van een reclamepaneel waar we geen weet van hadden bij de aankoop van het huis en ook niet was opgenomen in de akte. De situatie is nog complexer geworden en probeer deze duidelijk samen te vatten:

- Bij bezichtigen van het huis hangt er een reclamepaneel en makelaar zegt dat die van Firma X is en een contract van 3 jaar is dat in 2023 afloopt.
- De verkoper van het huis is een professionele verkoper die het huis zelf in 2021 gekocht heeft en doorverkocht aan ons na renovatie.
- Het contract van firma X is geleverd door de verkoper van ons huis en is dus ook opgenomen in onze akte en ondertekend.
- Na even communiceren met firma X over de opzeg. Blijkt dat het niet hun paneel is dat aan de muur hang maar dat van een andere Firma Y. Er zijn dus 2 contracten aanwezig. Firma X wou een paneel hangen aan de andere gevel van het huis maar dit is nu niet mogelijk door de renovatie het huis waar aan de andere gevel nu een raam aanwezig is. Voor de rest van het verhaal laat ik Firma X buiten beschouwing.
- We nemen contact op met Firma Y en hebben inderdaad weet van het feit dat de professionele verkoper de nieuwe eigenaar van het huis was(en het verhuurcontract van het paneel) maar ze wisten niet dat wij nu de nieuwe eigenaar zijn geworden.
- Het contract van Firma Y voor de verhuur van het reclamepaneel loopt tot 2028. We kiezen ervoor om het contract dan maar uit te zitten. Maar kiezen ook ervoor om onze betaalgegevens nog niet door te geven en geen huurgelden te ontvangen alvorens dit juridisch volledig uitgeklaard is.
- Echter, Firma Y verkoopt zijn bedrijf en alle lopende contracten aan een ander bedrijf, Firma Z. Firma Y heeft het nagelaten om onze contactgegevens door te geven aan firma Z. Firma Z op hun beurt komt, zonder communicatie, langs om een nieuw en veel groter paneel aan onze gevel te hangen. Door een snelle interventie van onze buurman en een snel telefoongesprek is dit voorlopig voorkomen kunnen worden.
- Firma Z komt bij ons langs om de situatie te bespreken. Ze claimen veel geld betaald te hebben voor dit contract en willen dus maar al te graag hun paneel hangen of ons een opzegvergoeding laten betalen. Echter, ze willen het paneel voor 6 jaar laten hangen. Terwijl de resterende looptijd van het contract nog maar 4.5 jaar is.
- De opzegvergoeding staat vermeld in het het contract nl. 65 euro per maand van de resterende looptijd van het contract. Ter info, de huursom bedraagt 200 euro per jaar. Ze claimen dat ze een opzegvergoeding willen op hun resterende looptijd nl. 71 maanden. Terwijl de originele resterende looptijd eigenlijk 54 maanden bedraagt.
- We waren bereid om het contract van firma Y (en nu Z) te respecteren, maar door de verandering van de grootte van het paneel en gedoe over de looptijd van het contract, zien we dit minder zitten.

Daarom volgende vragen:
- Wat zijn onze verplichting naar Firma Z toe aangezien we dit contract nooit in onze akte hebben vermeld gehad?
- Firma Z is een gedupeerde partij maar we zouden ons hierbij afzijdig kunnen houden? Moeten ze niet verhaal halen bij Firma Y, de professionele verkoper of onze notaris?
- Zijn de opzegvergoedingen van €65/maand wettelijk in proportie met de huursom van €200/jaar?

Alvast bedankt voor jullie antwoord!

[basejumper]

Beste

Een overnemende firma treedt in de rechten en verplichtingen van de vorige contracthouder.Betekent dat looptijd sowieso contractueel vast ligt en niet éénzijdig door hen gewijzigd kan worden. Indien er afmetingen in het contract staan zijn deze ook contractueel vaststaand. indien niet is het in elk geval een substantiële wijziging aan de overeenkomst die een akkoord van beide partijen vereist en in voorkomend geval een aanpassing (lees verhoging) van de huurprijs rechtvaardigt. Of de opzeg in proportie is is voor discussie vatbaar. in elk geval is dat een element dat jullie contractueel aanvaard hebben en ook niet zomaar eenzijdig kunnen wijzigen.

[mava105]

Als ze in de loop van het contract de afmetingen veranderd hebben (vergroot) is dit contractbreuk.

[Findiex]

Als ze in de loop van het contract de afmetingen veranderd hebben (vergroot) is dit contractbreuk.

Beste

Een overnemende firma treedt in de rechten en verplichtingen van de vorige contracthouder.Betekent dat looptijd sowieso contractueel vast ligt en niet éénzijdig door hen gewijzigd kan worden. Indien er afmetingen in het contract staan zijn deze ook contractueel vaststaand. indien niet is het in elk geval een substantiële wijziging aan de overeenkomst die een akkoord van beide partijen vereist en in voorkomend geval een aanpassing (lees verhoging) van de huurprijs rechtvaardigt. Of de opzeg in proportie is is voor discussie vatbaar. in elk geval is dat een element dat jullie contractueel aanvaard hebben en ook niet zomaar eenzijdig kunnen wijzigen.

In het contract staan geen afmetingen van het paneel vermeld. Ze waren wel bereid om de prijs op te trekken naar 600 euro per jaar. Maar voorlopig willen ze dat dan in een nieuw 6-jaar contract forceren.

Het huidige contract staat niet geregistreerd op onze naam. Het was ook niet overgenomen bij de akte. Hoe kunnen we hier mee nu verder?

[basejumper]

Beste

Het hoeft niet per se op uw naam te staan. Het contract volgt de woning en is dus ook voor u rechtsgeldig. Beide partijen kunnen natuurlijk in onderling akkoord de bestaande overeenkomst open breken en aanpassen. Maar als er geen komma wijzigt is geen nieuwe overeenkomst nodig.

[Findiex]

Bedankt voor je reactie.

We bekijken het verder. Gezien de grootte van het paneel en de nieuwe gaten die zullen geboord worden, voelen wij ons eerder genoodzaakt om voor de opzegvergoeding te gaan