Verborgen gebrek?

[Geluidsoverlast247]

Ik heb 8 maanden geleden een appartement aangekocht. Nu ontdek ik dat de verwarming niet werkt. De vorige eigenaar heeft dit gebrek nooit aan mij gemeld. Hij was hiervan wel op de hoogte. De mede-eigenaren vertelden mij dat ze een gezamenlijke offerte hadden aangevraagd om meerdere gebreken samen te repareren. Maar na het ontvangen van de offerte heeft de vorige eigenaar besloten de reparaties niet uit te voeren. De totale kost van de reparatie zal ongeveer 300 euro zijn.

Is er een mogelijkheid voor mij om dit geld te recupereren van de vorige eigenaar?

[puttemanp]

Dit is geen verborgen gebrek. Niets hield je tegen om tijdens het bezoek van het pand de verwarming te testen.

Greetz,

P.

[Geluidsoverlast247]

Bent u daar zeker van? In principe kan je alles controleren, niet?

Op notaris.be wordt het niet werken van de verwarming zelfs specifiek vermeld als voorbeeld van een verborgen gebrek: https://www.notaris.be/nieuws-pers/deta ... uis-wat-nu#

[Thomas_A]

Het zal sowieso meer dan 300 euro kosten om uw gelijk te halen.

[basejumper]

Van Jureca

Volgens mij geen verborgen gebrek

- je had dat kunnen vaststellen door te proberen (net als waterspeling van toilet/openingsmechanismen ramen...)
- Het is niet voldoende ernstig in die zin dat het normaal geen impact heeft op de verkoopprijs van de woning in fundamentele zin.

Wat niet weg neemt dat u dit wel kan aankaarten met de verkopen en een reductie kan onderhandelen.



Verborgen gebreken
De wet bepaalt dat de verkoper gehouden is tot “vrijwaring voor verborgen gebreken” van de gekochte zaak. Onder gebreken moeten kenmerken verstaan worden die het onroerend goed ongeschikt maken voor het gebruik waarvoor ze is bestemd. Indien de koper de gebreken zou hebben gekend, zou hij het onroerend goed niet of voor een mindere prijs hebben gekocht.

De rechtsleer en rechtspraak hebben inmiddels duidelijke voorwaarden uitgewerkt waaraan een gebrek moet “voldoen” om als verborgen gebrek te kunnen beschouwd worden.

Het gebrek moet ten eerste verborgen zijn. Dit betekent dat gebreken die zichtbaar zijn bij een huisbezoek, niet in aanmerking komen voor een vordering vanwege de koper. De koper wéét dan immers wat hij koopt. Dit is ook het geval wanneer de koper op de hoogte wordt gebracht van de gebreken en toch overgaat tot de aankoop van het onroerend goed. Dan aanvaardt hij immers de gebreken.
Bovendien moet een verborgen gebrek voldoende ernstig zijn. Het gebrek moet het “normale” gebruik van het huis verhinderen. Essentieel daarbij is dat het gebrek minstens de prijs van het huis kan beïnvloeden. Defecten die slechts aanleiding geven tot kleinere herstellingen geven de koper dus evenmin een vorderingsrecht.
Een laatste voorwaarde om van een verborgen gebrek te kunnen spreken is dat het gebrek reeds aanwezig was wanneer de eigendom overging van de verkoper naar de koper. Het moest bij wijze van spreken al in “de kiem” aanwezig zijn (anterioriteitsvereiste).
Het is aan de koper om te bewijzen dat alle voorwaarden voldaan zijn om te spreken van een verborgen gebrek. Precies omdat het moeilijk is te bewijzen dat een bepaald gebrek aanwezig was op het moment van de verkoop, vereist de wet dat de koper binnen korte termijn na de ontdekking ervan een vordering stelt. Een brief of mail sturen is daarbij niet genoeg, de koper moet daadwerkelijk overgaan tot dagvaarding voor de rechtbank.