https://ondernemingsdatabank.indicator. ... 65/related
De koper treuzelt om de akte te laten verlijden of is bv. een tijdje in het buitenland. Daardoor dreigt de akte te laat gesloten te worden. Wanneer is het te laat? Wie riskeert er dan welke boete en welke oplossing(en) bestaan er daarvoor?
Hoelang de tijd om te registreren?
Binnen de vier maanden naar de notaris. Aangezien er meestal bij het sluiten van een compromis officieel een verkoop is, gaat in principe op dat moment de termijn in om registratierechten te betalen. Die bedraagt maximaal vier maanden. Het compromis hoeft echter niet geregistreerd te worden als er binnen de vier maanden een akte verleden wordt.
Let op! In Vlaanderen betaalt de koper 20% van de te betalen rechten als boete bij een te late registratie.
In Brussel en Wallonië varieert de belastingverhoging van 10% tot 50% van de registratierechten.
Tenzij er een voorwaarde in compromis staat. Het kan bv. zijn dat het compromis gekoppeld is aan de opschortende voorwaarde dat de koper een lening verkrijgt. Het is pas op het ogenblik waarop de voorwaarde vervuld wordt, bv. het moment waarop de koper een lening verkrijgt, dat de termijn van vier maanden ingaat.
Tip. Laat u dus binnen de vier maanden na het vervullen van de voorwaarde de akte opmaken, dan is dat nog op tijd en vermijdt de koper de boete.
Goed om te weten. Door het sluiten van een zgn. wederzijdse aankoop-verkoopbelofte in plaats van een gewone compromis kan men de start van de termijn van vier maanden vermijden. De verkoop komt dan immers maar tot stand op het moment van het verlijden van de akte.
Wat als dat echt niet op tijd lukt?
Compromis registreren. Lukt het door het treuzelen van de koper niet om de akte tijdig te verlijden, raad hem dan aan om alvast het compromis tijdig te laten registreren. Hij moet dan wel ook al de registratierechten betalen. Zo vermijdt hij alvast de boete. Bij de notaris is dan op de definitieve notariële akte enkel nog het algemeen vast recht van € 50 verschuldigd.
Tip. Is er een opschortende voorwaarde, dan moet de koper niet enkel het compromis registreren, maar ook een (eenzijdige) verklaring over het vervullen van de voorwaarde.
Wat als de koper blijft weigeren? Soms zit er dan niets anders op dan een koop ongedaan te maken. Dat kan door het vorderen van een gerechtelijke ontbinding (via de rechtbank) of door het verkrijgen van een minnelijke ontbinding (schriftelijk akkoord tussen beide partijen),
al dan niet met het vragen van een bijkomende schadevergoeding.
Buitengerechtelijke ontbinding. Het nieuwe verbintenissenrecht maakt het mogelijk om het compromis te ontbinden per brief, zonder dat u nog langs de rechter moet gaan (art. 5.93 BW) . Indien u het compromis ontbindt en de koper betwist dat niet, zal de fiscus geen registratierechten heffen.
Goed om te weten. Daar zijn wel drie voorwaarden aan gekoppeld:
1) er moet een voldoende ernstige fout zijn van de koper,
bv. de weigering om de notariële akte te ondertekenen of de prijs te betalen;
2)
u moet de koper op voorhand aanmanen om dat wel te doen ;
3)
u moet een brief sturen waarin u de ontbinding meedeelt. Doe het telkens aangetekend.
Zorg ervoor dat u zowel de aanmaning als de brief verstuurt per aangetekende post of door een gerechtsdeurwaarder, zodat u zeker bent dat de koper die ontvangen heeft en u dat ook kunt bewijzen. Geef in de brief de fouten van uw koper concreet en volledig weer.
Kan de koper om de een of andere reden de akte niet tijdig opmaken, dan laat hij het best binnen de vier maanden alvast het compromis registreren om een boete te vermijden. Indien hij echt niet wil meewerken aan de akte, is een minnelijke ontbinding of een ontbinding (gerechtelijk of buitengerechtelijk) mogelijk.
Wilt u buitengerechtelijk ontbinden, dan stuurt u wel vooraf een aangetekende aanmaning.