Implicaties van gedeeltelijk schenken van een woning

[bart_vdb]

Mijn moeder is weduwe en wil haar woning (waar ze volle eigenaar van is) schenken onder voorbehoud van vruchtgebruik aan mijn broer en mij. De notaris raadde aan dat ze 150 000 euro (dus blote eigendom) zou schenken aan elk van ons, zodat we in de laagste schijf voor de schenkbelasting blijven. De woning is schat ik echter iets meer waard dan 300 000 euro, pakweg 350 000 euro. Ik vermoed dat we deze schatting op de schenkingsakte moeten vermelden en dat mijn moeder dus voor 50 000 euro volle eigenaar van de woning blijft. Mijn vraag: stel dat mijn moeder over 10 jaar overlijdt en het huis wordt dan geschat op 450 000 euro. Mijn broer en ik erven op dat moment, naast het vruchtgebruik op het geschonken deel, de rest van de woning die niet geschonken is geweest. Maar hoe wordt dat dan gewaardeerd? Erven we elk 25 000 euro (de helft van het deel dat niet geschonken is), een indexatie van deze 25 000 euro, of 75 000 euro (de helft van het verschil tussen de waarde bij overlijden en het weggeschonken deel)? In dat laatste geval lijkt het me voordeliger dat mijn moeder de woning nu volledig wegschenkt (in blote of volle eigendom) en dat we dus niets meer erven bij haar overlijden (en de meerwaarde niet belast wordt). We betalen dan iets meer schenkbelasting nu, maar geen erfbelasting meer bij overlijden. Iemand die klaarheid kan scheppen?

[Kali]

U laat best de woning eerst schatten door een door VLABEL erkend schatter.

Dit schattingsverslag blijft als basis dienen.

Dan dient u na te gaan of op een eventueel surplus op 300.000 € de 9% voordeliger is dan binnen 3 jaar nogmaals de notariskosten te betalen (binnen 3 jaar kan opnieuw aan 3% geschonken worden, volgens zelfde schattingsverslag).

Op zich wordt er geen 'bedrag' geschonken dan, doch een percentage in de woning.

[bullgod]

vader was geen eigenaar vd woning?
indien moeder VE en waarde woning ong 350 000 euro, dan is er toch geen probleem?
waarde wordt opgesplitst tussen BE en VG.
tenzij moeder echt heel oud is, lijkt 50 000 VG en 300 000 BE aannemelijk.
dus beide kinders krijgen elk 150 000 BE en moeder houdt 50 000 VG.
dat VG dooft uit bij overlijden moeder en kinders worden dan VE zonder bijkomende successierechten.

bedenking: als 1 vd 2 kinderen nu al weet dat hij de woning later volledig wil verwerven, is de vraag of een schenking aan beide kinderen vandaag de beste oplossing is.
het verwervende kind moet op dat moment 2,5 % verdelingsrechten betalen op de volledige waarde vh huis (over 10 jaar misschien 450 000) (dus ook op de helft vh huis die hij al heeft).
plus kans op ambras met ander kind en risico op openbare verkoop.

[bart_vdb]

@Kali Bedankt voor het antwoord. Stel dat de schatter het huis op 350k schat, klopt het dat we dan volgende 3 opties hebben?

(1) Mijn moeder schenkt het huis nu volledig weg (2x 175k). We betalen dan samen 13,5k euro schenkbelasting + circa 2,5k notariskosten; We zijn dan elk voor 50% eigenaar en bij overlijden van mijn moeder betalen we geen erfbelasting meer.

(2) Mijn moeder schenkt nu 2x 150k en 3 jaar later 2x 25k. We betalen dan bij de eerste schenking 9k schenkbelasting + circa 2,5k notariskosten, en bij de 2e schenking 1,5k schenkbelasting + circa 2k notariskosten. Na de 2e schenking zijn we dan elk voor 50% eigenaar en bij overlijden van mijn moeder betalen we geen erfbelasting meer.

(3) Mijn moeder schenkt nu 2x 150k en we worden dan elk voor 43% eigenaar (150k / 350k). Bij overlijden erven we elk nog 7% en daar betalen we dan erfbelasting op. Afhankelijk van hoelang mijn moeder nog leeft, wordt het huis gewaardeerd op basis van het schattingsverslag of op een nieuwe schatting. Als het huis bij overlijden 450k waard is, erven we elk 31,5k aan onroerend goed (7% van 450k).

Financieel komt het ongeveer op hetzelfde neer denk ik. Als de schatting bv. 310k is, dan is optie 1 wel interessant dan optie 2.

Maar als ik het goed begrijp is de schatting bij schenking niet verplicht en kunnen we er in samenspraak met de notaris ook zelf een bedrag op plakken. Met het risico dan wel dat de fiscus de waardering te laag vindt.

[bart_vdb]

@bullgod. Moeder is 74 jaar. Ze heeft het deel van mijn vader volledig geërfd door toepassing van het huwelijkscontract. Mijn broer en ik komen goed overeen en hebben geen intentie de ouderlijke woning ooit te verwerven.

Over die opsplitsing heb ik nog niets gelezen. Is dat een constructie die de notaris voor ons kan opzetten? Zou inderdaad wel de elegantste en goedkoopste oplossing zijn.

[bullgod]

dat is geen speciale constructie.
het is waarschijnlijk wat uw notaris voorstelde.

moeder heeft VE geërfd van helft van vader ??

[bart_vdb]

moeder heeft VE geërfd van helft van vader ??

Inderdaad. Erfenis is nog niet geregeld, maar zodra dit in orde is, willen we meteen ook de schenking organiseren.

[bullgod]

kan men middels een huwelijkscontract zijn kinderen onterven? wist ik niet.

[wanton]

kan men middels een huwelijkscontract zijn kinderen onterven? wist ik niet.

Ja, maar enkel als de overlevende partner ook een ouder is van die kinderen. Dat is eigenlijk geen onterven, maar 'uitgesteld' erven.
Dat systeem is evenwel af te raden. Is kostelijk aan erfbelasting (meestal) zonder echte voordelen.

Die formule is best te vervangen door een keuzebeding, waar de overlevende partner kan kiezen wat die uit de gemeenschap wil hebben. Dat kan gaan van niets tot alles Of : wel roerend, niets onroerend. Of andersom.
Dat dient bepaald te worden als de noodzaak er is. Men bepaalt het te erven deel op basis van leeftijd, behoeften, wensen, te betalen erfbelasting, relatie met de kinderen. De behoeften en wensen van iemand van 85 zijn anders dan die van een persoon van 60.

[bullgod]

dank voor de info, wanton.

[bart_vdb]

Inderdaad, mijn ouders hadden beter een keuzebeding ingelast. De bepaling dat langstlevende alles erft, dateert van bij hun huwelijk in de jaren '70 (voor er kinderen waren) en is sindsdien nooit meer aangepast. En zo zijn er in Vlaanderen wellicht nog heel veel oudere koppels.

Gelukkig is er geen erfbelasting verschuldigd op de gezinswoning, en die maakt het grootste deel van hun vermogen uit. En op onroerende middelen is er een vrijstelling van 50k.

Maar een keuzebeding is dus zeker altijd te verkiezen. Dan kan je de verschillende opties doorrekenen en het meest gunstige en opportune scenario activeren.

[Lelie60]

De tijd zal uitwijzen dat het toch voordeliger is. Als je nu dit deel geërfd had moest je voor de schijf boven de 50000€ 9% betalen. Als je moeder nu een schenking doet betaal je ook maar 3 % op de schijf van 50000€ tot 150000€. En eventueel kan dit onmiddellijk naar de kleinkinderen.

[wanton]

Dat de vererving van de gezinswoning zonder erfbelasting geschiedt, is idd zo. Maar zeg niet dat dat een profijt is. In zo'n geval betaal je bij het overlijden van de 2e ouder zo veel erfbelasting op die woning dat de eerdere vrijstelling meer dan terugbetaald wordt. Bedrag van de volledige woning is dan van toepassing, verdeeld over minder erfgenamen.
Zo'n constructie is vooral bedoeld voor koppels zonder kinderen.
Dus : kies voor of wijzig in keuzebeding.