Verborgen gebrek?

[Oxdxc]

Graag hoor ik jullie mening om te weten of:
1. Er hier kans is om een verborgen gebrek in te roepen
2. Ervaringen van mensen die een ‘in eigen beheer’ gerenoveerd huis hebben aangekocht met gelijkaardige problemen die effectief een verborgen gebrek hebben kunnen inroepen.

Hieronder de situatie:
Vorig jaar in februari heb ik een gerenoveerd huis aangekocht. De makelaar (ik weet dat dit blaaskaken zijn maar was jammer genoeg mijn tegenpartij) verzekerde mij dat er geen vochtproblemen waren. Het huis in kwestie werd gerenoveerd door de broer (aannemer) van de eigenaar. Er waren geen van de onderstaande opgesomde gebreken vast te stellen op het moment van het uitbrengen van mijn bod.

Na de overhandiging van de sleutel bleek er een vochtvlek te zijn op een muur. Eigenaar heeft toen verklaard dat dit volledig nieuw was en nog nooit gezien had. Uiteraard geloofde ik hier niet teveel van en heb ik het plat dak laten herstellen, ervan uitgaand dat hiermee de problemen zouden zijn opgelost. (Uiteindelijk is er altijd wel iets mis met een huis dat je koopt en dacht ik dat hiermee de kous af was.) Deze herstelling, zonder enige vaststellingen, was achteraf bekeken geen goed idee.

Jammer genoeg stopte het daar niet bij, ik geef enkel de zwaarste issues mee die tot nu toe zijn vastgesteld:
- kleine vochtplek is een muur die nat is geworden over de gehele lengte en waar het plaksel afvalt.
- Er is opstijgend vocht en insijpelend vocht in verschillende muren
- Crépi is op verschillende plaatsen helemaal gescheurd (dit was voorheen niet het geval)
- foute installatie vloerverwarming

Heb intussen een expert onder de arm genomen om enkele vaststellingen te doen, oa
- dak is hersteld waar muur vochtig is maar daar groeien nu champignons - verdere vaststellingen dienen nog gedaan te worden.
- op een deel van het dak (dakkapel) ligt een voorlopig dak
- 1 stopcontact deed de elek springen, bij nazicht was dit stopcontact volledig geoxideerd en lag dit veel dieper in de muur - er is een vermoeden dat er een stuk muur voor de natte muur is gezet om de vochtinsijpeling te verbergen want hier was niets van te merken bij de bezichtiging en de problematiek wordt enkel erger
- achter 1 van de scheuren van de crépi is er vastgesteld dat het oude dak in de muur is ingewerkt…
- geurhinder, vermoedelijk door het niet correct plaatsen van afvoer
- regenput waar afvalwater in terechtkomt

Er dienen nog vaststellingen te gebeuren dus misschien komen er nog andere problemen naar boven…

De herstellingen die nodig zullen zijn belopen meerdere 10.000en…

Aangezien de renovatie in eigen beheer is uitgevoerd en uiteraard niet officieel (ik heb geen enkele factuur ontvangen), ben ik bang dat ik geen enkele kans maak.

Graag hoor ik jullie mening als iemand een idee heeft.
Heel erg bedankt!

[basejumper]

Beste

Even hier lezen https://mijnadvocaten.be/gids/een-huis- ... -gebreken/

Uit je relaas lijkt de kans me zeer groot dat je hier terecht verborgen gebreken kan claimen.

Dit is natuurlijk een dossier dat lang kan aanslepen.

Raadpleeg een advocaat gespecialiseerd in de materie.

[Thomas_A]

Als het gebrek bewust verstopt is, is dit een verborgen gebrek. Als er een onhandige Harry aan het werk was die zijn woning zo goed mogelijk probeert te herstellen maar op de foute manier, niet.

Het verschil tussen beide is niet altijd zo simpel.

[mava105]

De vaststellingen van EIGEN aangestelde expert hebben geen waarde voor de rechtbank.
Die moeten gebeuren door een door de rechtbank aangestelde expert.

[Oxdxc]

Dank allemaal voor de reacties.

Het is een zeer fijne lijn om effectief te kunnen aantonen dat de verkoper in dit geval bewust het gebrek heeft verborgen maar ik hoop dat ik een kans maak doordat er effectief een volledig nieuw stuk voor de vochtige muur is gezet wat opnieuw bepleisterd werd waardoor de vochtproblemen verborgen werden. In deze muur bevindt zich ook het stopcontact dat overduidelijk reeds nat heeft gestaan. Buren hebben me ook reeds verteld dat er tot voor de daadwerkelijke akte datum nog meerdere ‘herstellingen’ hebben plaatsgevonden terwijl de verkoper verklaarde dat reeds geruime tijd niet meer in het pand te zijn geweest.

Het jammere aan deze hele zaak, en iets waar ik voor deze koop me totaal niet bewust was, is dat indien een renovatie in eigen beheer wordt uitgevoerd en deze manifest op een inferieure manier (crépi die scheurt na 3 jaar) of niet volgens de regels van de kunst (afvoeren, vloerverwarming, dak is niet ingebrand…) gebeurt je als koper machteloos staat. De architect heeft hierover ook laten weten dat zijn opmerkingen totaal niet werden opgevolgd, dit uiteraard nadat ik reeds het pand gekocht had.
Als het 1 of 2 problemen zijn tot daar aan toe maar hier zijn er zoveel problemen die absoluut niet zichtbaar waren en die overduidelijk er toe hadden geleid dat ik het huis niet had aangekocht aan dezelfde prijs. Ik ga ermee akkoord dat een huis kopen niet hetzelfde is als een brood kopen maar het volledig gebrek aan aansprakelijk voor een renovatie in eigen beheer die tot zoveel problemen leidt… Als koper in goed vertrouwen sta je toch wel volledig machteloos en is de enige mogelijkheid een verborgen gebrek inroepen, wat praktisch onmogelijk om te winnen.

De eigen expert heb ik aangesteld (op aanraden van een advocaat) om zoveel mogelijk elementen te kunnen laten documenteren alvorens finaal juridisch advies in te winnen ivm de haalbaarheid van de opstart van een procedure.