Bij een klant van mij stelt zich volgende situatie:
De eigenaar stelt zijn bedrijfspand ter beschikking van een zakelijke huurder (ook bedrijf) en maakt hierbij een 'huurcontract met aankoop/verkoop belofte' op tussen zichzelf en de huurder. (lees: huurkoop, waarbij betaalde huurgelden ten belope van huurcontract uit uiteindelijke koopsom mogen verrekend worden)
Notariële akte wordt na beëindiging huurcontract verleden tussen eigenaar en kandidaat koper (huurder), met opschortende voorwaarden.
Op dit pand rustte echter reeds een voorkooprecht hetwelke het zogenaamde 'huurcontract met aankoop/verkoop belofte' van huidige huurder vooraf gaat, hiervan was huidig eigenaar van het pand duidelijk op de hoogte toen er een verkoopbelofte werd gemaakt met de huurder, de huurder was niet zeker op de hoogte van de implicaties van een voorkooprecht.
De instantie dewelke beschikt over voorkooprecht heeft deze optie gelicht na ontvangst schrijven notaris.
Vraag:
Aan welke koopsom dient hier verkocht te worden en aan wie?
De oorspronkelijke koopsom, de koopsom verrekend met betaalde huurgelden, de som dewelke op akte zou komen te staan,...? De huurder maakt zich immers zorgen over het gegeven dat hij op 2e plek komt en dat hij daarenboven, onwetend, om de tuin geleid werd en tegelijk een deel van het pand bekostigd heeft voor de houder van het voorkooprecht. De houder van het voorkooprecht ziet langs de andere kant het zijn verworven recht om in plaats van huidig kandidaat koper te treden aan zijn voorwaarden. De eigenaar ziet in deze natuurlijk een hefboom door z'n bekomen huurgelden en een hogere verkoopprijs te willen hanteren.
In welke mate is het mogelijk om het koopvoordeel exclusief te maken wanneer er van begin aan een voorkooprecht rustte op dit pand?
Als dit geschil juridisch beslecht wordt, wie gaat hier aan het kortste eind trekken wanneer dit een discussie op koopsom wordt? Kan de huurder aanspraak maken op compensatie en van wie?
+ Waarin heb je als potentiële koper recht tot inzage in (huurcontracten, plaatsbeschrijven, bezichtiging,...?)?