Huur verlaging

[draculavlad]

Graag zal ik weten wa ik moet doen,de huis baas moet in mijn huur huis herstelingen maken, heb in juni een brief opgestuurd,geen antwoord, in oktober zijn ze naar me geweest en tot nu is nieks gebeurd, darrom wil ik vragen voor de huur verlaging, hoe moet ik dat doen , kan ik zelf een brief opsturen naar de baas dat zal ik vanaf januari minder huur betalen tot de herstelingen zullen uigevoorden worden of moet ik voor dat naar een vrederechter?dank u

[JohnD]

De regel is, ik zoek het hier nu even niet op, maar neem van mij maar aan dat het klopt; dat je tijdens je huurperiode alle werkzaamheden moet dogen die nodig zijn.

M.a.w. je kan daar geen schadevergoeding voor eisen, tenzij in enkele zeer uitzonderlijke gevalllen, de vrederechter beslist daar dan over.

Val je verhuurder daar dan niet meer mee lastig.

Zelf van je huur aftrekken als drukkingsmiddel zou ik niet doen omdat er vrederechters zijn die vinden dat je het recht niet in eigen handen mag nemen.

Het is dus een andere zaak is het als je woniing niet in orde is natuurlijk. Je kan dan de woondienst van je streek je woning laten inspecteren, die je eigenaar zullen adviseren de nodige herstellingen te doen. Schrijf hem eerst een AS om die herstellingen binnen een bepaalde periode te verrichten, waarna je ofwel naar de vrederechter stapt voor huurvermindering als drukkingsmiddel, ofwel naar je plaatselijke woondienst.

[Vandebos]

draculavlad, ik denk dat je het beste een contact opneemt met de huurdersbond in je omgeving.

Hier vindt je hun adressen. Je aansluiten kost een kleine € 15 per jaar maar ze kunnen je enorm helpen met brieven en de stappen nodig om je verhuurder te dwingen in het gareel te stappen.

[j.demoor]

‘In de wederkerige contracten geldt de exceptio non adimpleti contractus van rechtswege. Zij laat aan ieder van de partijen toe de uitvoering van haar verbintenis op te SCHORTEN en de nakoming van haar eigen verplichtingen uit te stellen tot zolang de tegenpartij in gebreke blijft de hare te volbrengen‘(Cass. 24 april 1947,Arr.Cass. 1947,133).

‘De huurder kan de betaling van zijn huurgelden opschorten,zolang de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen (art.1719,1720 B.W.) niet uitvoert. De toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is gepast,omdat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij een partij geen rechten kan doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting te zijn gehouden‘(Rb.Kortrijk 9 oktober 1984,T.R.D.-dossier 1988-1,7,noot).

‘Alhoewel geen formele ingebrekestelling nodig is om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen inroepen,vereisen de regels van de goede trouw toch dat de tegenpartij op de hoogte is dat van haar de uitvoering van een verbintenis wordt gevraagd en dat in afwachting de eigen verbintenis wordt opgeschort.’(Kh.Dendermonde 11 maart 1993,Intern.Vervoerr. 1994,362).

Maan uw verhuurder aangetekend aan de nodige herstellingen uit te voeren vóór een door u daarin te bepalen redelijke termijn. Verwijs daarin naar uw vroegere aanmaningen. Verwittig hem daarin tevens dat u daarna de betaling van de huur geheel of gedeeltelijk opschort. Hou met het bepalen van de omvang rekening met de ernst van de noodzakelijke herstellingen.

Opschorten houdt in dat het opgeschorte NA uitvoering van de herstellingen dient betaald. Indien u schadevergoeding eist wegens genotsderving dan dient u die desnoods bij de vrederechter te vorderen.

[JohnD]

‘In de wederkerige contracten geldt de exceptio non adimpleti contractus van rechtswege. Zij laat aan ieder van de partijen toe de uitvoering van haar verbintenis op te SCHORTEN en de nakoming van haar eigen verplichtingen uit te stellen tot zolang de tegenpartij in gebreke blijft de hare te volbrengen‘(Cass. 24 april 1947,Arr.Cass. 1947,133).

‘De huurder kan de betaling van zijn huurgelden opschorten,zolang de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen (art.1719,1720 B.W.) niet uitvoert. De toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is gepast,omdat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij een partij geen rechten kan doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting te zijn gehouden‘(Rb.Kortrijk 9 oktober 1984,T.R.D.-dossier 1988-1,7,noot).

‘Alhoewel geen formele ingebrekestelling nodig is om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen inroepen,vereisen de regels van de goede trouw toch dat de tegenpartij op de hoogte is dat van haar de uitvoering van een verbintenis wordt gevraagd en dat in afwachting de eigen verbintenis wordt opgeschort.’(Kh.Dendermonde 11 maart 1993,Intern.Vervoerr. 1994,362).

Allemaal goed en wel JDM, maar ik denk dat VDB mij gelijk zal geven dat dit inhouden van welke sommen ook, zij het huurgelden of lasten, door een groot aantal vrederechters als "not done" word beschouwd, en onder welke schrijnende tekortkomingen van de kant van de verhuurder dan ook.
De vrederechter van mijn balie is er toevallig zo een die onder geen omstandigheden dit aanvaard dat een huurder iets achterhoud van betalingen. Hij bezorgt zich hierdoor niet alleen een berg meer werk, maar zorgt er terzelfdertijd voor dat huurders die van zijn houding op de hoogte zijn, geen enkel drukkingsmiddel meer hebben t.o.v. recalcitrante verhuurders. Wat ben je dan als huurder met al die B.W. artikels en jurisprudentie als je daar in de praktijk niets mee kan aanvangen.

[opschorting]

‘In de wederkerige contracten geldt de exceptio non adimpleti contractus van rechtswege. Zij laat aan ieder van de partijen toe de uitvoering van haar verbintenis op te SCHORTEN en de nakoming van haar eigen verplichtingen uit te stellen tot zolang de tegenpartij in gebreke blijft de hare te volbrengen‘(Cass. 24 april 1947,Arr.Cass. 1947,133).

‘De huurder kan de betaling van zijn huurgelden opschorten,zolang de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen (art.1719,1720 B.W.) niet uitvoert. De toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is gepast,omdat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij een partij geen rechten kan doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting te zijn gehouden‘(Rb.Kortrijk 9 oktober 1984,T.R.D.-dossier 1988-1,7,noot).

‘Alhoewel geen formele ingebrekestelling nodig is om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen inroepen,vereisen de regels van de goede trouw toch dat de tegenpartij op de hoogte is dat van haar de uitvoering van een verbintenis wordt gevraagd en dat in afwachting de eigen verbintenis wordt opgeschort.’(Kh.Dendermonde 11 maart 1993,Intern.Vervoerr. 1994,362).

Maan uw verhuurder aangetekend aan de nodige herstellingen uit te voeren vóór een door u daarin te bepalen redelijke termijn. Verwijs daarin naar uw vroegere aanmaningen. Verwittig hem daarin tevens dat u daarna de betaling van de huur geheel of gedeeltelijk opschort. Hou met het bepalen van de omvang rekening met de ernst van de noodzakelijke herstellingen.

Opschorten houdt in dat het opgeschorte NA uitvoering van de herstellingen dient betaald. Indien u schadevergoeding eist wegens genotsderving dan dient u die desnoods bij de vrederechter te vorderen.

Zit met hetzelfde probleem zoals boven beschreven.
Als huurder zat ik met structurele problemen, die na enkele aangetekende schrijvens pas na 3 maanden door de verhuurder opgelost werden.

De opgeschortte huur van 3 maanden ben ik nu dus verplicht volledig te betalen aan de huurder volgens de wetgeving, of ben ik hier mis? De vraag is dan: wat is nadelig voor de verhuurder? Hij heeft mij als huurder 3 maanden en langer met problemen laten zitten en krijgt uiteindelijk toch zijn volledige huurgeld...

Hij klaagt mij nu trouwens aan dat ik in gebreke gesteld wordt voor die 3 maanden huur en om die voor een bepaalde datum te betalen.

Wat kan ik doen?

[Vandebos]

Betalen. Huur achterhouden tot werken zijn uitgevoerd wil zeggen dat je deze dient te betalen zodra de werken zijn uitgevoerd. Huurkorting wegens genotsderving door de nalatigheid van de verhuurder is het recht van de vrederechter om toe te kennen.

Lees de pdf "Wie doet wat" in de link in onderschrift. Deze kan u helpen het verschil tussen beide duidelijk te maken.

U kan via de vrederechter een procedure starten om een korting op de huur te bekomen voor de periode dat de structurele problemen in het pand u niet toelieten het volledige genot van het pand te hebben. Dan zal u uw zaak echter degelijk dienen voor te bereiden. ( foto's, brieven, AS enz...)

Hopelijk helpt dit u verder?