Bank ziet plots af van lening: schadevergoeding?

[Warrant]

Beste

Situatie: Ik werk in Zwitserland en verdien mijn loon in CHF. Nu wil ik graag een huis in Belgie kopen. Ik ben naar alle banken gegaan, en alle banken behalve 1 zei dat een lening niet mogelijk is omdat ik in een buitenlandse munt wordt uitbetaald. Bij die ene bank waar het wel ging hebben ze mij mondeling bevestigd (reeds in januari) dat het geen enkel probleem is dat ik in CHF verdien. Paar weken later deden ze mij dan via e-mail ook voorstel voor een lening, 95% quotiteit, 1.16% rentevoet.

Ik teken compromis op 15 maart voor een huis (de bouw is net begonnen, pas begin 2022 klaar), met opschortende voorwaarde tot 15 april. Op 9 april zegt de bank dat ik via hun pc banking de kredietaanvraag formeel moet indienen, ze zouden mij binnen de week iets finaal laten weten. Op 19 april zeggen ze opeens dat ik geen lening kan krijgen omdat ik in CHF verdien, dus ik val uiteraard uit de lucht.

=> Ik kan het huis dus niet kopen maar opschortende voorwaarde is reeds verlopen en in compromis staat 10% schadevergoeding (Sleutel op deur firma).

Ik overweeg om de verkoop te verbreken en een minnelijke schikking met de SOD firma proberen te maken voor enkele duizenden euro's (hun effectieve schade). Indien ze echter volharden op hun 10% en naar de rechtbank trekken, vroeg ik mij af of ik de schadevergoeding op de bank zou kunnen verhalen aangezien zij:
1) Nooit een probleem maakte over die CHF, mondeling bevestigd dat dat perfect mogelijk is en ook toen ik mijn loonfiches stuurden (reeds begin februari!!) hebben ze hier geen opmerking over gemaakt
2) Ze via e-mail reeds voorstel stuurde, inclusief bedrag, quotiteit en rentevoet. In 2 van de 3 e-mails zei ze wel dat dit nog ter finale beslissing moet worden ingediend.

Ik ben ook gedomicilieerd in Zwitserland en heb verder nauwelijks activa in Belgie, ik ben wel Belg. Wat is de kans dat de sleutel op deur firma effectief naar de rechtbank trekt in dit geval ipv minnelijke schikking? Het feit dat ik geen aanwezigheid heb in Belgie is wellicht een extra barriere... Zoals ik zei is het huis pas in 2022 klaar dus hebben ze ook nog ruim de tijd om een andere koper te vinden. Het is een rijhuis met 5 huizen en al de 4 anderen zijn ook al verkocht dus het verkoopt vlot. En als ze toch naar rechtbank gaan, is er enige kans dat ik dit kan verhalen op de bank?

[LeenW]

Er zijn in feite 2 zaken:

1) Uw contractbreuk tov de verkoper, dit lijkt mij vrij duidelijk. Probeer er dus inderdaad onderling uit te komen en hou die 10% zeker opzij voor het geval dit niet gaat lukken.

2) Schadevergoeding aan de bank. Daar zie ik 2 problemen, hetgeen mondeling gezegd is gaat u niet kunnen bewijzen en dat ze duidelijk zeggen dat de beslissing niet finaal is.

[Thomas Morus]

Lukt het niet bij uw Zwitserse bank?

[Warrant]

@Thomas: Nee, dat is lastig aangezien zij zeer moeilijk een hypotheek kunnen vestigen op vastgoed in het buitenland. De facto is het dus quasi onmogelijk om als Belg een lening te verkrijgen voor een woning in Belgie indien je niet in EUR verdient.

[Warrant]

@Leen: Klopt, die contractbreuk is duidelijk en erken ik ook volledig. Ik zal dan ook op enige goodwill moeten rekenen langs hun kant opdat we dit voor een lager bedrag kunnen schikken.

Echter is het door de nalatigheid van de bank dat ik in deze situatie zit. Alle andere banken wisten mij direct te vertellen dat het met CHF niet ging, ik vroeg dat dan ook altijd uitdrukkelijk. Hier houden ze mij 3 maand aan het lijntje om dan 4 dagen nadat de aankoop moeilijk te annuleren is mij plots te zeggen dat het niet door kan gaan.

[Thomas Morus]

Raar. Legio zijn de mensen die ik ken die bij een Belgische bank een lening met hypotheek hebben afgesloten om hun tweede verblijf in het buitenland te financieren.
Destijds heb ik mijn eerste woning gefinancierd met een hypotheeklening bij een grote kredietmaatschappij in Duitsland.
Aan veel lagere rente dan bij Belgische banken, wel met wisselrisico omdat ik leende in Duitse Marken.
Dat was tientallen jaren geleden. Verrast dat het nu niet meer zou kunnen.

En betaald worden in Zw.franken ipv EUR lijkt me veel stevigere waarborg en dus minder risico voor de bank.

[LeenW]

Raar. Legio zijn de mensen die ik ken die bij een Belgische bank een lening met hypotheek hebben afgesloten om hun tweede verblijf in het buitenland te financieren.
Destijds heb ik mijn eerste woning gefinancierd met een hypotheeklening bij een grote kredietmaatschappij in Duitsland.
Aan veel lagere re nte dan bij Belgische banken, wel met wisselrisico omdat ik leende in Duitse Marken.
Dat was tientallen jaren geleden. Verrast dat het nu niet meer zou kunnen.

Er is intussen wel een serieuze bankencrisis geweest omwille van roekeloze leningen.

[Thomas Morus]

Maar die crisis had niets te maken met de munt waarin men zijn loon ontvangt, toch niet als dat Zwitserse franken zijn!
Ik denk eerder dat TS een te hoge quotiteit wil lenen. Alleszins worden er nu nog steeds hypothecaire leningen verstrekt voor aankopen in een ander land.

[Warrant]

Komt door de Mortgage Credit Directive van de EU enkele jaren geleden, nieuwe wetgeving. Vandaar is dit plots zeer moeilijk geworden. Heeft niks met quotiteit te maken hoor..

[Thomas Morus]

Het doel van die Europese Richtlijn 2014/17/EU is onder meer het creëren van een EU-wijde markt voor hypotheekleningen en zeker niet het beletten ervan.

"Banken weigeren vaak een hypothecaire lening te gevan als de te kopen woning in het buitenland ligt, of als u zelf in het buitenland woont of daar uw geld verdient. Zij mogen EU-burgers echter niet anders behandelen enkel en alleen op grond van nationaliteit."

zie: :https://europa.eu/youreurope/citizens/c ... dex_nl.htm

Volledige tekst Richtlijn 2014/17/EU:
https://eur-lex.europa.eu/legal-content ... 32014L0017

[Warrant]

Thomas, ik begrijp uw punt niet. Ik ben ook geen buitenlander maar Belg. Feit is dat de banken mij geen lening willen geven omdat ik in CHF verdien en dat de MCD hiervan aan de oorsprong ligt. Ik heb de banken een voor een afgebeld (meer dan 10 verschillenden), dus je moet mij hier niet komen vertellen dat het wel zomaar mogelijk is.

En Zwitserland zit niet in de EU he...Daar wringt het schoentje. Als ik in Spanje, Duitsland of waar dan ook werkte was er inderdaad geen probleem.

[Thomas Morus]

Klopt niet.
Zwitserland is via bilaterale verdragen met de EU onder andere ook gebonden door alle wetgeving van de EU interne markt. Financiële dienstverlening ressorteert daaronder.

[basejumper]

In dit dossier :
Je bent maar zeker dat de bank je krediet heeft goedgekeurd indien je daar een officieel wettelijk aanbodformulier voor krijgt. Een mondelinge toezegging en een simulatie via mail vormen geen akkoord. Op die basis is een schadevergoeding eisen mijns inziens niet haalbaar.
Als niet-resident een krediet krijgen is niet evident. Redenen zijn de volgende
- als bank een hypotheek vestigen in een ander land is niet eenvoudig. Secundo moet je juridische dienst en de dienst die in voorkomend geval een dossier moet uitwinnen (hypotheek uitwinnen) de procedures en de markt in die landen kennen. En liefst contactpersonen ter plaatse hebben. De kostprijs van die investering weegt niet op tegen de enkele dossiers die je daar doet.
- Loonbeslag leggen in het buitenland is al even moeilijk gesteld dat je een zicht hebt waar kredietnemer X werkt pakweg 5 jaar na contract gezien het loon niet bij jouw bank op rekening komt. En ook hier is de kennis en opvolging van zwitserse wetgeving niet standaard aanwezig. En het investeren hierin of uitbesteden er van is kostelijk en niet rendabel.
- de munt (CHF) is in deze geen factor. Wel dat het loon in Zwitserland op rekening komt.
- Van een resident kunnen banken de centrale voor Kredieten aan Particulieren raadplegen. Geen idee of dergelijke centrales in elk Europees land bestaan. In elk geval heeft een Belgisch bankkantoor er geen toegang toe. En kan dus ook niet nagekeken worden of er in de woonstaat van de kredietnemer schulden zijn. En dus kan de terugbetalingscapaciteit niet bepaald worden.
- last but not least : een niet resident heeft doorgaans een veel lagere cross selling dan een resident. Gezien loon in het buitenland komt en daar geleefd wordt is er minder cross selling inzake beleggingen, verzekeringen, betaaldiensten. ook hier wordt dus een stuk rendement niet gehaald. Je hebt bij dergelijke operaties dus veel onbekenden, een groter risico en een kleinere retentie van de klant. Commercieel gewoon niet zinvol en qua risico teveel blinde vlekken.
Zolang de nationale wetgevingen inzake woonkredieten niet geharmoniseerd worden samen met de wetgevingen en processen rond waarborgvestiging, hypotheekvestiging en loonbeslag zal EMCD er niet voor zorgen dat je door gans Europa kredieten kan krijgen. Omgekeerd maakt EMCD het wel makkelijker voor Europese banken om zich in elke lidstaat te vestigen en daar woonkredieten te commercialiseren. Ik zou me kunnen inbeelden dat een Zwitserse bank met een zetel in Belgie deze operatie wel kan doen gezien haar basis in het land waar kredietnemer werkt.
het financieren van een aankoop in het buitenland door een Belgische bank gebeurt wel en zeer courant. Voor zover de kredietnemer in Belgiê werkt en betaald wordt en voor zover de zakelijke waarborg (hypotheek) gevestigd wordt op een goed in België. Ik kan dus perfect een vakantieverblijf in Frankrijk financieren met een belgisch woonkrediet en hypotheek op mijn villa in België. Omdat dan alle processen (hypotheekvestiging, loonoverdracht en in voorkomend geval loonbeslag, hypotheekuitwinning) volgens Belgisch recht verlopen.

[mava105]

Kan de werkgeven van TS dan zijn loon /wedde niet in België uitbetalen? Rechtstreeks op zijn eigen bankrekening hier dus.

[Warrant]

@mava: De bank heeft nu gezegd dat indien mijn werkgever een attest maakt waarbij ze zeggen een deel van mijn loon vanaf nu in EUR te storten op een bankrekening in Belgie, dat dit inderdaad voldoende is voor de lening. Ik heb dit nu even nagevraagd maar uiteraard is hier heel wat goodwill nodig van mijn werkgever. (Al is het attest reeds voldoende voor de bank, het maakt hen niet uit of de feitelijke storting ook effectief zo zal gebeuren aangezien het risico vanwege MCD gedekt wordt door dat attest, ze moeten dan niet meer aan die bepalingen voor buitenlandse munten voldoen)