Enkele maanden geleden een nieuwbouwappartement in gebruik genomen.
Op dit ogenblik zijn slechts twee van de 20 appartementen verkocht.
De syndicus heeft nu een raming gemaakt van de jaarlijkse kosten:
25 000 EUR, te verdelen onder de twee eigenaars. Dat is veel geld...12500 EUR per eigenaar voor de gemeenschappelijke kosten. Volgens mij is dit illegaal en moet de promotor mee betalen , pro rata, voor de nog niet verkochte appartementen.
Stel even voor dat ik de enige koper was geweest, dan zou ik per jaar één miljoen oude Belgische frankskens moeten ophoesten!!!
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
“Art.577-4...Het reglement van mede-eigendom moet bevatten:...de criteria en de verdeling van de lasten....Art.577-9...§6.Iedere mede-eigenaar kan de rechter vragen:...2°.de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen,indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt...Art.577-14.De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.”(Burgerlijk Wetboek).
Onderzoek dus vooraf uw reglement van mede-eigendom en wend u zo nodig tot de rechter
Onderzoek dus vooraf uw reglement van mede-eigendom en wend u zo nodig tot de rechter
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
De statuten van het gebouw vermelden dat de promotor niet moet bijdragen in de algemene kosten voor de afgewerkte nog niet verkochte apartementen.
Art. 577 van het BW vermeldt evenwel:
...§ 9. (Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling. Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is.
De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen
kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.
De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht.) <W 1994-06-30/34,
Mogelijkerwijze zal de promotor aanvoeren dat de nog niet verkochte appartementen voor hem geen nut hebben. Ik heb echter de grootste twijfel dat die interpretatie strookt met de bedoeling van het wetsartikel.
Het zou in ieder geval een discrimerend voordeel zijn voor de promotor. Indien een andere eigenaar zijn appartement te huur stelt heeft hij er ook geen nut van zolang het niet verhuurd is. Nochtans zou hij zich niet kunnen onttrekken aan het betalen van zijn aandeel in de gemeenschappelijke kosten.
Ik heb vernomen dat enkele jaren geleden een gelijkaardige zaak behandeld werd voor het vredegerecht van Verviers, waarbij een bouwpromotor veroordeeld werd tot het betalen van zijn aandeel in de gemeenschappelijke kosten. Helaas heb ik de referentie niet meer.
Art. 577 van het BW vermeldt evenwel:
...§ 9. (Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling. Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is.
De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen
kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.
De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht.) <W 1994-06-30/34,
Mogelijkerwijze zal de promotor aanvoeren dat de nog niet verkochte appartementen voor hem geen nut hebben. Ik heb echter de grootste twijfel dat die interpretatie strookt met de bedoeling van het wetsartikel.
Het zou in ieder geval een discrimerend voordeel zijn voor de promotor. Indien een andere eigenaar zijn appartement te huur stelt heeft hij er ook geen nut van zolang het niet verhuurd is. Nochtans zou hij zich niet kunnen onttrekken aan het betalen van zijn aandeel in de gemeenschappelijke kosten.
Ik heb vernomen dat enkele jaren geleden een gelijkaardige zaak behandeld werd voor het vredegerecht van Verviers, waarbij een bouwpromotor veroordeeld werd tot het betalen van zijn aandeel in de gemeenschappelijke kosten. Helaas heb ik de referentie niet meer.
U heeft het bij het rechte eind. De wet is van dwingend recht. De clausule waarbij de promotor zichzelf onheft van de betaling dient als niet geschreven te worden beschouwd. Meerderheidsrechtspraak (o.a. Rb van eerste aanleg te Brussel - 15 mei 2008) volgt deze piste. Er ligt ook wel minderheidsrechtspraak in de andere zin voor maar die is beperkt.De statuten van het gebouw vermelden dat de promotor niet moet bijdragen in de algemene kosten voor de afgewerkte nog niet verkochte apartementen.
Art. 577 van het BW vermeldt evenwel:
...§ 9. (Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling. Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is.
De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen
kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.
De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht.) <W 1994-06-30/34,
Mogelijkerwijze zal de promotor aanvoeren dat de nog niet verkochte appartementen voor hem geen nut hebben. Ik heb echter de grootste twijfel dat die interpretatie strookt met de bedoeling van het wetsartikel.
Het zou in ieder geval een discrimerend voordeel zijn voor de promotor. Indien een andere eigenaar zijn appartement te huur stelt heeft hij er ook geen nut van zolang het niet verhuurd is. Nochtans zou hij zich niet kunnen onttrekken aan het betalen van zijn aandeel in de gemeenschappelijke kosten.
Ik heb vernomen dat enkele jaren geleden een gelijkaardige zaak behandeld werd voor het vredegerecht van Verviers, waarbij een bouwpromotor veroordeeld werd tot het betalen van zijn aandeel in de gemeenschappelijke kosten. Helaas heb ik de referentie niet meer.
Tijdschrift voor Appartement-en immorecht 2008/4, blz. 65.@Pedro
Bedankt voor het antwoord. Beschikt U soms over de tekst van het vermelde vonnis of over een gedetailleerde referentie zodat ik het kan opzoeken?
U vindt ook nog een uitgebreidere motivatie van een vonnis gewezen door de Vrederechter van Meise (2/9/2004) in Tijdschrift voor Appartement-en immorecht 2006/1, blz.62)
Als voorbereiding van de zaak ivm de betwiste verdeling van de algemene kosten heb ik contact opgenomen met de notarissen die de verkoopsakte hebben "behandeld".
Ik ben met de statuten, een exemplaar van het B.W. en de tekst van enkele vonnissen naar de twee notarissen getrokken die voor de aankoop van mijn appartement tussenbeide zijn gekomen.
Mijn eigen notaris bevestigde me dat ik voor het gerecht met zeer hoge waarschijnlijkheid gelijk zou halen. Toen ik hem zei dat ik niet tevereden was over zijn geleverde werk omdat hij mij te gepasten tijde niet attent heeft gemaakt op de onwettige kostenverdeling in de statuten van het gebouw (die deel uitmaken van de notariële akte) beweerde hij dat het niet tot zijn taak behoorde die na te lezen.....(als hij de tukken zelfs niet moest lezen dan vrag ik me af wat hij wel heeft gedaan voor het riante ereloon dat ik betaalde).
Vervolgens wendde ik mij tot de notaris van de verkoper (waar de akte verleden werd). Ik werd ontvangen door zijn medewerker (licentiaat in de rechten en in het notariaat). Hij vertelde me dat ik 100 percent gelijk had.
Toen ik hem zei dat zijn baas dat toch in de bijlage van mijn aankoopakte heeft opgenomen deed hij wat geïrriteerd. Na wat aandringen kreeg ik een afspraak met de notaris zelf enkele dagen nadien.
Ben daar nu geweest en die notaris beweerde dat ik er niets van begreep, dat de bepaling in art. 577 van het B.W. kan afgeweken worden, dat hij nooit iets onwettig in zijn akten of hun bijlagen schrijft en dat de vonnissen hem geen moer konden schelen (letterlijk).
Mijn woede over al dit onprofessionel gedrag moet nog bekoelen maar ik stel me toch reeds de vraag: Hebben notarissen een toegevoegde waarde?
Ik ben met de statuten, een exemplaar van het B.W. en de tekst van enkele vonnissen naar de twee notarissen getrokken die voor de aankoop van mijn appartement tussenbeide zijn gekomen.
Mijn eigen notaris bevestigde me dat ik voor het gerecht met zeer hoge waarschijnlijkheid gelijk zou halen. Toen ik hem zei dat ik niet tevereden was over zijn geleverde werk omdat hij mij te gepasten tijde niet attent heeft gemaakt op de onwettige kostenverdeling in de statuten van het gebouw (die deel uitmaken van de notariële akte) beweerde hij dat het niet tot zijn taak behoorde die na te lezen.....(als hij de tukken zelfs niet moest lezen dan vrag ik me af wat hij wel heeft gedaan voor het riante ereloon dat ik betaalde).
Vervolgens wendde ik mij tot de notaris van de verkoper (waar de akte verleden werd). Ik werd ontvangen door zijn medewerker (licentiaat in de rechten en in het notariaat). Hij vertelde me dat ik 100 percent gelijk had.
Toen ik hem zei dat zijn baas dat toch in de bijlage van mijn aankoopakte heeft opgenomen deed hij wat geïrriteerd. Na wat aandringen kreeg ik een afspraak met de notaris zelf enkele dagen nadien.
Ben daar nu geweest en die notaris beweerde dat ik er niets van begreep, dat de bepaling in art. 577 van het B.W. kan afgeweken worden, dat hij nooit iets onwettig in zijn akten of hun bijlagen schrijft en dat de vonnissen hem geen moer konden schelen (letterlijk).
Mijn woede over al dit onprofessionel gedrag moet nog bekoelen maar ik stel me toch reeds de vraag: Hebben notarissen een toegevoegde waarde?
Goede notarissen wel. Momenteel is er in België op veel plaatsen echter nog een generatie in kantoor die het beroep letterlijk van hun vader hebben geërfd. De nieuwe wetgeving betreffende notariaten stelt een einde aan deze praktijken doch kan de huidige generatie natuurlijk niet opzij schuiven. Tussen het kaf zit er echter wel degelijk koren.
Dat in tegenstelling tot wat de Roharro impliceert er wel degelijk notarissen zijn die van hun taak op een verantwoorde wijze kwijten.
Spijtig genoeg is dit bijlange na niet altijd het geval en is er van rechtswege, net zoals op het correct functioneren van gerechtsdeurwaarders, veel te weinig controle en slechts sporadisch een sanctiebeleid.
Als je regelmatig met notarissen uit je regio dient te werken dan weet je ook na verloop van tijd dewelke ten allen prijze te vermijden zijn.
Vandaar de verwijzing naar het koren tussen het kaf.
Hopelijk helpt dit je verder?
Spijtig genoeg is dit bijlange na niet altijd het geval en is er van rechtswege, net zoals op het correct functioneren van gerechtsdeurwaarders, veel te weinig controle en slechts sporadisch een sanctiebeleid.
Als je regelmatig met notarissen uit je regio dient te werken dan weet je ook na verloop van tijd dewelke ten allen prijze te vermijden zijn.
Vandaar de verwijzing naar het koren tussen het kaf.
Hopelijk helpt dit je verder?
Het komt er m.i. op aan een notaris te selecteren die tot het ambt is toegelaten op grond van de jaarlijkse examens die nu al een aantal jaren worden georganiseerd. Dus notaris geworden op grond van verdienste.
Dus eerste vraag te stellen aan notaris: Was uw vader ook notaris?
Dus eerste vraag te stellen aan notaris: Was uw vader ook notaris?
Dat is een vraag die u zeker moet stellen maar wees dan niet verwonderd dat de desbetreffende notaris u een poets gaat bakken(op zijn Vlaams, u een kloot gaat aftrekken) en er met zijn klak naar gaat gooien!Dus eerste vraag te stellen aan notaris: Was uw vader ook notaris?
In iedere beroepstak zitten 'rotte appels' dat zal niet anders zijn in het notariaat...maar om nu te argumenteren dat het gros van de notarissen rotte appels zijn en waar af en toe eens een rijpe vrucht te vinden is....gaat m.i. een 'lange wapper' te ver!Als je regelmatig met notarissen uit je regio dient te werken dan weet je ook na verloop van tijd dewelke ten allen prijze te vermijden zijn.
Vandaar de verwijzing naar het koren tussen het kaf.
Hopelijk helpt dit je verder?
-
bosprocureur
- Berichten: 7025
Als je met alle geweld wil weten van wie de gekozen notaris opvolger is, ga dan gewoon naar notaris.be, vul de naam van uw uitverkorene in, en klik je bent gediend.Dat is een vraag die u zeker moet stellen maar wees dan niet verwonderd dat de desbetreffende notaris u een poets gaat bakken(op zijn Vlaams, u een kloot gaat aftrekken) en er met zijn klak naar gaat gooien!Dus eerste vraag te stellen aan notaris: Was uw vader ook notaris?
Let wel, ook de zoon/dochter van kan gewetensvol werken, scheer ze niet alle over dezelfde kam aub.
Kan inderdaad wel wat cru gesteld zijn maar in mijn regio is dit spijtig genoeg wel het geval.
Het gaat zelfs zo ver dat een aantal van deze geërfde beroepsbeoefenaars klachten indienen tegen collega's die een praktijk hebben overgekocht aangezien diegenen die een notaris nodig hebben zich massaal op de nieuweling richten met de gedachte "het kan alleen maar beter zijn" en de anderen hierdoor een blijkbaar bij een te groot inkomstenverlies geen enkel middel schuwen.
Er zijn inderdaad nog een aantal goede "oude" notarissen in de regio over, doch deze beperken de opdrachten die ze aanvaarden of je dient weken, in het slechtste geval maanden, op een afspraak te wachten.
Heb niet de gewoonte te klagen doch wens voor deze regionale polemiek toch een uitzondering te maken.
Het gaat zelfs zo ver dat een aantal van deze geërfde beroepsbeoefenaars klachten indienen tegen collega's die een praktijk hebben overgekocht aangezien diegenen die een notaris nodig hebben zich massaal op de nieuweling richten met de gedachte "het kan alleen maar beter zijn" en de anderen hierdoor een blijkbaar bij een te groot inkomstenverlies geen enkel middel schuwen.
Er zijn inderdaad nog een aantal goede "oude" notarissen in de regio over, doch deze beperken de opdrachten die ze aanvaarden of je dient weken, in het slechtste geval maanden, op een afspraak te wachten.
Heb niet de gewoonte te klagen doch wens voor deze regionale polemiek toch een uitzondering te maken.