Uit onverdeeldheid treden met grote verschillen

[Loredo]

Mij partner en ik zijn uit elkaar.
We waren wettelijk samenwonend.
We kochten samen een woning voor 320.000€ en zijn elk voor 50% eigenaar.
Er was wel een schuldbekentenis van haar tov mij tbv 25.000€ bij de aankoop.
Dan zijn we gaan verbouwen, ik investeer zelf nog eens 320.000€ met eigen middelen en zij 60.000€.
De woning is geschat door een beëdigd schatter op 500.000€.
Ik wil haar uitkopen, maar zij eist de helft .
Wat nu ?

[nicky54]

viewtopic.php?f=25&t=107737

[Sirkii]

Lastige casus:

Stel dat mocht je niet gerenoveerd hebben de woning nog 320.000€ waard zou zijn dan heeft de renovatie een meerwaarde van 180.000€ opgeleverd die 380.000€ gekost heeft (320+60)

Je deelt dan de 320 door 2 en zij betaalt de schuldbekentenis van 25: 160-25 = 135

De meerwaarde van 180 is door 60/(60+320) door haar betaald: 28,4.

Voor mij is de uitkoopsom dan 135+28,4

Wel nog te corrigeren met bv fiscale aspecten: zij verliest meeneembaarheid, ... Lening, bezettingsvergoeding indien jij bleef wonen, etc.

Probeer overeen te komen om via bemiddeling er uit te komen. Anders wordt het rechtbank.

Dit alles in de veronderstelling dat je de ongelijke inbreng voor de verbouwing kan bewijzen. Er is immers ook een principe dat elk bijdraagt aan de gemeenschap navenant z n middelen. Als je r niet uitkomt consulteer dan een advocaat voor een eerste advies.

[nicky54]

Dat is geen lastige casus...stellen dat niet ... is niet aan de orde...er werd gerenoveerd...verderop ... het principe dat iedere echtgenoot bijdraagt bij in de lasten van het huwelijk naar zijn vermogen (art.221 al. B.W) is in deze niet van toepassing.
Uiteraard is het belangrijk dat de onbetwistbare bewijzen (facturen en/ of rekeningafschriften) kunnen voorgelegd worden.

[nicky54]

Wat er nog ontbreekt is of er nog een lening moet afbetaald worden.

Dan kan ik een berekening maken.

[Loredo]

Bedankt voor de antwoorden.
Het merendeel van de uitgaven staat op factuur. Helaas niet allemaal enkel op mijn naam. Een aantal offertes verliepen via de architect en bijgevolg staan de facturen die daaruit volgden op de twee namen... Ik heb ze wel alleen betaald...
De bemiddelaar heeft niets kunnen betekenen voor ons. Zij blijft bij haar (door haar advocaat ingefluisterde) eis.
Er staat nog 57.000€ uitstaande lening open.

[nicky54]

Leg dit eens voor aan je raadsman :
Als je de onbetwistbare bewijzen (rekeningafschriften op uw naam) kan voorleggen voor de betalingen van de facturen, zowel op uw naam als op beider namen, is het mogelijk om een terugvordering voor de rechtbank te bekomen.
De vergoeding bedraagt dan de helft wat je geïnvesteerd hebt in de woning en de andere helft valt ten laste van uw ex-partner, gezien het onroerend goed aan beiden toebehoort, ieder voor de helft.

[Loredo]

Bedankt voor uw antwoord.
Mijn raadsvrouw vond het ook een lastig geval en een zeer onbillijke situatie voor mij.
Ze onderzoekt de zaak momenteel en zou mij spoedig een advies terzake bezorgen.
Zij dacht ergens een mogelijke uitweg te vinden in de kostenleer, maar daar heb ik voorlopig nog geen verdere details over ontvangen.
Ik begrijp uw laatste redenering niet helemaal vrees ik. Zou u even kunnen verduidelijken met een paar (fictieve) bedragen wat u juist bedoelt ?
Ik vraag me intussen ook af of de datum van de wettelijke samenwoonst van belang kan zijn. Ten tijde van de uitgaven waren we nog feitelijk samenwonend. Pas de laatste 2 jaar wettelijk...
Alvast bedankt.

[nicky54]

viewtopic.php?f=25&t=115131

[Loredo]

Das duidelijk, bedankt voor uw inbreng !

[Loredo]

Ik heb even de cijfers erin gegooid.

Aankoopprijs woning: 317.000 (incl. kosten)
Saldo hypotheek: 57.000
Schatting: 496.000
Schuldvordering bij aankoop: 25.000 (50.000 meer inbreng / 2)
Eigen inbreng verbouwing: 317.000
Inbreng partner verbouwing: 60.000

Afkoopsom: 496.000 - 57.000= 439.000 / 2 = 219.500
Vordering: 317.000 / 2 = 158.500
60.000 / 2 = 30.000 - 25.000 = 5000 --> 158.500 - 5000 = 153.500
Herwaardering vordering: 153.500 / 317.000 = 0,48 x 496.000 = 240.177

Dus, afkoopsom - geherwaardeerde vordering = - 20.677 ?

Het lijkt me sterk dat ik in het huis blijf wonen en nog 20.677 moet ontvangen ?
Waar ben ik mis ?

[nicky54]

Leg dit eens voor aan je advocate en verwijs, wat de herwaardering betreft, naar het Cassatiearrest van 27 september 2012. Dan wordt de billijkheid misschien plots een evidentie als ze erin slaagt toepassing te maken van het beginsel verrijking zonder oorzaak.

[sardonis]

Waar ben ik mis ?

Het lijkt me zo op het eerste zicht al dat je mis bent met de schatting van het huis.
aankoopprijs 317.000 en bijkomende verbouwing 378.000 = 695.000
De schatting ligt maar liefst 200.000,- lager ?
Van uitgevoerde werken zou je toch verwachten dat ze voor een meerwaarde zouden zorgen.
Een snelle berekening : De aankoop krijgt de andere partij zeker terug naargelang de inbreng en aftrek hypotheek: 105.000,-
Dan de bijkomende inbreng die zorgt , tenzij bij aankoop het huis teveel werd betaald , voor een meerwaarde van 179.000 ( 496.000 - 317.000 = 179.000)
Dat bedrag werd door jullie beiden verschillend ingebracht en kom uit op een breuk 1/5.28.
Dus 33.900 voor de andere en 145.000 voor jou.
Totaal uit te kopen is dan 105.000 + 33.900 = 138.900,-
Denk niet dat je moet gaan verwachten dat de andere partij zomaar eventjes het slecht? geïnvesteerde geld moet gaan vergoeden.
De andere partij verliest ook bijna de helft van haar ingebracht deel van 60.000,-
Tenzij de staat van het huis bij aankoop werd overschat en de werken toch voor het merendeel van de schatting zorgt.

[nicky54]

Herwaardering : (153.500 € gedeeld door waarde van het goed bij aankoop (= excl.kosten) vermenigvuldigd met huidige waarde).
Mogelijks werden de kosten betaald met eigen gelden van één van de partijen.

[Loredo]

@ sardonis

Ik begrijp uw opmerking. Het betreft hier een extreme lage energie renovatie (bijna passiefwoning) van een alleenstaande jaren '50 woning. Eigenlijk een dure goed gelegen bouwgrond.
Er zijn 3 muren blijven rechtstaan, verder alles nieuw. 3-dubbel glas, volledige isolatie van de buitenschil, zonnepanelen, zonneboiler, massakachel, balansventilatie etc. Allemaal dure investeren op lange termijn. Nooit met de bedoeling van deze investeringen terug te verdienen (laat staan op 5 jaar...) Puur voor het wooncomfort en het milieu.
Vandaar de wanverhouding tussen investeringen en geschatte waarde...