eigenaar overleden

[nicolas]

Eén dag voor de algemene vergadering sterft een eigenaar, ongehuwd. Wanneer er een geheime stemming moet gehouden worden over een bepaald punt van de algemene vergadering, worden de aandelen van dit appartement niet meegeteld of wordt deze aanzien als afwezig. Een volmacht kan niet gegeven worden daar de overledene geen familie heeft.

[Lex]

Maakt de stem van die ene eigenaar een verschil?

[nicolas]

Kan op één stem aankomen.

[chrisd]

Mij lijkt mij, dat die in de stemming wordt meegenomen als een andere afwezige, die geen volmacht heeft afgegeven.

[Lanfrancus van Pavia]

De erfgenamen bezitten nu het eigendomsrecht van het goed. Dus als iedereen aanwezig moet zijn, moet je eerst weten wie die zijn en ze dus contacteren.

[nicolas]

De vergadering kan niet uitgesteld worden en op één dag kunnen de erfgenamen niet gevonden worden.

[Vandebos]

Dan zullen deze erfgenamen niet kunnen deelnemen met de 10.000sten van de overledene. Hoe cruciaal de te behandelen punten op deze vergadering ook mogen wezen het is beter onbetwistbaar afwezig te zijn dan betwistbaar aanwezig...
Diegenen die de stemming verliezen zouden van een betwistbare aanwezigheid gebruik kunnen maken om deze aan te vechten voor de vrederechter.
De familieleden zelf kunnen tot drie maanden na de vergadering bij de vrederechter verzoeken om gestemde punten die voor hen een nadeel inhouden te laten herroepen of wijzigen.
Best een fax of aangetekend schrijven aan de syndicus richten waarin u hem verzoekt tot nadere berichtgeving alle communicatie te richten aan de notaris die de erfenis regelt. Kwestie deze brave man ( de syndicus) geen excuus te geven om de familie niet op de hoogte te houden.

[nicolas]

Bedankt, da moest ik weten.

[Pedro]

Eén dag voor de algemene vergadering sterft een eigenaar, ongehuwd. Wanneer er een geheime stemming moet gehouden worden over een bepaald punt van de algemene vergadering, worden de aandelen van dit appartement niet meegeteld of wordt deze aanzien als afwezig. Een volmacht kan niet gegeven worden daar de overledene geen familie heeft.

Een eigenaar die niet fysiek noch via volmacht vertegenwoordigd is tijdens een vergadering is niet aanwezig. Noch met zijn aandelen noch met zijn stemkracht wordt rekening gehouden want hij is er niet. Tenzij een punt éénparigheid vereist, worden m.a.w. de gekwalificeerde meerderheden die nodig zijn om een beslissing rechtsgeldig te nemen, berekend op de aanwezige (al dan niet via volmacht) eigenaars/quotiteiten.

[j.demoor]

De erfgenamen van de overledene treden van rechtswege in zijn rechten en plichten.

“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :1° de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van medeëigendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de medeëigendom een beslissing moet worden genomen...”(Burgerlijk Wetboek).

Mijns inziens geldt de oproeping van de overledene niet als oproeping van zijn erfgenamen,waardoor de geldigheid van de algemene vergadering betwistbaar zou worden indien zij niet opgeroepen werden.

[Pedro]

De erfgenamen van de overledene treden van rechtswege in zijn rechten en plichten.

“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :1° de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van medeëigendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de medeëigendom een beslissing moet worden genomen...”(Burgerlijk Wetboek).

Mijns inziens geldt de oproeping van de overledene niet als oproeping van zijn erfgenamen,waardoor de geldigheid van de algemene vergadering betwistbaar zou worden indien zij niet opgeroepen werden.

Het is niet aan de syndicus om navraag te doen naar erfgenamen bij overlijden.
Het is aan de erfgemanen dan wel aan hun gemandateerde(n) om de syndicus van deze info op de hoogte te brengen. Vanaf het ogenblik dat hij deze info daadwerkelijk krijgt dient hij er uiteraard rekening mee te houden. Bijkomend is de betreffende mede-eigenaar hier blijkbaar een dag voor de vergadering overleden. De dagorde/oproeping was dan al lang rechtsgeldig (volgens bepalingen in de statuten) aan alle eigenaars verzonden.

[j.demoor]

Bij ontbreken van wet,rechtspraak,rechtsleer resten er enkel ‘meningen’ vandaar ‘mijns inziens’.

Uit VERGELIJKING met het gerechtelijk wetboek blijkt:

Ook de algemene vergadering neemt,zoals de rechter,beslissingen die derden binden en geacht worden tegensprekelijk te zijn.

“Art.815.In de zaken waarin de debatten nog niet gesloten verklaard zijn, blijft het overlijden van een partij...zonder gevolg zolang daarvan geen kennis is gegeven.”(Gerechtelijk Wetboek).

Wie kennis geeft is niet bepaald. In een vereniging van medeëigenaars staat de overledene veel dichter bij de syndicus en de andere medeëigenaars dan dit het geval is met een partij tegenover haar rechter. In de meeste gevallen heeft de syndicus dan ook kennis van dit overlijden,zeker als de overleden medeëigenaar ook medebewoner is.

‘Het achterhouden van een beslissend stuk, met name de kennisgeving van het overlijden van een gedingpartij, in de vorm van een uittreksel uit de overlijdensakte of op zijn minst per brief aan de rechtbank of aan de tegenstrever, geldt als reden van herroeping van het gewijsde. Het maakt vanwege de wettelijke erfgenamen, die samen met deze partij in het geding betrokken waren, insgelijks een persoonlijk bedrog uit, daar het verzuim zake de kunstgrepen uitmaakt die van die aard waren dat de rechter anders zou beslist hebben zo hun manier van handelen correct geweest was‘(Brussel 79/128,2 februari 1979).

Kan de syndicus zich dan verschuilen achter de niet-aangifte van het overlijden door de erfgenamen om hen niet op te roepen voor de algemene vergadering?
Indien de syndicus hun adres niet tijdig kan achterhalen dan vereist m.i. de goede trouw dat hij een kopie van de oorspronkelijke oproeping aan de erfgenamen bezorgt op het adres van de overledene.

Het gerechtelijk wetboek kent ook : “art.1122.Ieder die niet behoorlijk is opgeroepen...kan derdenverzet doen tegen een, zij het voorlopige, beslissing die zijn rechten benadeelt...”.

[Pedro]

Kan de syndicus zich dan verschuilen achter de niet-aangifte van het overlijden door de erfgenamen om hen niet op te roepen voor de algemene vergadering?
Indien de syndicus hun adres niet tijdig kan achterhalen dan vereist m.i. de goede trouw dat hij een kopie van de oorspronkelijke oproeping aan de erfgenamen bezorgt op het adres van de overledene.

Dat is nu net mijn punt in deze. Er staat geschreven dat de mede-eigenaar één dag voor de vergadering is overleden. M.a.w. de oproeping is op dat ogenblik reeds bekend bij deze mede-eigenaar en/of erfgenamen (bijvoorbeeld wanneer de eigenaar in het hospitaal verbleef).

De syndicus is immers verplicht om de oproeping binnen de x aantal dagen vóór de vergadering aan alle mede-eigenaars over te maken.
Dit op straffe van een mogelijke vernietiging wanneer hij die termijn niet respecteert. Het zou inderdaad anders zijn wanneer de vergadering nog enkele weken,... verwijderd zou zijn. Dan geef ik u 100% gelijk.

Er is mij geen enkel geval bekend waar de syndicus een vergadering afblies omdat één van de eigenaars één of enkele dagen voor de vergadering was overleden. Ik zou dit ook nooit adviseren. Hebben de erfgenamen het moeilijk met één of meerdere genomen beslissingen, dan kunnen zij die nadien nog altijd aanvechten.

Uiteraard zal het er dan van afhangen of de al dan niet aanwezigheid van de erfgenamen een ander beslissingsresultaat/andere stemming zou hebben opgeleverd

[DVC]

In onze blok is er ook een medeëigenaar overleden. De syndicus bleef maar aangetekende brieven sturen tot ikzelf achter de zaak ben aangegaan en aldus zijn overlijden heb ontdekt, alsook 1 vd erfgenamen.
Nog net op tijd om onze mede-eigendom als schuldeiser kenbaar te maken.

Vragen?
1 Had de notaris die het testament moest uitvoeren onze syndicus op de hoogte moeten brengen?
2 Nadat ik de syndicus deze gegevens heb overgemaakt heeft hij dus de betreffende notaris gecontacteerd. Hij wist dus goed wie voor de erfgenamen optrad.
Sinds die dag zijn er 2 algemene vergaderingen geweest. Hoewel ik het antwoord nu reeds ken, heb ik de notaris volgende vragen gesteld :
Werd hij op de hoogte gebracht van deze AV-en? Werd het verslag opgestuurd?
Zelfs als ík (als mede-eigenaar) de syndicus op de hoogte breng van... zou hij toch minstens een uitnodiging moeten versturen naar de notaris?
Zolang de erfenis niet verdeeld is, treed de notaris toch op voor de efgenamen?
3 Moet de notaris kenbaar make wanneer de erfenis werd vereffend? Of moeten de eigenaars zich kenbaar maken?
4 De meerdere erfgenamen zijn overeengekomen de studio te verkopen. Ze hebben daarvoor toelating vd rechtbank.
Moeten al deze mede-eigenaars worden uitgenocdigd op de AV? Ook hier : indien de nwe eigenaars zelf bij de syndicus nog niet gekend zijn, moet de syndicus de verkopende notaris niet op de hoogte brenden van de AV?
Deze kent hij immers wel (heeft syndicus om inlichtingen gevraagd mbt verkoop)

Groeten, bedankt voor de reactie

[Luc]

Art. 577-6 §1 BW nalezen.