nog steeds geen verwarming advies graag

[TAMBO]

hallo,

wij zitten nog steeds zonder verwarming en het ziet er naar uit dat er nog niet vlug verandering zal in komen.
We zijn reeds aan het onderhandelen met onze advocaat maar als hij het voor de vrederechter zal moeten halen kan het nog een aantal maanden duren. Tegen dan is de winter natuurlijk voorbij he.

We zitten met een peuter van 2 jaar die longproblemen heeft, dus weten niet goed wat gedaan.

Is er iemand die nog een snellere oplossing kan vinden voor ons probleem?

[Vandebos]

- snelle oplossing: naar dienst ruimtelijke ordening in stad stappen. Een bewoonbaarheidsonderzoek van het pand vragen.

- iets minder snelle oplossing: via verzoekschrift 1344bis GW zelf de verhuurder voor het vredegerecht dagen. Indien je bij het afgeven van het verzoekschrift aan de balie je situatie uitlegt en je vraagt of het niet mogelijk is je zo spoedig mogelijk op de rol te plaatsen wegens de naderende winter en de gezondheidstoestand van je kind is het goed mogelijk dat je binnen de 3 weken mag verschijnen.

Ik begrijp eerlijk gezegd niet waar die advocaat mee twijfelt? Welke redenen geeft hij/zij op?

[TAMBO]

De reden dat hij de verhuurder niet direct voor de vrederechter heeft gehaald is omdat de verhuurders in de meeste gevallen nog wel bijdraaien aangezien er een lange wachttijd is voor het vredegerecht. Maar het dossier zit ondertussen al 2 maanden bij de advocaat, dus in die tijd konden we wel al een poging voor de vrederechter ondernomen hebben.
Het enige wat onze huisbaas nu waarschijnlijk doet tov advocaat zijn zoveelste valse beloftes

[Vandebos]

Maan uw meester aan de zaak onverwijld voor het vredegerecht te brengen. Hij (de verhuurder) heeft ondertussen voldoende tijd gehad om bindende afspraken te maken. Als dat niet lukt op 2 maanden zal het ook niet gaan op 3.

Maan hem/haar tevens aan bij de griffie te trachten de zaak bij hoogdringendheid op de rol te krijgen. U kan dit ook doen door bij de griffie zelf uw verhaal te doen. Maak er geen smartlappenverhaal van maar laat duidelijk verstaan dat de gezondheid van uw kind in gevaar dreigt te komen mocht het geding op de lange baan geschoven worden.

Maak dit ook schriftelijk duidelijk aan de advocaat die uw dossier behandelt, dan kan hij later nooit onwetendheid aanvoeren als verdediging.

Indien uw advocaat weigert uit de sloffen te schieten rest er u weinig anders dan ofwel een andere meester in de arm te nemen ofwel de zaak zelf in werking te zetten en de advocaat te ontslaan van uw opdracht.

[Dieselbiene]

Begrijp niet zo goed het probleem,als er geen verwarming is moet je er eentje kopen ,er zijn tegenwoordig heel goede systemen zonder schouw!
hebben zelf zo vorige winter het heel behaaglijk warm gehad en hebben zelfs vrij gunstig verwarm m.a.w. niet duurder als anders!en dat bij extreme min temperaturen!

[Vandebos]

Huurwetgeving legt zeer duidelijk vast dat als je een pand verhuurt je ofwel zorgt dat er verwarming aanwezig is ofwel dat er de juiste aanschakelpunten zijn voorzien om te verwarmen.

Als je een pand huurt met de verwarming aanwezig dan is een gedeelte van de prijs bepaald door die aanwezige werkende verwarming. Werkt die niet door slijtage of op het ogenblik dat huurder het pand betrekt dan is het de verantwoordelijkheid van de verhuurder om deze zo spoedig mogelijk in orde te brengen.

[JohnD]

Het is toch wel zo dat die weg langs een woondienst of Vlaams Gewest, in geval van hoogdringendheid toch al gauw volgens persoonlijke ervaring toch langer kan duren dan voor het vredegerecht (tenzij het gebouw op instorten staat natuurlijk). Geen verwarming is voor die diensten geen gevaar en niet hoogdringend. Ondertussen is die oplossing van Dieselbienne geen slecht idee, later kan via vredegerecht schadevergoeding geeist worden. Een advokaat die een dergelijke zaak 2m. laat aanslepen en dus de zaak nog niet op de rol gezet heeft kan je beter ook de laan uitsturen, tenzij hij je natuurlijk een zeer grondige reden kan geven (wat uit het schrijven van de poster niet blijkt).

[TAMBO]

Onze advocaat stelt voor de huur even in te houden.
Nu is mijn vraag? Zouden we dit wel doen? Is dit verstandig?

[Vandebos]

Lees pagina 31 van de pdf Wie doet wat in de link huurders/verhuurders in onderschrift.

Hierin wordt beschreven welke stappen je best neemt als je besluit een deel van de huur niet meer te betalen. Volg deze aub.

Persoonlijk vind ik dit geen goede strategie omdat je dan in feite zelf contractbreuk pleegt en 9/10 het verhaal uiteindelijk toch voor de vrederechter beslist wordt. Bovendien zijn er een flink aantal vrederechters die het niet appreciëren als huurders zelf het recht in handen nemen en een strafmaat gaan bepalen (want dat is in feite wat je doet op dat ogenblik).

Welke redenen geeft je advocaat op om niet onmiddellijk naar het vredegerecht te gaan?

[JohnD]

Het klopt wat VDB zegt. Afhankelijk van de vredechter zijn er idd. een aantal die graag zichzelf een hele hoop werk op hun nek halen en zelf willen beslissen of er mag ingehouden worden op kosten of huur.

Dit niettegenstaande er een aantal artikels van het BW en de huurwet je toch doen vermoeden dat je als huurder niet verplicht bent je plichten na te komen (hier dus het stipt maandeijks betalen van de huur), als de tegenpartij de hare ook niet nakomt.

Kortom, tenzij die advokaat weet hoe de bepaalde vrederechter staat tegenover het in sommige omstandigheden inhouden van de huur indien de tegenpartij haar verplichtingen niet nakomt, is dat geen goed idee.

Wat je ook kan doen is hetvolgende: en dat is een variant van wat de advokaat voorstelt.

Per AS verwittig je de verhuurder dat je binnen de 10 dagen een oplossing wil of dat je anders beschouwt dat hij zijn verplichtingen niet nakomt en dat je stopt met huur betalen, je schrijft erbij dat je het huurgeld inmiddels op een voor dit doel aparte rekening ter beschikking houd zolang de verwarming niet in orde is. Als hij zijn geld wil zal hij naar de vrederechter moeten stappen of hij zal de verwarming moeten herstellen. Stapt hij nu naar de vrederechter zal hij sowieso in het ongelijk gesteld worden wat betreft de verwarming die hij nalaat te herstellen. Om het risico te beperken dat de vrederechter het je kwalijk neemt dat je het recht in eigen handen hebt genomen, stort je het ingehouden huurgeld dat jue op die speciale rekening had gestort, op de bankrekening van de verhuurder, en dit 1 of 2 dagen voor de zaak voor de vrederechter verschijnt. Je zorgt er dan wel voor dat je de betalingsbewijzen bijhebt op het geding. Daarmee bespaar je jezelf of de advokaat de hele inleidende procedure en stappen en kosten om de zaak aanhangig te maken.

[TAMBO]

Ondertussen zijn we nog even ten rade gegaan bij onze advocaat maar die heeft wegens een assisenzaak niet veel tijd.
De huur hebben we inmiddels toch maar overgeschreven, de zoon van de advocaat had voorgesteld dit achter te houden maar advocaat zelf stelt voor dit zeker niet te doen.
Hij zegt dat er reeds een aantal onderhandelingen zijn gebeurd met de verhuurder maar ondertussen is er nog niks in heel de situatie verandert.
In de loop van de week gaat hij proberen er nog eens werk van te maken.
Als ik kon zou ik bij een andere advocaat te rade gaan maar heb niks meer in handen, heel mijn dossier ligt bij de advocaat.
Er wordt altijd beweert dat de huurder heel veel rechten heeft maar mijn gedacht zijn dit enkel plichten, betalen, betalen en nog eens betalen en voor de rest, zit je nu in de kou of niet...je kan er toch niks aan veranderen.

[JohnD]

Er wordt altijd beweert dat de huurder heel veel rechten heeft maar mijn gedacht zijn dit enkel plichten, betalen, betalen en nog eens betalen en voor de rest, zit je nu in de kou of niet...je kan er toch niks aan veranderen.

LOL, afhankelijk of jezelf verhuurder bent of huurder word dit weleens beweerd. Het enigste dat ik kan zeggen is dat ik de indruk heb dat zoals je zegt "betalen, betalen en nog eens betalen en voor de rest, zit je nu in de kou of niet..." er in feite weinig toe doet en dat het drukkingsmiddel dat een huurder zou kunnen gebruiken nl. het inhouden van de huur bij het niet nakomen door de verhuurder van zijn plichten, door vrederechters al eens meer mocht geaccepteerd worden in sommige gevallen. Of ook gesteld dat als een huurder korrekt zijn huur blijft betalen, niettegenstaande de verhuurder zwaar en gedurende lange tijd zijn plichten niet nakomt, dit als een uiterst sterk punt zou mogen beschouwd worden door vrederechters en niet zomaar als een fait divers of de normaalste zaak van de wereld. Dit laatste natuurlijk voor die vrederechters die het absoluut en onder geen enkel omstandigheid accepteren dat je huur inhoud als huurder. En die mening verschilt nogal eens van vrederechter tot vrederechter.

[Vandebos]

Er wordt altijd beweert dat de huurder heel veel rechten heeft maar mijn gedacht zijn dit enkel plichten, betalen, betalen en nog eens betalen en voor de rest, zit je nu in de kou of niet...je kan er toch niks aan veranderen.

LOL, afhankelijk of jezelf verhuurder bent of huurder word dit weleens beweerd. Het enigste dat ik kan zeggen is dat ik de indruk heb dat zoals je zegt "betalen, betalen en nog eens betalen en voor de rest, zit je nu in de kou of niet..." er in feite weinig toe doet en dat het drukkingsmiddel dat een huurder zou kunnen gebruiken nl. het inhouden van de huur bij het niet nakomen door de verhuurder van zijn plichten, door vrederechters al eens meer mocht geaccepteerd worden in sommige gevallen. Of ook gesteld dat als een huurder korrekt zijn huur blijft betalen, niettegenstaande de verhuurder zwaar en gedurende lange tijd zijn plichten niet nakomt, dit als een uiterst sterk punt zou mogen beschouwd worden door vrederechters en niet zomaar als een fait divers of de normaalste zaak van de wereld. Dit laatste natuurlijk voor die vrederechters die het absoluut en onder geen enkel omstandigheid accepteren dat je huur inhoud als huurder. En die mening verschilt nogal eens van vrederechter tot vrederechter.

Zoals je weet tracht ik altijd de kerk in het midden te houden voor zowel eigenaar als huurder. Specifiek naar beide partijen toe is er mijn inziens een groot probleem en dat is dat de benadeelde partijen meestal nog steeds een te grote drempelvrees hebben om verdere stappen te nemen als de andere partij niet wil meewerken. Ik krijg regelmatig de opmerking dat ik veel te snel mensen adviseer om naar het vredegerecht te stappen maar dat is nu eenmaal de autoriteit bij wet vastgelegd om in huurgeschillen te bemiddelen die bovendien van rechtswege de macht heeft gekregen haar oordelen in de vorm van vonnissen bindend te maken.

Zowel huurders als verhuurders moeten leren durven op hun rechten te staan. Dat is iets wat zeer moeilijk over te brengen valt. Soms lukt dat door de dingen rationeel en stap per stap uit te spellen soms hebben mensen een trap tegen een niet nader genoemd lichaamsdeel nodig vooraleer ze het licht zien.

"Ja maar wat als de eisers dan verliezen, vaak krijgen we enkel hun versie van het verhaal te horen en dan staan ze nog nergens?"

Klopt, werkende kristallen bollen bestaan nog steeds niet dus moet iedereen die hier op een post wenst te antwoorden er rekening mee houden dat de mogelijkheid bestaat dat je de feiten verkeerd voorgesteld op je bord krijgt. Als de poster in kwestie dan voor de vrederechter het deksel op de neus krijgt... tja... wie is dan verantwoordelijk diegene die tracht met het verbloemen van feiten zijn blazoen op te poetsen of diegene die tracht te helpen uit principe?
Bovendien levert zelfs een geding verliezen resultaat op; de eiser weet eindelijk waar hij staat, geen onzekerheid en de daaruit volgende frustratie meer...

Kort gezegd, huurders en verhuurders spreek met elkaar, dat lost 80% van alle miserie op. Voor de overige 20% is er die man met de slecht zittende zwarte toga en grijze pruik... die zal wél beslissen als jullie er onderling niet uitraken én rekening houden in zijn vonnis met wie van beide partijen nu in feite "het klootzakje" wil uithangen.

Voor raad, informatie en links zijn er steeds dit forum en talloze andere bronnen... maar beslissen, dát moeten jullie zelf doen.