gerechtelijke/conventionele ontbinding koopcontract OG

[Nickvastgoed]

Hallo

Moest ik verkoper zijn van een onroerend goed, heb koper gevonden en de compromis is getekend met ontbindend beding 'bij gebrek van betaling van de prijs binnen de overeengekomen termijn zal de overeenkomst van rechtswege ontbonden worden'.

Koper betaalde voorschot bij de compromis, laat daarna niks meer van zich weten.


Vraag A) Ik verstuur de ingebrekestelling naar de koper. Indien de koper nog steeds geen antwoord geeft, kan ik de overeenkomst zomaar als onbestaande beschouwen (en bv nieuwe koper zoeken)? M.a.w hoef ik nog naar het vredegerecht? Ik veronderstel dat ik zijn voorschot terug moet geven, maar eventueel een schadevergoeding kan eisen voor de verloren tijd?

Vraag C) Ik lees in het BW art 1762bis. 'De uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde wordt voor niet geschreven gehouden'. Wat wilt dit eigenlijk zeggen?

Alvast bedankt voor een antwoord.

[Ghentian]

C) Artikel 1762bis is een artikel m.b.t. huur - dat is hier dus niet van toepassing. Dit artikel heeft heel wat voeten in de aarde omdat de tekst eigenlijk een vergissing is van de wetgever: je moet dat lezen als het 'uitdrukkelijk ontbindend beding'. De bedoeling is om te vermijden dat een verhuurder zomaar een huurder op straat kan zijn t.g.v. een wanprestatie zonder rechterlijke controle.

Maar dat is niet relevant voor jouw andere vragen.

A) Je kan inderdaad toepassing maken van het beding als de termijn is overschreden. De overeenkomst wordt dan als ontbonden beschouwd. U hoeft hiervoor niet naar de rechtbank. In dat geval is er restitutie: het eigendomsrecht keert terug naar u en het betaalde voorschot gaat terug naar de koper. (Inderdaad, tussen partijen is de eigendom reeds overgegaan bij het tekenen van het compromis tenzij dit uitdrukkelijk is uitgesloten, maar voor derden geldt dit pas na het verlijden van de akte).

Ik vind geen vraag B, maar ik neem aan dat dit de vraag inzake schadevergoeding is. Het is niet mogelijk om eenzijdig het voorschot in te houden als er geen schadebeding is ingelast. U valt dan terug op het gemeenrechtelijke contractueel aansprakelijkheidsregime. U kan dus een schadevergoeding eisen voor de rechtbank, tenzij jullie met twee overeenkomen dat er een bepaald bedrag betaald moet worden.

[Nickvastgoed]

Bedankt voor de duidelijke uitleg!