Huurovereenkomst heeft verzwegen gebreken

[B.Debuck]

In uw geval zou ik toch eens een informerend gesprek aangaan bij een advocaat. Daar de basisakte bepaalde activiteiten uitsluit, die vroeger wel gedoogd werden, maar nu niet meer, lijkt mij dit geldig te zijn. Ik durf zelf mijn hand niet in het vuur te steken wat de mogelijke uitspraak door de rechtbank zou kunnen zijn.

[Duym]

Beste B.Debuck,

Die gedogenheid staat op papier, mede ondertekend door de verhuurder en de vroegere uitbater. Er staat duidelijk bepaald dat die gedogenheid stopt wanneer er een nieuwe huurder in het pand gaat. En in het huishoudreglement staat dat elke gedogenheid gestopt kan worden als één eigenaar, zonder opgave van reden, vindt dat het welletjes is geweest, wat ook goedgekeurd werd door die verhuurder. Die gedogenheid heeft iets langer dan een jaar geduurd en is vrij recent stop gezet.
Schandalig is wel dat noch verhuurder, noch de huurder die zijn zaak overgaf, de nieuwe uitbater daarvan op de hoogte gesteld heeft, terwijl beiden die gedogen overeenkomst ondertekend hebben. Ik vind dat bedrog; ik spreek niet voor mezelf, ik heb daar geen nadeel bij.

[KJ86]

De vraag is natuurlijk in welke mate dat hetgeen wat vroeger gedoogd werd, invloed heeft op een normale uitbating van het pand.
Spreken we over iets futiel of over iets serieus. Als je namelijk redelijk wat panden verhuurt, sta je er niet bij stil om voorbeeld te vermelden dat de vuilbakken niet meer op de binnenkoer bewaard mogen worden.

[asperger]

"Daar de basisakte bepaalde activiteiten uitsluit, die vroeger wel gedoogd werden, maar nu niet meer, lijkt mij dit geldig te zijn."

Een gedogen beperkt in de tijd schept geen rechten.

[Duym]

Beste KJ86 ,

De verhuurder verhuurt maar één winkelpand. Het gaat inderdaad om iets serieus. Een winkelpand dat volgens de basisakte aan de gevel geen reclame mag maken (en zoals overal uiteraard niet op de gemeenschappelijke delen) beperkt de uitbater in zijn doen, maar dat wist de koper die het pand nu verhuurt. Volgens die basisakte mag dat pand ook geen voedingswaren verkopen. Het pand heeft altijd gefungeerd als krantenwinkel, waarbij de toenmalige eigenaar/ uitbater zich hield aan de bepalingen van de basisakte. De huidige eigenaar ondertekende die door mij opgestelde voorwaardelijke gedogenheid (ze stopt wanneer er een volgende huurder komt) en nu is hij boos dat ik die gedogenheid (heeft iets meer dan een jaar geduurd) niet verleng.

[Duym]

Beste asperger,

Je zegt: Een gedogen beperkt in de tijd schept geen rechten. -- Dat vind ik er ook van, het gaat hier echter niet over beperking in tijd, maar over de beperking dat de gedogenheid stopt voor de volgende huurder. Het was niet netjes van de vorige uitbater dat hij dat verzwegen heeft aan zijn opvolger, gezien hij (eigenlijk een zij) die schriftelijke overeenkomst mede ondertekend heeft, samen met zijn verhuurder.

De verhuurder en de huurder houden zich nu aan de basisakte, maar de vraag blijft: wat als een huurder de basisakte met de voeten treedt? Hij kan zeggen: ik wist toen van niets, en dat is niet eens gelogen. Hoe moet ik de verhuurder aanpakken als hij toelaat dat zijn huurder of zijn volgende huurder de basisakte overtreedt? Ik heb een redmiddel: in die schriftelijke gedogenovereenkomst staat dat ik eigenhandig alles verwijder wat er niet mag staan als de winkel zich niet houdt aan de overeenkomst wat ik dan ook een keer gedaan heb. Ik ben echter niet van plan om dat spelletje te herhalen, die verhuurder moet voor eens en altijd begrijpen dat hij zich miskocht heeft. Voor een appel en een ei een pand aankopen met veel juridische beperkingen en er dan maar vanuit gaan dat de mede-eigenaars zich er niet zullen aan storen dat zijn huurder de basisakte met de voeten treedt.

[mava105]

Als TS nu hier eens zou vertellen waarover deze gedooging ging.

[asperger]

TS wie bent u eigenlijk in dit verhaal?
Het lijkt alsof u verschillende petjes draagt...

Het antwoord is en blijft eenvoudig:
als die huurder de basisakte overtreedt volstaat het dat 1 mede-eigenaar naar de vrederechter trekt om de overtreding van de basisakte stop te zetten..

[Duym]

Beste mava105

De basisakte zegt dat winkelpand x geen reclame mag maken aan de gevel en geen voedingswaren mag verkopen. Gemeenschappelijke eigendom (grond rond gebouw) aanwenden voor commerciële doeleinden mag vanzelfsprekend nergens, tenzij het tegendeel in de basisakte staat.

[B.Debuck]

"Daar de basisakte bepaalde activiteiten uitsluit, die vroeger wel gedoogd werden, maar nu niet meer, lijkt mij dit geldig te zijn."

Een gedogen beperkt in de tijd schept geen rechten.

Hiermee wil ik zeggen dat de basisakte geldig zou zijn.
Toegegeven als ik dit opnieuw lees, is deze zin slecht geformuleerd.

[Duym]

Beste asperger,

Mijn vrouw en ik bezitten in de desbetreffende woonblok twee appartementen, één op haar naam en één op mijn naam, wat samen staat voor 190/600 aandelen. Mede-eigenaar P die ons vroeg om gedogen te zijn voor zijn te verhuren handelspand bezit 340/600. Een vierde eigenaar bezit 40/600 aandelen. Deze laatste is kapper, hij respecteert de basisakte, hoewel dat verbod voor hem weinig uitmaakt. Dat de optelsom niet 600 is, maar 570, komt omdat een vroegere eigenaar met meerdere garages, zijn garages niet mee verkocht heeft.

Hier het document dat ik had opgesteld en werd ondertekend door de verhuurder, de huurder en mezelf, uiteraard zonder namen of handtekeningen.

Aangaande de vraag van de heer P aan ons, mede-eigenaars L en I: mag mijn kandidaat huurder voor het pand …………….. gebruik maken van de gemeenschappelijke delen rondom het gebouw …………, en dat voor commerciële doeleinden? Zo ja, onder welke voorwaarden?

Gemeenschappelijke delen mogen in principe nooit en nergens aangewend worden voor commerciële doeleinden, tenzij alle mede-eigenaars ermee akkoord gaan. Onder strikte voorwaarden, hieronder te tekenen door verhuurder en huurder, zijn wij echter bereid om een toegeving te doen.

Voorwaarden

1. De toegelaten beschikbare ruimte (tbr) sluit aan tegen de boordsteen onder de vitrine, en meet 80cm x 380cm (de ganse breedte van de vitrine). Wat mag er staan: alles wat gelinkt kan worden aan de verkoop van bloemen en planten. Let wel: alles wat sporen kan nalaten, zoals roestige rekken of lekkende (bloem)potten, zijn verboden.
2. Aan de buitenkant van het gebouw (gevel, deur, rolluik, vitrine) mag nooit iets bevestigd worden, ook niet heel even.
3. Afvalcontainers en afvalzakken mogen niet op de gemeenschappelijke delen (gd) te zien zijn, ook niet tijdens de openingsuren van de winkel en ook niet heel even.
4. De tbr moet na het sluiten van de winkel leeg en netjes achter gelaten worden. Nergens op de gd mogen er na het sluiten van de winkel sporen van de winkel te vinden zijn.
5. Buiten de daguren, gaande van 7 uur tot 20 uur, mogen er geen leveringen, van welke aard ook, aan of voor het pand plaats hebben.
6. Op Kerstmis of andere feestdagen mag er geen uitbreiding gemaakt worden van de tbr (bijvoorbeeld om kerstbomen op te stapelen).
7. De winkel mag geen voedingswaren verkopen, ook geen frisdranken en snoep.

Na een inbreuk tegen één van hoger genoemde voorwaarden, zal ik onmiddellijk eigenhandig ingrijpen, wat meteen ook het einde van de toelating inhoudt. Deze toelating is niet overdrachtelijk: voor een nieuwe of volgende huurder geldt deze toelating niet.

Voor akkoord (28-9-2017):

-----------------

De reden waarom ik die toelating niet verlengd heb is tweeërlei: 1. Reeds vanaf dag één ging de huurder in de fout. In plaats van zijn huurder op de overeenkomst te wijzen, ging de verhuurder haar nog verdedigen. - 2. Ik wil niet dat die gedogenheid een permanent karakter krijgt en als een verworven recht beschouwd wordt (wat ze nu al deden). 3.Als bepalingen van de basisakte opzij geschoven mogen worden, mag iedereen dat, en waar eindigen we dan?

[asperger]

Wat u hebt gedaan is illegaal. Aangezien u samen met uw echtgenote niet over 3/4 van de aandelen beschikt kon u niet op geldige wijze die toestemming verlenen.
Het was dus al een vodje papier en nu bovendien een vodje dat is afgelopen.
U was zelf de overtreder van de basisakte én u hebt met uw minderheidsaandeel een beslissing genomen zonder de nodige wettelijke meerderheid. Bovendien kan men de inhoud en de toepassing van een basisakte niet wijzigen zonder notariële akte.

Dus stopzetten die handel!

[Duym]

Beste asperger;

Nu vergis je je, en wel twee keer:
1. Het opstellen en goedkeuren van de overeenkomst gebeurde door 530/600 van de aandeelhouders. Er was zelfs geen tegenstem (de vierde eigenaar bemoeide zich niet met wat de heer P en ik overeenkwamen).
2. Je kunt de inhoud van een basisakte inderdaad niet veranderen zonder notaris, maar een gemeenschap der eigenaars staat het vrij om elke bepaling van de basisakte in de diepvries te steken als iedereen het ermee eens is of niemand bezwaar maakt tegen een afwijking. Trouwens wie zou klacht indienen tegen zo'n afwijking als niemand bezwaar maakt?

[asperger]

1. "Aangaande de vraag van de heer P aan ons, mede-eigenaars L en I: " dat zijn maar twee eigenaars.....daar heb ik op geantwoord.
Twee eigenaars halen niet het vereiste quorum van 3/4
2. Waarom stelt u deze vraag als niemand bezwaar maakt tegen deze handelswijze? Wat is dan het probleem?,
Logischerwijze ga ik ervan dat er een reden of probleem is waarom deze vraag wordt gesteld.

"Trouwens wie zou klacht indienen tegen zo'n afwijking als niemand bezwaar maakt?"
Onder andere elke nieuwe eigenaar! Voor hem geldt de onderhandse overeenkomst niet.

[Duym]

Beste asperger,

1. De overeenkomst werd ondertekend door 3 eigenaars: de verhuurder van het pand, mijn vrouw die voor 100% alleen eigenaar is van haar appartement, en ik. Precies daarom staat er: 'Aangaande de vraag van de heer P aan ONS.' Die ONS zijn houdt logischer wijze meer dan één eigenaar in. - Dat 2 eigenaars geen 3/4 quorum kunnen halen lijkt me vreemd, ik ga dat opzoeken. Maar zelfs al zou dat waar zijn doet dat er in deze niet toe, zie volgend punt.
2. Waarom ik die vraag stel? Die vraag is mijn antwoord op je opmerking: 'Wat u hebt gedaan is illegaal. Aangezien u samen met uw echtgenote niet over 3/4 van de aandelen beschikt kon u niet op geldige wijze die toestemming verlenen.' Van illegaliteit kan nooit sprake zijn zolang niemand bezwaar maakt tegen een overeenkomst die ingaat tegen de basisakte.