contract loopt reeds, huurders kunnen niet in het huis

[frans123]

Ons probleem is het volgende:

We hebben het huurcontract getekend en de waarborg gestort en mochten vanaf 1 juni in het huis. Ondertussen is het 16 juni en we kunnen nog steeds niet in ons huis omdat er problemen zijn met de vorige huurders.
De verhuurders hebben een rechtzaak lopen tegen de vorige huurders en wachten op een uitspraak van de rechter. Meer informatie hebben we zelf ook niet.

Klopt het dat de verhuurders of huurders niet meer kunnen doen dan wachten op een uitspraak?

Wat zijn onze rechten, als huurders, hier?

Met vriendelijke groeten

[Vandebos]

De verhuurders hadden geen contract mogen afsluiten zolang de huidige huurders er niet uit zijn. Ik dacht dat u de kosten van het niet kunnen betrekken van het pand kan verhalen op de verhuurders die dit dan zullen moeten verhalen op de "bezetters".

Als er nog geen uitspraak is zal er hoogstwaarschijnlijk een uitzetting noodzakelijk zijn. Weet dat een gerechtsdeurwaarder voor een uitzetting 30 dagen dient te geven na betekening van het vonnis vooraleer deze effectief mag overgaan tot uitzetting.

Ik zou dus beginnen met het zenden van een aangetekende ingebrekestelling naar de verhuurders.

[mick12301]

Conform art 11 van de huurwet kan huurder een verlenging v/d huurovereenkomst hebben bedongen/gekregen wegens uitzonderlijke omstandigheden. Indien verhuurder hier niet mee akkoord gaat beslist de rechter. Hierop wordt mogelijks gewacht worden. En indien zo is dit voor de verhuurder een geval van overmacht.
Uiteraard zal de verhuurder pogen zijn pand niet onverhuurd te laten staan. Indien mogelijk zal dus wel degelijk, volledig legitiem, een contract met nieuwe huurders afgesloten worden. De datum van intrede zal uiteraard liggen na de datum van beeindiging van de vorige huurders.

[Vandebos]

Conform art 11 van de huurwet kan huurder een verlenging v/d huurovereenkomst hebben bedongen/gekregen wegens uitzonderlijke omstandigheden. Indien verhuurder hier niet mee akkoord gaat beslist de rechter. Hierop wordt mogelijks gewacht worden. En indien zo is dit voor de verhuurder een geval van overmacht.
Uiteraard zal de verhuurder pogen zijn pand niet onverhuurd te laten staan. Indien mogelijk zal dus wel degelijk, volledig legitiem, een contract met nieuwe huurders afgesloten worden. De datum van intrede zal uiteraard liggen na de datum van beeindiging van de vorige huurders.

Verzoek tot verlenging dient door de huurder zo spoedig mogelijk na ontvangst van het bericht van opzegging of de opzeggingsbrief en in elk geval ten laatste 1 maand voor het verstrijken van de opzegging termijn aangevraagd worden. (het nieuwe huurboek, uitgeverij EPO iov de huurdersbond pp. 197 en artikel 11 huurwetgeving)

Art. 1719. De verhuurder is, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht :
1° Het verhuurde goed aan de huurder te leveren;
2° Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is;
3° De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de duur duurt.

Als de verhuurder dus niet zeker is wanneer het pand vrijkomt kan hij het in se niet opnieuw op de markt aanbieden. Het pand is immers nog niet vanaf een vaste datum beschikbaar. Bijgevolg overtreed hij niet alleen art 1719 BW doch kan tevens art 314 strafwet ingeroepen worden

Art. 314. <W> Zij die bij toewijzingen van de eigendom, van het vruchtgebruik of van de huur van roerende of onroerende zaken, van een aanneming, van een levering, van een bedrijf of van enige dienst, de vrijheid van opbod of van inschrijving door geweld of bedreiging of door schenkingen of beloften of door gelijk welk ander frauduleus middel belemmeren of storen, worden gestraft met gevangenisstraf van vijftien dagen tot zes maanden en met geldboete van honderd frank tot drieduizend frank.

[plentycoups]

ik probeer bij opzeg altijd zo vlug mogelijk op afgesproken datum al een nieuwe huurder te vinden, en er word dan ook een contract opgemaakt, en een borg gestort (meestal, als ik mij weer niet laat ompraten...)
als die vorige er dan niet uitzijn op afgesproken datum... daar kan de huurbaas dan toch niks aan doen??

[mick12301]

Er is blijkbaar een rechtzaak lopende tussen verhuurden en huidige bewoner. Wat als een verzoek voor verlenging, of zelfs al voor uitzetting hangende is. Ik kan me voorstellen dat rechter na verzoek tot uitzetting een bepaalde termijn, door hem in alle redelijkheid bepaald, oplegt waarbinnen huurder dient te vertrekken. Hierdoor kan de nieuwe huurder het pand dus niet gebruiken, omwille van rechterlijke beslissing.
En natuurlijk handel je als verhuurder correct en te goeder trouw als je je pand dat contractueel vrijkomt op 31/05/09 opnieuw verhuurt vanaf 01/06/09.
Goed dat je refereert, maar dit wordt toch wel echt moeilijk dicussieren:

Art. 314. <W> ./. Zij die bij toewijzingen .....de vrijheid van opbod of van inschrijving ./.???

[Vandebos]

Feitelijk heeft dit weinig te maken met huurwetgeving doch alles met handelsrecht. Je kan wel een produkt of recht verkopen dat je nog niet in handen hebt, maar je bent wel gebonden om het in handen te hebben op het ogenblik dat je het dient over te dragen. Falen van het leveren van contractueel vastgelegde diensten, goederen of rechten stelt je bloot aan eisen van schadevergoedingen wegens het niet leveren ervan.

In het geval van een verhuring kan dat effectief betekenen dat de nieuwe huurder bij jou komt aankloppen omdat hij het goed dat hij van je huurt niet kan in gebruik nemen. de verhuurder op zijn beurt kan dan proberen deze onkosten terug te krijgen van de bezetters van het pand.

Je moet toegeven, een pand opnieuw op de markt gooien terwijl er een geding aanhangig is met de huidige huurders (in dit geval reeds bezetters) is niet echt slim te noemen, zeker als duidelijk is dat er geen uitspraak zal zijn tegen dat het huurcontract is afgelopen. Bovendien is er niets maar dan ook niets dat die verhuurder verhinderd heeft zijn nieuwe huurders hiervan tijdig op de hoogte te brengen. Zo'n weigering om het pand te verlaten heeft zich heus niet plots zomaar op 29 mei gemanifesteerd.

Je mag niet vergeten dat de meeste huurders huren van het ene contract naar het andere en meestal enkel verhuizen omwille van een gewijzigde werk of familiale situatie. Bijna niemand huurt in overgang op 2 plaatsen simultaan, meestal eindigt hun ene contract op plaats x op dag 31 terwijl het volgende op dag 1 van de volgende maand begint op plaats Y begint. Dan kan je dus zonder woonst komen komen te staan door de fout van een ander! Enig idee wat een vrederechter denkt over dergelijke scenarios??

[mick12301]

Het gaat hier (Art 314) over het beinvloeden van de toewijzing. Ik lees nergens dat huurder zich onheus bejegend weet mbt toewijzing. Slaat dus weeral nergens op.
Ik probeer het eenvoudig te houden: Huurovereenkomst met huurder A verloopt 31/05/09. Dit weet je normaliter minstens 3 maanden vooraf. Wat doe je als verhuurder? Je stelt je pand te huur, met datum ingebruikname 01/06/09.
Wat gebeurt er als alles volgens de regels verloopt: Huurder A verlaat het pand ten laatste op 31/05/06, nieuwe huurder B kan over het pand beschikken vanaf 01/06/09. Plaatje klopt perfekt.
Stel dat Huurder A niet uit het pand gaat op 31/05/09 om wat voor reden dan ook. Dan zul je als verhuurder toch een procedure moeten starter om hem eruit te laten zetten. Dit neemt toch tijd in beslag en als er dan nog huurschade door expert moet worden vastgesteld...
Dit was niet te voorzien en is dus overmacht.
In tegengesteld geval zou de wetgeving stellen dat er tussen 2 huurders een bepaalde termijn niet verhuurd mag worden. Het vrijwillig niet verhuren tijden bv een maand heeft waarschijnlijk een groter Robin Hood gehalte, toegegeven.

[Vandebos]

Frans123

U heeft een ondertekend huurcontract dat u dd 01/06/09 tegen een bepaalde huurprijs het genot van een pand toekent. Door gebeurtenissen buiten uw wil en invloed om wordt u het genot van dit pand verhinderd.

Vermoedelijk levert het niet kunnen betrekken van het pand u problemen op, financiëel, organisatorisch, familiaal. Anders gezegd, u leidt schade door middel van derden waarover u geen invloed hebt.

Art. 1719 BW, dat geldig werd in uw geval vanaf het moment dat u en de verhuurder de huurovereenkomst tekenden, is ten uwen nadele geschonden.

Ongeacht of het nu gaat om een schending door moedwilligheid, goddelijke interventie of overmacht, uw rechten als huurder zijn geschonden. Een aangetekende ingebrekestelling om latere schadeclaims te rechtvaardigen is dus minstens op zijn plaats.

Als verder advies, het doel van dit forum, kan ik u enkel meegeven dat als deze schending financiële gevolgen voor u heeft, contact op te nemen met de lokale huurdersbond wiens informatie u hier vindt (jaarabbonement schommelt rond de € 13) of om een advokaat in de arm te nemen.

[mick12301]

Ongeacht of het nu gaat om een schending door moedwilligheid, goddelijke interventie of overmacht, uw rechten als huurder zijn geschonden.

Art.1147.De schuldenaar wordt, indien daartoe grond bestaat, veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding, hetzij wegens niet uitvoering van de verbintenis, hetzij wegens vertraging in de uitvoering, wanneer hij niet bewijst dat het niet nakomen het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend, en hoewel er zijnerzijds geen kwade trouw is.”(Burgerlijk Wetboek)

Art. 1150. De schuldenaar is slechts gehouden tot vergoeding van de schade die was voorzien of die men heeft kunnen voorzien ten tijde van het aangaan van het contract, wanneer het niet uitvoeren van de verbintenis niet door zijn opzet is veroorzaakt.