Opstijgend vocht ingebreke stellen?

[Philvg]

We hebben een huisgekocht maar toen we het huis gingen bekijken woonden de mensen er nog in omdat hun nieuwbouw nog niet klaar was.

Nu hebben we 3maanden later de sleutel eindelijk en zien we dat er opstijgend vocht is tot op een meter hoogte in de woonkamer.
Dit was toen verborgen doordat er een kast voor stond. We kwamen daar aan en zagen een rare bak tegen de muur hangen en vroegen wat dat was.
(Vandaag als we de meterstanden gingen noteren) de verkoper zei (“heeft de makelaar dat niet gezegd? )da is omdat er ni genoeg ventilatie in de ramen zit en er dus vocht op de muur komt(alleen de laatste 2,5-3m) van de woonkamer tot op een meter hoogte.

Uit ondrvinding weet ik dat vocht door niet verluchten over heel de muur is en niet enkel de onderste meter.
Daarom dat ze een toestel dat verse lucht binnen brengt hebben gehangen.

Dit toestel was ook niet zichtbaar bij de bezichtiging doordat Er een heleboel dozen met speelgoed voor stonden.

Is dit nu een verborgen gebrek? Watkunnen we doen?
Of beter zouden we moeten doen?

[mava105]

Als kandidaat koper had je de kans om de woning grondig te onderzoeken.
Achter dergelijke problemen moet je actief gaan zoeken, omdat verkopers die gewoonlijk niet spontaan kenbaar maken.
Je had dus best met een vochtmeter (+- 50 €), of zelfs met de blote hand, de muren moeten controleren en dan speciaal de onderzijde.
Heb je bij uw eerste bezoek dan geen vreemde geur opgevangen, een vochtige schimmelgeur? Of juist wel een geur van lavendel of dennen. Personen die iets dergelijks voorhebben, hebben de gewoonte als ze kandidaat kopers ontvangen even met een spuitbuis in de woning rond te gaan. Een dergelijke geur is voor mij altijd al een voorteken van onheil geweest en een teken om 10 x grondiger te gaan inspecteren. Na 30 jaar gebouwen bezocht te hebben leer je wel wat.

[Philvg]

Nee geen rare geuren geroken toen.
Moet de makelaar dit normaal niet melden bij de verkoop?
Ik heb de meeste muren bekeken waar ik kon en heb toen we in de keuken keken en een zwarte plek zagen ool gevraagd of er vocht of een lek zat ze hebben gezegd da er een lek was maar dat deze inmiddels opgelost was.

Over de woonkamer hebben ze gezwegen en daar hadden ze toen allemaal speelgoed dozen voor de airco gezet zodat we dit niet zagen.

Dus met andere woorden is het nu ons probleem?

[Booke]

De kans dat dit zal aanzien worden als verborgen gebrek is klein. Altijd de meterstanden gaan opnemen voor de akte getekend is dan zijn de meubels weg en is alles beter zichtbaar. Dan kan je zulke zaken nog bespreken bij de notaris.

[HirEy]

Op verscheidene online bronnen kom ik volgende informatie tegen:

Een verkoper “te kwader trouw” is een verkoper waarvan de koper kan bewijzen dat hij wél op de hoogte was van deze gebreken. Daarnaast kan een verkoper te kwader trouw ook een verkoper zijn die, gelet op zijn professionele deskundigheid, op de hoogte moest geweest zijn voor het gebrek. Bij professionele verkopers moeten de kopers niets bewijzen, het is aan de verkopers om te bewijzen dat ze het gebrek, ondanks hun professionele kennis, echt niet konden kennen.

Het gebrek moet ten eerste verborgen zijn. Dit betekent dat gebreken die zichtbaar zijn bij een huisbezoek, niet in aanmerking komen voor een vordering vanwege de koper. De koper wéét dan immers wat hij koopt. Dit is ook het geval wanneer de koper op de hoogte wordt gebracht van de gebreken en toch overgaat tot de aankoop van het onroerend goed. Dan aanvaardt hij immers de gebreken.

Bovendien moet een verborgen gebrek voldoende ernstig zijn. Het gebrek moet het “normale” gebruik van het huis verhinderen. Essentieel daarbij is dat het gebrek minstens de prijs van het huis kan beïnvloeden. Defecten die slechts aanleiding geven tot kleinere herstellingen geven de koper dus evenmin een vorderingsrecht.

Een laatste voorwaarde om van een verborgen gebrek te kunnen spreken is dat het gebrek reeds aanwezig was wanneer de eigendom overging van de verkoper naar de koper. Het moest bij wijze van spreken al in “de kiem” aanwezig zijn (anterioriteitsvereiste).

Als koper moet je bewijzen dat alle voorwaarden voldaan zijn om te spreken van een verborgen gebrek. Vooral de voorwaarde dat het gebrek reeds in de kiem aanwezig was op het moment van de eigendomsovergang is niet steeds gemakkelijk te bewijzen. Het kan immers zijn dat de effectieve bewoning het bewijs verder bemoeilijkt. Soms wil de koper ook zelf het gebrek herstellen, waardoor het bewijs van anterioriteit achteraf nog moeilijker te leveren is.

Ik begrijp uit de informatie dat de koper de woning nog niet bewoond (of allesinds slechts voor een korte periode) en dat de woning verkocht werd via een makelaar, die in deze hoedanigheid als "professionele verkoper" beschouwd kan worden. Het zou er dus op neerkomen dat het aan de makelaar is om te bewijzen dat deze nog niet op de hoogte was van de schade van het opstijgend vocht?

[bosprocureur]

Hmmm

dan moet je toch ook rekening houden met

Het gebrek moet ten eerste verborgen zijn. Dit betekent dat gebreken die zichtbaar zijn bij een huisbezoek, niet in aanmerking komen voor een vordering vanwege de koper.

Het lijkt me volkomen normaal dat een normaal voorzichtige koper ook eens achter die (loodzware en meters hoge??) dozen gaat piepen.

Als die paar dozen al onder de noemer verbergen gebracht kunnen worden, dat lijkt me toch net ietwat des Guten zuviel.

[mava105]

Mogelijks werden die dozen daar moedwillig geplaatst, maar dan kan je als kandidaat koper vragen ze even te verzetten. Als verkoper dat dan weigert dan is er iets loos, en zou u frank al moeten vallen.

[Philvg]

Wij zijn de akte en alles gaan tekenen en omdat die mensen hun nieuwe woonst nog niet konden intrekken hebben ze ons een schadevergoeding betaald zodat ze er 3 maanden langer konden blijven wonen.

Ze runden daar een kinderopvang vandaar dat er overal bakken speelgoed stonden en dus ook in die hoek.
Waren er van plastic.

En achter die dressoirkast ik kon toch moeilijk vragen om alle meubels aan de kant te schuiven?

[Bart Vissers]

Als het een verborgen gebrek is dat gekend was door de eigenaars, dan kan je prijsvermindering of ontbinding vragen op basis van art. 1641 e.v. BW. Maar bewijslast ligt bij jou. In welke mate je de rechter ervan kan overtuigen dat het verborgen en gekend was.
De makelaar is een tussenpersoon, in dienst van de verkoper. Door de samenloopverbod (eigenlijk co-existentie) kan je de makelaar enkel rechtstreeks aanspreken als hij een strafrechtelijke overtreding heeft gemaakt. Want jij hebt enkel een contract met de verkopers.
Zekerheden zijn er niet in deze. Rechtszaak heeft maw het risico op verlies en voor alle kosten opdraaien. Hangt dus ook af van de mate van waardevermindering door vocht.