COMMISIE LOON IMMOBUREAU

[Luckjen]

Beste,
na een zoekperiode voor een ander verblijf en enig speurwerk via het internet, hebben we onze zinnen gezet op een appartement.Aangezien dit onze eerste woning is zijn we nog niet zo goed op de hoogte van alle kosten welke worden aangerekend.Mogelijk kan iemand van jullie enige toelichting geven.

Het immobureau rekent ons volgende kosten aan:

2 maanden huurwaarborg: 1000€
Plaatsbeschrijvingskosten: 180 €
commissie: 250 €
Btw: 90.30 €
Voorschot: 500 €

Mijn vraag:
in hoeverre zijn deze commissie en btw kosten correct.Sommige collega's op men werk hebben deze kosten helemaal niet hoeven betalen.Welliswaar bij andere immobilién bureau's.
Waarom draaien wij als huurder op voor de gemaakte kosten van het immo kantoor. Wij hebben de eigenaar toch niet verzocht om dit via dit kantoor te doen,dat is toch zijn overeenkomst met hen?
Zijn we verplicht tot betaling van dit commisieloon of kan daar iets aan gedaan worden.Wij zijn hier niet van op de hoogte gesteld op voorhand.
Ik hoor het graag


Mvr gr,
Luckjen

[artemis]

Het immokantoor waar ik enkele maanden geleden ging informeren om te verhuren (maar heb het uiteindelijk zonder immo gedaan) en degene waar ik vroeger mee werkte om het ouderlijk appartement te verhuren vroegen enkel 1 maand huishuur + btw. De huurder komt dan tekenen met de eerste maand huur + 2 maanden borg. Die eerste maand huur telt en is in feite ten laste van de verhuurder (die dan nog de btw moet betalen).
Ik moet erbij zeggen dat dit over immokantoren ging waarmee elke relatie ophoudt na ondertekening van het contract, maw zij tekenen niet mee en hebben niets met de plaatsing van de waarborg te maken.

Het is inderdaad de verhuurder die normaal voor die kosten opdraait.
Dus, aannemende dat de huur 500€ is:

2 maanden huurwaarborg: 1000€ - Dat klopt
Plaatsbeschrijvingskosten: 180 € - Mogelijk, maar de kosten van de plaatsbeschrijving dienen gedeeld te worden door huurder en verhuurder. Als dat in totaal 360€ zou zijn, lijkt me dat nogal veel.
commissie: 250 € - Zou jij niet mogen betalen, de verhuurder betaald normaal de commissie, zijnde 1 maand huur.
Btw: 90.30 € Op wat? De verhuurder moet btw betalen op zijn commissie. Enkel op jouw deel van de plaatsbeschrijvingskosten zouden ze btw mogen bijvragen.
Voorschot: 500 € - Dat klopt als dat jouw eerste maand huur is, het is in feite de commissie die de verhuurder afgeeft aan het immokantoor.

[j.demoor]

Het immokantoor kan u na het sluiten van een huurovereenkomst geen bijkomende verbintenissen eenzijdig opleggen. Het kan wel voorwaarden stellen om zulke huurovereenkomst te sluiten.

-2 maanden huurwaarborg is voorzien door art.10 Woninghuurwet 20 februari 1991,mits inachtneming van de voorwaarden ervan.

-Plaatsbeschrijvingskosten: 180 € plus 21% BTW: “Art.1730.§ 1. De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening....§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de paragrafen 1 en 2 zijn nietig.”(Burgerlijk Wetboek).Onderzoek of die plaatsbeschrijving al dan niet voor ‘gezamenlijke rekening’ is.

-Commissie: 250 € plus 21% BTW: ‘Een commissie is ook het arbeidsloon van iemand die voor rekening van een ander een (professionele) opdracht uitvoert‘(Wikipedia;zie ook art.12 Wet 12 mei 1872).Door vrije keuze werd ook u ‘een ander’,zodat de commissionair ook van u een commissie kan eisen.

-Voorschot: 500 € :“870.Een voorschot is een som geld...dat één der partijen aan de andere overhandigt bij het sluiten van het contract. Het kan betekenen: a) dat partijen zich het recht voorbehouden,het contract eenzijdig op te zeggen,-mits verlies van het voorschot...b) dat het contract gesloten is.-een bewijsfunctie derhalve...c) dat de koper contant een deel van de prijs betaalt...-Art.1590 BW behandelt het voorschot enkel als een middel tot opzegging...”(DEKKERS,R.,Handboek Burgerlijk Recht,Brussel Bruylant 1971,p.498).

[ruler]

Die kantoren zijn vaak de grootste dieven die er zijn.
Wat die commissie betreft heeft men ons dat ook ooit gelapt. Blijkbaar is dit in sommige streken gebruikelijk (Oost-Vlaanderen bijvoorbeeld).

Dus aangezien die BTW op commissie en dergelijke eigenlijk rechtstreeks in hun zak gaat, want ze geven dit toch niet aan 95% van de gevallen, vraag eerst en vooral al om die BTW te laten vallen. Als het toch in het handje wordt gegeven, winnen jullie er beiden nog aan.

Die beschrijving lijkt me zwaar overprijsd. Vraag inderdaad maar eens hoeveel de totale kost is, aangezien die door beide partijen dient betaald te worden.

[JohnD]

Die kantoren zijn vaak de grootste dieven die er zijn.

Dat is een understatment. Nu niet overdrijven en complimentjes geven aan dat soort lui. Ik begrijp trouwens nog steeds niet waarom sommige verhuurders blijven werken met dat soort mensen dat zowel de huurder als de verhuurder pluimt. Misschien zijn ze gewoon om met zeer hoge bedragen te werken (verkoop), zodat ze alle realiteitszin verloren hebben !?

[artemis]

Ik begrijp trouwens nog steeds niet waarom sommige verhuurders blijven werken met dat soort mensen dat zowel de huurder als de verhuurder pluimt. Misschien zijn ze gewoon om met zeer hoge bedragen te werken (verkoop), zodat ze alle realiteitszin verloren hebben !?

Het kan aan mijn persoonlijke ervaring liggen, die ook veel te makken heeft met ligging, maar ik meen een volgende evolutie te hebben gemerkt sinds de laatste 15-20 jaar (verbeter me graag indien ik dat fout zie):

Vroeger hield ik mij een tijd bezig met de verhuur van 2 appartementen voor mijn ouders. Wegens tijdsgebrek deden wij dat toen met de hulp van een immo. Dat ging eigenlijk vrij goed en op de manier zoals ik in mijn eerste antwoord beschreef. Eens de huurder aangebracht was, was de kous af. Ook de huurders hadden er geen problemen mee, het kostte hen niks meer. Plaatsbeschrijvingen? Dat werd toen haast nooit gedaan.
Maar toen begonnen die immo's één voor één te stoppen met verhuur te doen (het kan een plaatselijk fenomeen geweest zijn). Hun argument was: "Wij kunnen daar niks meer aan verdienen, verhuurders komen vaak naar ons om hun kandidaten te filteren (op een manier die ze zelf niet kunnen/durven) en op die manier duurt het te lang voor wij een huurder gevonden hebben. Dus wij stoppen daarmee."

Nu zie ik plots terug veel 'te huur' affiches van immo's. Ik heb het gevoel dat de huidige huurwetgeving met veel strengere voorschriften mbt plaatsbeschrijving, en ja ook 1 maand minder waarborg, veel verhuurders naar de immokantoren drijft. Die bieden immers die service aan van intredende en uittredende plaatsbeschrijving, en de conclusies die daaruit dienen genomen te worden bij vertrek van een huurder. Verhuren is voor de immo's terug lucratief geworden, met extra winst op de plaatsbeschrijvingen en soms (zoals in dit geval) een extra commissie aan de huurder te vragen. Dan heb ik het nog niet over al het overige wat sommige immo's proberen aan te smeren.
Het is voor veel 'kleine' verhuurders allemaal een beetje te ingewikkeld geworden om het nog zelf te doen, op de manier zoals het wettelijk moet.
Als wat ik hier schrijf klopt, dan zijn zowel huurders als verhuurders de dupe geworden van de strengere huurwetgeving (die op zich een goede zaak was) , die als gevolg had dat immokantoren met grote gretigheid bepaalde zeer winstgevende bijkomende diensten zijn gaan aanbieden...

Op dit moment verhuren wij heel bewust zonder immo, maar ik moet toegeven dat we ons een beetje onzeker voelen wat betreft onze zelf opgestelde plaatsbeschrijving. Als puntje bij paaltje komt weet ik niet of we daar ver mee gaan geraken.

[mijnhuurder]

Heb al een paar keer met een immo verhuurd, wat meestal redelijk positief verlopen is, maar voor zover ik weet (en denk dat ik het wel anders had gehoord) is er nooit of te nooit aan de huurder een commissie gevraagd.

Daarnaast, als ik een goede raad mag geven, doe dat zelf ... het persoonlijk contact is belangrijk en dat kan je best ineens beginnen. Terwijl de problemen meestal achteraf zijn en je er dan toch alleen voor staat.

[Vandebos]

Ik verhuur een massa panden. (huizen, winkels, appartementen , exact getal doet hier niet ter zake)

Langzaam maar zeker stap ik over op het gebruik van een immokantoor om deze dingen voor mij te regelen. Het kantoor waar ik mee werk (Vlaams- brabant) houdt van in den beginne de volgende regeling aan. Voor elk pand dat ze voor mij verhuren is de eerste maand huur hun comissie en onkostenpost.

Nu moet ik wel zeggen dat ik het pand na de verhuur door hen laat beheren (zij treden dus op als rentmeester) Dit kost me exact €25 per pand per maand. Voor €300 per jaar/pand ben ik van een heleboel papierwerk en rommel verlost. Bovendien recuprereer ik een groot gedeelte van die € 300 door de blokverzekeringen waarbij ik me via hen kan aansluiten. (bv verzekering dubbelborg en rechtsbijstand kosten me nog geen kwart van wat ik als privépersoon per pand hiervoor zou betalen)

De enige kost die wordt doorgerekend aan de huurders is de plaatsbeschrijving. (mijn deel zit in die eerste maand huur)

Dit is de gangbare werkwijze in Vlaams brabant. (Voor het beheren van een pand rekenen sommigen een percentage van de maandelijkse huur)

Dit wil zeggen dat ik voor omgerekend €100 per jaar van de meeste lasten van die panden verlost ben. Sommige huurders die een pand huren van mij in de straat waar ik woon beseffen zelfs niet dat ze van mij huren.

Enige dagen geleden heb ik op een gelijkaardig bericht nog enigszins verwonderd gereageerd op de praktijken aan de kust. Nu wordt het dus voor me duidelijk dat dit geen alleenstaand geval is en dat het effectief tijd wordt om de hebzucht van een aantal immokantoren via wettelijke regels aan banden te leggen.

In uw geval zou ik niet nalaten een faktuur te vragen. (zeg maar dat u deze kan inbrengen bij uw werkgever voor relokatiekosten) Nieuwsgierig wat ze dan gaan uitvinden om U deze niet te geven.

[Vandebos]

Heb al een paar keer met een immo verhuurd, wat meestal redelijk positief verlopen is, maar voor zover ik weet (en denk dat ik het wel anders had gehoord) is er nooit of te nooit aan de huurder een commissie gevraagd.

Daarnaast, als ik een goede raad mag geven, doe dat zelf ... het persoonlijk contact is belangrijk en dat kan je best ineens beginnen. Terwijl de problemen meestal achteraf zijn en je er dan toch alleen voor staat.

Persoonlijk contact is belangrijk, maar mijn eigen ervaring leert me dat dit ook regelmatig misbruikt wordt. Begrijp me niet verkeerd, ik ken al mijn huurders, maar de buffer van een immokantoor en de onpersoonlijkheid die de beheerder vertegenwoordigt heeft me al verscheidene malen lange uitzettingen bespaard.

[artemis]

De enige kost die wordt doorgerekend aan de huurders is de plaatsbeschrijving. (mijn deel zit in die eerste maand huur)

Hier stel ik me toch vragen bij...

De kosten van de plaatsbeschrijving dienen 50/50 gedeeld te worden door beide partijen. Ik heb de indruk dat daar veel misbruik en winstbejag vanwege de immokantoren achter zit.

Vandebos, als jouw deel van die kost in je 'eerste maand huur-commissie' inbegrepen zit, dan krijg je eigenlijk een heel grote korting van dat immokantoor. Om met het voorbeeld van de vraagsteller verder te gaan zou jouw deel van de plaatsbeschrijving ook 180€ kosten. De huur is in dit geval 500€ - 180€ = 320€. In plaats van voor 500€ commissie zouden ze je dan een huurder aanbrengen voor 320€? Doen ze echt dergelijke cadeaus? Weet jij dan hoeveel die plaatsbeschrijving telkens kost? Wordt aan de huurder meegedeeld hoeveel de totaalkost van de plaatsbeschrijving is (bestaat daar een factuur/nota van?)? Hoe weet een huurder dan of hij eigenlijk niet voor de totale kost van de plaatsbeschrijving moet opdraaien - want ik heb de indruk dat het daar in de praktijk vaak wel op neer komt... Geef toe, 360€ voor een plaatsbeschrijving van een appartement is wel heel duur (ik heb tussen de offertes die ik heb gekregen nergens een bedrag van die orde gezien).

De kostprijs van een plaatsbeschrijving loopt enorm uiteen. Wij hebben het nog nooit extern laten doen maar ik heb wel veel offertes gekregen van expertise-bureaus toen wij op Immoweb adverteerden.
Sommige werkten met een eenheidsprijs, andere lieten de prijs afhangen van de omvang/aantal kamers van de woonst. Er kan uiteraard kwaliteitsverschil zijn tussen de ene plaatsbeschrijving en de andere.

Ik ben voorstander van een wettelijke, doorzichtige regeling voor de verhuurkosten van de immokantoren. Als verhuurder (ja zelfs dan) vind ik ook dat de kosten voor verhuring met of door immo volledig ten laste van de verhuurder moeten zijn. Enkel hij is het immers die ervoor gekozen heeft en die geniet van de eventuele service die hij voor zijn commissie terugkrijgt. De huurder heeft geen enkel voordeel, krijgt geen enkele meerwaarde, door via een immo te huren, en zou er dus totaal niets voor mogen betalen, en dit op een duidelijke en ondubbelzinnige manier.

Ook ben ik voorstander van een vast barema voor een plaatsbeschrijving, gerelateerd aan de oppervlakte/aantal kamers van een appartement of huis. Een plaatsbeschrijving voor een studio zonder aparte slaapkamer is uiteraard sneller gemaakt en dus minder arbeidsintensief dan die voor een huis met 4 slaapkamers en 2 badkamers...

[Vandebos]

zoals altijd artemis, hangt alles van een degelijk persoonlijk contact. Ik heb lang gezocht voor ik een immokantoor heb gevonden dat ik misschien kon vertrouwen. (15 jaar geleden via immo aan de zee appartementen verhuurd, toen we na het hoogseizoen gingen kijken was alles wat niet vasgenageld zat eruit gehaald. Toppunt van het verhaal was dat niet de huurders hiervoor verantwoordelijk bleken doch het immokantoor. Er waren 3 keukens uitgebroken en de vrachtwagen waarmee ze werden vervoerd had een parkeerboete opgelopen. deze stond gehuurd door kantoor houder en er waren getuigen de de keukens hadden zien inladen. Lang verhaal en proces geweest dat niet bepaald gezond was voor mijn vertrouwen in immokantoren.)

Uiteindelijk heb ik hem benadert met 2 panden en de belofte van andere indien hij zich van zijn taak kweet zoals het behoort. OP basis van deze afspraak heb ik die prijs bekomen per pand. Navraag over de prijs van de plaatsbeschrijving heb ik als antwoord gekregen dat deze in de maand huur zit die ze inhouden. Aan de huurders vraagt hij € 80. (hetgeen het bedrag is dat aan beide partijen wordt aangerekend als je het door een landmeter laat uitvoeren dacht ik?)

€ 360 is inderdaad ontieglijk duur. Eerlijk gezegd zou het voor mij als huurder een signaal om bij dit immokantoor weg te blijven. Indien ik mijn droomhuisje toch via hen zou huren zou ik de plaatsbeschrijving en het contract met een elektronenmicroscoop en Jef Vermassen naast me nalezen vooraleer ook maar ergens een krabbel te zetten.

En die wettelijke regeling? Daar wordt al jaren door velen achter gevraagd. Als is het maar alleen om doorzichtigheid te creeren in de hele verwarrende massa. Maar politici spelen liever grootbankier dan immoverhuurder tegenwoordig....

[Yarini]

Hello Vandebos,

Ik heb nu sinds 2 jaar, wegens verhuis naar buitenland, mijn appartement verhuurd. Ik was begonnen met een Immokantoor maar die zijn na 2 maanden failliet gegaan en heb toen besloten om zelf verder te doen. De eerste huurder is er zelf na 1 jaar uitgegaan en zonder enige problemen. Maar de 2 huurders, een jong koppel, daar heb ik echt wel mijn peren mee afgezien zijn er uiteindelijk ook uitgegaan maar met iets meer problemen als de vorige. Ondertussen was ik zo ongoocheld dat ik mijn appartement niet meer wou verhuren maar na veel overleg met mijn man hebben we eerst besloten om het appartement een grondige, was ook nodig na de vorige huurders die alles kapot achtergelaten hebben, opknapbeurt te geven.

Eens de werken gedaan zullen zijn, zal ergens in juli-augustus zijn vermoed ik, zou ik het terug maar deze keer terug via Immokantoor willen verhuren, die niet enkel de huurder zoeken maar ook de opvolging en de uittreding en dergelijke begeleiden. Ik woon in buitenland en kan mijn ouders niet altijd lastig vallen met mijn huurzaken.

Maar nu mijn vraag is, wat zijn de dingen waar je moet op letten als je een Immokantoor kiest? Of wat zijn de dingen die je kan eisen? Kunnen zij verantwoordelijk gesteld worden bij niet betaling van de huur? Wat gebeurt er bij schade in het appartement?

Ik zal al beginnen met deze vragen.

@ Artemis jij mag natuurlijk ook altijd je mening geven hoor. Trouwens een mooie naam vind ik. Mijn man is grieks dus klinkt bekend in de oren.

Groetjes,

Yarini

[Vandebos]

Kort gezegd: het immokantoor/rentmeester treedt op als jouw afgevaardigde. In ruil daarvoor betaal je een vast bedrag per maand of een bepaald percentage van de maandelijkse huur ( dit schommelt meestal tussen de drie en de zes procent)

Bij het kiezen van een immokantoor kan je naar de volgende dingen kijken:

- ratio panden te huur/te koop op zijn affiches in de etalage. (je neemt best iemand die ervaring heeft met verhuur)

-BIV accreditatie. Toegegeven dat momenteel het BIV certificaat niet meer is dan een stoplap maar het is toch tenminste dat.

- Vergelijk de verschillende premies die ze vragen voor het verhuren en beheren van je appartement.

- Informeer of je je via hen kan verzekeren voor rechtsbijstand en eventueel dubbelborg en vergelijk de prijzen. (meestal beduidend goedkoper dan als je diezelfde verzekering als privé persoon wilt nemen)

- Kijk eens na hoe ze de hun toevertrouwde panden in lokale krantjes en op internet adverteren. (uiteindelijk betaal je voor een zo optimaal mogelijke service)

- Wacht niet tot juli augustus om te beginnen zoeken naar een immokantoor, begin er nu al mee. In feite is dat ideaal want op die wijze kan je er al onmiddellijk de "ongeduldige" firma's uit filteren die vinden dat juli-augustus nog te ver weg is...

Tot zo ver het zoeken naar een betrouwbare firma in je regio. Ik weet dat het een hele hoop regeltjes zijn maar uiteindelijk ga je een pand van minimaal € 100.000 aan hen toevertrouwen en daar kan je niet voorzichtig genoeg mee zijn. (cfr. mijn ervaring in Knokke een kleine 15 jaar geleden hierboven beschreven)


Wat mag je van een rentmeester verwachten:

- hij maakt het contract op en onderhandelt indien nodig met beide partijen.

- Hij maakt zowel de intredende als de uitredende plaatsbeschrijving op.

- Hij int maandelijks de huurgelden en het voorschot op de algemene onkosten. Dit wordt dan op uw rekening overgemaakt.

- Hij zorgt dat er op tijd wordt geïndexeerd.

- Alle briefwisseling van de huurder dient bij hem behandeld te worden. de rentmeester contacteert u wel als hij al of niet uw toestemming nodig heeft voor een bepaald verzoek van de huurder.

- Een goede rentmeester heeft ook een aantal vaste firma's die hij gebruikt voor reparaties. Door de constante aanvoer van opdrachten zal hij dan ook een betere prijs voor reparaties kunnen bedingen dan jezelf als privépersoon. ( opgepast!! bij velen is dit NIET het geval)

- Bij niet correcte betaling zal de rentmeester de huurder aanmanen en indien nodig de verzekering rechtbijstand inschakelen om een geding aan te spannen.

- Bij schade aan het pand kan hij correct de schade beoordelen en u advies geven wie ervoor opdraait en welke de te volgen procedure is om deze aan te geven bij de betrokken verzekeringen.

- ...


Bij niet betaling van huur kan je de rentmeester niet verantwoordelijk stellen, hij is immers niet de huurder. Als het X maanden duurt voordat hij maar begint met de huurder aan te manen of het in geding te trekken kan je hem natuurlijk aansmeren dat hij zich niet van zijn taken kwijt waarvoor hij betaald wordt.

Tenslotte: niet elke rentmeester gaat al de taken op zich nemen die ik hierboven heb beschreven. je hebt wel het basispakket ( contracten, plaatsbeschrijving, huurgelden innen en indexering) maar de rest kan verschillen van kantoor tot kantoor. Hou er ook rekening mee dat hoe groter het takenpakket dat ze op zich nemen hoe hoger de vergoeding zal zijn. Daarmee wil ik absoluut niet zeggen dat je voor de goedkoopste dient te gaan, niets is zo vervelend als een rentmeester die zijn job niet uitoefent...
Zoals ik reeds zei, zoeken, luisteren naar anderen en alles controleren vooraleer je beslist.

EDIT: dt's en andere zetfouten.

[Yarini]

Hartelijk dank!! Ik ga alvast beginnen zoeken dan en hopelijk kom ik bij een goed immokantoor terecht!!

Met vriendelijke groeten,

Yarini

[digits]

hallo,

ik had hier een gerelateerd vraagje. hierboven wordt wel vermeld dat 360 eur overdreven duur is voor een plaatsbeschrijving, maar wat is dan wel een reële kost ?

het immokantoor waar ik denk te huren rekent 95 eur incl btw aan (met als vage omschrijving commissie), aan zowel de huurder als verhuurder. ik vroeg me af of dit een normaal bedrag is. het is niet zo extreem als het voorbeeld uit het begin van dit topic, maar ik vind het een beetje zonde van het geld.

alvast bedankt,
digits