appartementswet 2010- verplichte dubbele boekhouding

[observer]

Ik heb opzettelijke onregelmatigheden in de boekhouding vastgesteld , al dan niet strafbaar, maar waardoor ACTIVA van de VME tegoeden blijken te zijn aan M-E en PASSIVA nog kosten van zijn voorganger meer dan 3 jaar terug, die ons nog aangerekend kunnen worden.

Correctie van die onregelmatigheden zou de huidige inventarisrekening ontwrichten, want dan zou blijken dat de beginbalans van bij zijn aantreden niet sluitend was.

Mij rest nu strafklacht in te dienen tegen de syndicus én de commissaris van de rekeningen.

Gezien de syndicus een rechtspersoon is, mijn vraag is :

moet ik de klacht indienen tegen die rechtspersoon of tegen de fysieke persoon, door het BIV erkend als syndicus, of tegen beide.

[Pelikaan]

Overwegingen in de geschetste context (niet-jurist zijnde) =

1. De Algemene Vergadering heeft de respectieve jaarrekeningen goedgekeurd sinds het aantreden van de laatste Syndicus. Heeft de Commissaris van de Rekeningen dan nooit enige opmerking hieromtrent geformuleerd? Zo niet kon de AV niet met kennis van zaken kwijting geven.

2. Is het al dan niet nodig voorafgaandelijk klacht neer te leggen bij de Uitvoerende Kamer (tuchtkamer) van het B.I.V. wegens bedrog of onrechtmatige handelingen op boekhoudkundig vlak? De Rechter zou immers kunnen vragen of aan deze formaliteit werd voldaan.

3. De Syndicus is een "aangesteld orgaan" en maakt geen deel uit van de VME. Vermoedelijk dient dan een rechtszaak aangespannen tegen de Vereniging van Mede-eigenaars maar dan in hoofde van de Syndicus.

[asperger]

De rechtspersoon.
Maar aangezien uw VME de vorige jaren de gewraakte balansen heeft goedgekeurd zal u die moeten dagvaarden of mee dagvaarden.

Ik begrijp wel uw uitleg niet goed want boekhoudkundig klopt de terminologie niet.
Zo staan tegoeden verschuldigd aan mede-eigenaars op de passiefzijde van de balans, want het zijn schulden van de VME.
En gemaakte kosten die worden overgedragen naar volgende jaren staan dan weer op de actiefzijde en niet op de passiefzijde van de balans (inventaris).

[observer]

1. De Algemene Vergadering heeft de respectieve jaarrekeningen goedgekeurd sinds het aantreden van de laatste Syndicus. Heeft de Commissaris van de Rekeningen dan nooit enige opmerking hieromtrent geformuleerd? Zo niet kon de AV niet met kennis van zaken kwijting geven.

De CVR is eigenlijk de auteur van de onregelmatigheden.

2. Is het al dan niet nodig voorafgaandelijk klacht neer te leggen bij de Uitvoerende Kamer (tuchtkamer) van het B.I.V. wegens bedrog of onrechtmatige handelingen op boekhoudkundig vlak? De Rechter zou immers kunnen vragen of aan deze formaliteit werd voldaan.

Volgens BIV zelf, niet wettelijk verplicht

3. De Syndicus is een "aangesteld orgaan" en maakt geen deel uit van de VME. Vermoedelijk dient dan een rechtszaak aangespannen tegen de Vereniging van Mede-eigenaars maar dan in hoofde van de Syndicus.

Volgens rechtspraak en rechtsleer kan een M-E niet optreden tegen zijn eigen VME, tenzij de wettelijk voorziene procedures ( vrederechter).

[asperger]

1. De Algemene Vergadering heeft de respectieve jaarrekeningen goedgekeurd sinds het aantreden van de laatste Syndicus. Heeft de Commissaris van de Rekeningen dan nooit enige opmerking hieromtrent geformuleerd? Zo niet kon de AV niet met kennis van zaken kwijting geven.

De CVR is eigenlijk de auteur van de onregelmatigheden. Werd er telkens kwijting verleend aan de Rekeningcommissaris?
De Rekeningcommissaris voert dus de boekhouding? Kan niet want dan is hij zijn eigen controleur.


2. Is het al dan niet nodig voorafgaandelijk klacht neer te leggen bij de Uitvoerende Kamer (tuchtkamer) van het B.I.V. wegens bedrog of onrechtmatige handelingen op boekhoudkundig vlak? De Rechter zou immers kunnen vragen of aan deze formaliteit werd voldaan.

Volgens BIV zelf, niet wettelijk verplicht Neen dat is niet verplicht.

3. De Syndicus is een "aangesteld orgaan" en maakt geen deel uit van de VME. Vermoedelijk dient dan een rechtszaak aangespannen tegen de Vereniging van Mede-eigenaars maar dan in hoofde van de Syndicus. U zal de VME moeten dagvaarden maar de syndicus in het proces betrekken.

Volgens rechtspraak en rechtsleer kan een M-E niet optreden tegen zijn eigen VME, tenzij de wettelijk voorziene procedures ( vrederechter).Maar voor problemen met gedwongen mede-eigendom IS de vrederechter bevoegd.

[Luc]

In mijn VME (250 appartementen) is er een analoge toestand sinds de jaren 80 (CVR past zelf de boekhouding aan en controleert zichzelf), maar toch iets verschillend. Wat volgt is vereenvoudigd, maar herneemt de essentie van nut in de context van dit forum (concrete toepassing van het KB dd. 12.07.2012).

Speciaal is :

• - Dat de syndicus zelf een voorlopig syndicus is;
  - Dat geen boekhouding werd voorgelegd sinds begin mandaat op basis van een specifieke interpretatie van de opdrachten van een voorlopig syndicus, die recent weerlegd werd door Art. 1 van het KB dd. 15.03.2017;
  - De laatst voorgelegde jaarrekening door vorige syndicus (2012-2013) is: 2012 (BAV 2017);
  - De laatst voorgelegde jaarrekening door huidige syndicus (2014-2017) is: geen.

Gevolgde weg
Mijn recente volgweg (vereenvoudigd):

• • Klacht tegen VME: dagvaarding JAV Nov 2015;
  • Klacht tegen VME + syndicus: dagvaarding JAV april 2016 (gevoegd bij zaak 2015);
  • Aanstelling gerechtelijk deskundige (bedrijfsrevisor) met o.a. opdracht CVR: tussenvonnis 20.10.2016.

Na een tweede run door de syndicus van de “opstelling jaarrekening 2013/2015” vaststelling door gerechtelijk deskundige op 21.03.2017:

• • Dat de boekhouding 2013/2015 niet overeenstemt met de werkelijkheid;
  • Dat de CVR tussenkomt bij de “verbetering” van de boekhouding (= wordt daardoor aangestelde van de syndicus);
  • Dat het gebruikt boekhoudpakket niet gecertifieerd is (problematiek ERASE/DELETE in een gegevensbank) = de bepalingen van het KB dd. 12.07.2012 zijn niet gerespecteerd.

Deze week start de zoektocht door de expert naar de remediering die hij dient voor te stellen aan de vrederechter. Hij start deze week in bijzijn van alle partijen met de afdruk van het integraal dagboek (= “foto” van de boekhoudkundige verrichtingen 2013/2017). Dat wordt het referentiebestand, om de aanwezigheid van de optie “ERASE” te neutraliseren. Afschrift van dat bestand wordt bezorgd aan alle partijen (papier & PDF).

Functie “Onveranderlijkheid van de verrichte boekingen”
Deze bepaling is van essentiële aard voor de betrouwbaarheid van de voorgelegde jaarrekening.
De syndicus kan steeds de boekhouding aanpassen, wat 100% normaal is, maar zijn veranderingen dienen steeds zichtbaar te zijn voor de personen belast met het onafhankelijk toezicht (CVR, …). Zo niet, is de boekhouding niet betrouwbaar.
Concreet: het Art. 5 §2 van het KB dd. 12.07.2012 legt op:

”De boeken worden op zodanige wijze gehouden dat de materiële continuïteit ervan, evenals de regelmatigheid en de onveranderlijkheid van de boekingen zijn verzekerd.”

“Onveranderlijkheid” = gebruik van de functie “ERASE” niet toegestaan.
ERASE laat toe dat bewerking geschrapt/gewijzigd word zonder enige spoor achter te laten, DELETE laat steeds sporen na in het journaal, grootboek, … , maar laat toe om enkele de geconsolideerde verrichtingen te tonen in de staten van de jaarrekening.

Toekomst
Zodra het definitief advies van de gerechtelijk deskundige of een vonnis voorligt, laat ik iets weten.

Kers op de taart
De syndicus weigert mij zoveel mogelijk toegang te geven tot de documenten van de VME sinds 2015, …. . Wat niet in zijn voordeel uitdraait (geen inzage = document niet tegengesteld op de wijze imperatief voorzien door de wet = de inhoud kan mij niet opgelegd worden).