Verkiezing van syndicus

[Dreke]

Beste,

Sedert meerdere jaren ben ik mede-eigenaar van een appartement in een appartementencomplex. Op de jongste algemene vergadering van de mede-eigenaars werd de syndicus herkozen. Hierbij werd, zoals bij
alle overige stemmingen het geval was, het aantal stemmen van elke
mede-eigenaar bepaald volgens de basisregel van de quotiteiten. De
jaarlijkse algemene onkosten worden immers ook tussen de
mede-eigenaars verdeeld volgens de quotiteiten.
Wat dit laatste betreft stel ik me nochtans de vraag of het wettelijk
wel in orde is, dat de stemming voor een nieuwe syndicus, ook volgens
de regel van de quotiteiten verloopt indien hij een ereloon ontvangt
dat identiek is voor alle mede-eigendommen. Hij ontvangt immers een
vast ereloon voor elk appartement en een vast ereloon per garage, als
zouden alle appartementen (en garages) dezelfde oppervlakte hebben,
over dezelfde quotiteiten beschikken.
In de basisakte staat hieromtrent enkel vermeld:"Het ereloon van de
syndicus wordt bepaald naar de regels van de C.I.B. - sektie kust".
Het lijkt mij meer democratisch dat een syndicus zou vergoed worden
volgens de quotiteiten van de mede-eigendom en indien dit niet het
geval is, dus het onze, zou elke mede-eigenaar over ??n en dezelfde
stem moeten beschikken, want iedereen betaalt immers voor een
syndicus evenveel. Is deze laatste regel niet van toepassing dan
bestaat wel eens het gevaar dat een syndicus bij de mede-eigenaars
met veel quotiteiten gaat lobbyen om vooralsnog gekozen of herkozen
te worden tijdens de stemming op de algemene vergadering.
Ik zou het uitermate op prijs stellen indien ik wat duidelijkheid over deze materie zou kunnen bekomen. Hiervoor alvast mijn dank bij voorbaat.

[Anke]

Raadpleeg uw beheersovereenkomst.

Partijen dienen zich te houden aan hetgeen daarin bedongen is.

Het zou inderdaad heel wat eerlijker zijn mocht het beheersloon in verhouding staan met de quotiteiten van de mede-eigendom.

Bespreek dit onderwerp met de mede-eigenaars en zet het op de agenda van de eerste komende algemene vergadering, zodat terzake ernstig kan gedebatteerd worden. Zorg ook dat u ter zitting van de algemene verandering reeds een aantal offertes kunt voorleggen waaruit blijkt dat andere syndici voordeliger tarieven hanteren.

[scorpioen]

Wat de stemming betreft:

Burgerlijk Wetboek Art. 577-6
? 4. Iedere mede?igenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten.

Wat de verdeling van de lasten betreft, en dus de betaling van de syndicus:

Art. 577-7. ? 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van mede?igendom, beslist de algemene vergadering :
2? bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede?igendom;

Art. 577-9. ? 6. Iedere mede?igenaar kan aan de rechter vragen :
2? de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekning ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.

Wat de aanstelling van de syndicus betreft:

Art. 577-9.? 2. Iedere mede?igenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.

scorpioen

[Anke]

Hij ontvangt immers een
vast ereloon voor elk appartement en een vast ereloon per garage, als
zouden alle appartementen (en garages) dezelfde oppervlakte hebben,
over dezelfde quotiteiten beschikken.

Voor elk aandeel, ongeacht de grote van het aandeel, dient evenveel beheersloon betaalt te worden !

En precies daar knelt het schoentje, Scorpioen.

[Anke]

Wat de stemming betreft:

Burgerlijk Wetboek Art. 577-6
? 4. Iedere mede?igenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten.

Wat de verdeling van de lasten betreft, en dus de betaling van de syndicus:

Art. 577-7. ? 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van mede?igendom, beslist de algemene vergadering :
2? bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede?igendom;

Art. 577-9. ? 6. Iedere mede?igenaar kan aan de rechter vragen :
2? de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekning ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.

Wat de aanstelling van de syndicus betreft:

Art. 577-9.? 2. Iedere mede?igenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.

scorpioen

Het beheersloon is vervat in de beheersovereenkomst die tussen partijen gesloten is !

[scorpioen]

Het beheersloon is vervat in de beheersovereenkomst die tussen partijen gesloten is

En die partijen zijn enerzijds de syndicus, anderzijds de mede-eigendom. De mede-eigendom betaalt de syndicus en rekent deze lasten dan door aan de mede-eigenaars.

De wijze waarop het loon van de syndicus tussen de eigenaars verdeeld wordt is dus een probleem van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom.

scorpioen

[Anke]

Er stelt zich hoegenaamd geen probleem met betrekking tot de verdeling van de gemene lasten. Dit blijkt eens te meer uit volgende tekst van betrokkene :

Op de jongste algemene vergadering van de mede-eigenaars werd de syndicus herkozen. Hierbij werd, zoals bij alle overige stemmingen het geval was, het aantal stemmen van elke mede-eigenaar bepaald volgens de basisregel van de quotiteiten. De jaarlijkse algemene onkosten worden immers ook tussen de mede-eigenaars verdeeld volgens de quotiteiten.

Het probleem bestaat in het feit dat de syndicus NIET vergoedt wordt volgens de quotiteiten der mede-eigendom, maar volgens een VAST beheersloon per appartement en per garage. Dit betreft een afspraak tussen partijen, dewelke vastgelegd is in een beheercontract. Zoveel blijkt althans uit de volgende stelling van betrokkene :

Hij ontvangt immers een vast ereloon voor elk appartement en een vast ereloon per garage, als zouden alle appartementen (en garages dezelfde oppervlakte hebben, over dezelfde quotiteiten beschikken.

Terzake stel ik opnieuw voor om hierover een gesprek te hebben met de mede-eigenaars en dat dit onderwerp op de agenda van de eerst komende algemene vergadering wordt gezet, opdat hierover kan gedebatteerd worden. Zorg er ook voor dat u tegen dan een aantal offertes ter hand hebt van syndici die een correctere (voordeliger) beheersvergoeding voorstellen.

[scorpioen]

Dreke schreef

want iedereen betaalt immers voor een
syndicus evenveel.

scorpioen

[Anke]

Het lijkt mij meer democratisch dat een syndicus zou vergoed worden volgens de quotiteiten van de mede-eigendom en indien dit niet het geval is, dus het onze, zou elke mede-eigenaar over ??n en dezelfde stem moeten beschikken, want iedereen betaalt immers voor een syndicus evenveel.

Precies, Scorpioen.

Dit betreft een contractuele bepaling, waarvan betreffende mede-eigenaars best zo snel mogelijk afgeraken.

[Dreke]

Uit de talrijke waardevolle reacties, waarvoor mijn dank, blijkt toch wel dat er zich een probleem stelt. Het beheerscontract voorziet inderdaad dat de syndicus vergoed wordt per appartement en per garage. In dit geval kan men toch niet van een democratisch stemsysteem spreken indien een eigenaar met 90 quotiteiten en ??n met 40 quotiteiten, die beiden evenveel betalen aan de syndicus mogen stemmen voor de verkiezing van een syndicus volgens hun aandeel in de mede-eigendom, dus respectievelijk met 90 en 40 stemeenheden.
Het zou in dit geval pas echt democratisch zijn, indien elke mede-eigenaar van een appartement over 1 stem beschikt, en elke mede-eigenaar van een garage over 0,17 stemmen. Elke mede-eigenaar betaalt immers 7,81 ? voor een appartement en 1,28 ? voor een garage aan de syndicus.

[Anke]

Indien u verandering wenst te brengen in deze situatie, doet u best hetgeen ik voorgesteld heb.

[scorpioen]

Dreke,

Als ik het goed voorheb is het beheerscontract afgesloten tussen de mede-eigendom en de syndicus.

Dit beheerscontract bepaalt het loon van de syndicus dat moet betaald worden door de mede-eigendom. Dit is blijkbaar op basis van het aantal appartementen en garages, ongeacht de grote van de appartementen.

De mede-eigenaars moeten daarna deze kosten aan de mede-eigendom betalen, niet aan de syndicus. Waar staat bepaald hoe deze kost over de mede-eigenaars verdeeld wordt?

scorpioen

[Dreke]

Beste scorpioen,

Dit staat beschreven in het beheerscontract, dat met de syndicus is afgesloten.

Dreke.

[scorpioen]

Dreke,

Is dit beheerscontract door U ondertekend?

Hebben alle mede-eigenaars dit moeten tekenen?

scorpioen

[Anke]

Scorpioen,

Ik verzoek u vriendelijk op te houden met vraagstellers op het verkeerde been te zetten.

U bent hier blijkbaar een sport van aan het maken.

Klaarblijkelijk bent u terzake GEENSZINS op de hoogte.