huur indexering troubles

[loki]

hoi raad der wijzen!

ik heb een probleem: onlangs kom ik mijn huisbaas 's morgens tegen (hij woont in het appartement vlak onder mijn appartement), en vermeldt mij dat hij - naar jaarlijkse gewoonte - de huurprijs met wederom 10 Euro wil opslaan. Ik zeg 'tja, dat zal dan niet anders kunnen zeker?'.... maar kijk het toch eens na op de website van de regering, voor de eerste keer in mijn leven.

Daar schrik ik mij een hoedje: ik ben in 1997 beginnen huren aan een bedrag van 14500 BEF op 17 juli 1997 (oftewel 347,05 Euro, aan de wisselkoers van 40.3399 BEF per Euro)... het is geen geweldig groot appartement, zonder echte keuken ofzo, en met 1 slaapkamer, 1 kleine badkamer en 1 hobby-kamer, vandaar de goedkope prijs.
Nu ben ik tijdens die jaren tot en met nu eigenlijk steeds van de veronderstelling uit gegaan dat de indexering die hij vroeg correct was (hoe naief, blijkt nu!!), en heb dit steeds betaald... dit is de eerste keer dat ik het check! ik heb mij zelden zo naief gevoeld.

Nu blijkt dus op die website van de overheid, dat ik maximaal 430 Euro moet betalen, volgens de index-calculator, en niet eens de 470 Euro die ik nu reeds - mijns inziens onterecht, juist? - betaal.... daar wil hij dan nog eens wat bovenop doen ook! de omgekeerde wereld eigenlijk, of vergis ik mij?

Mijn vraag: wat moet ik nu doen? mag ik dit opperen (liefst zonder buiten gesmeten te worden... ik woon graag in deze buurt en ken er veel mensen van wie ik geen afscheid wil nemen)
en verlangen dat hij de juiste indexering toepast? en dus 'zelf' de huishuur verlagen naar 430 Euro in plaats van te laten verhogen? Hoe kan ik dat het beste doen? mondeling? schriftelijk? aangetekend?
Is mondeling goed genoeg als hij toestemt?
Ik vind al dat wettelijk geschermutsel en aangetekende brieven enzo, niet goed voor de relaties, daarmee. Ik heb nooit een enkele dag te laat betaald, want de huur is simpelweg gedomicilieerd, ik maak geen lawaai of wilde feestjes, want ik hou van de stilte en boeken lezen... enfin, ik denk dat men van mij eigenlijk totaal geen last heeft... nauwelijks merkt dat ik hier woon, in feite.

Misschien zou ik zelfs wel de onterecht betaalde huur (toch om en bij de 400 Euro per jaar voor het laatste jaar - een volledige extra maand huishuur - en natuurlijk gradueel minder voor de vorige jaren, tot 0 herleid als je tot 1997 terugrekent) terug kunnen vragen ofzo?
Ik heb de volledige berekening nog niet gemaakt, inclusief annuiteit door rente-cumulatie, al ken ik daar wel de nodige wiskunde voor.

(niet dat ik dit in feite van plan ben.. ik woon hier graag, en zou graag zonder ruzie hier willen blijven wonen... het geld is nu eenmaal betaald, dat ik ook mijn fout, omdat ik het nooit heb nagekeken.. ik wist niet beter, en dat is dus in principe ook wel wat mijn fout, juist?)

enfin... als de juiste huurprijs voor de toekomst wordt bepaald, ben ik al tevreden, en wil ik als 'goodwill' de 'vergissing' uit het verleden nog door de vingers zien.
Op voorwaarde dat ik - wanneer ik ooit uit het pand vertrek, mocht ik ooit eens met iemand gaan samen wonen ofzo - dan ook niet nog eens heel mijn huurwaarborg kwijt spelen wanneer ik vertrek, want mocht dit gebeuren, tja.. dan heb ik liever mijn centen nu _wel_ correct terug... als het nog niet verjaard is, wil dat zeggen.

Hoe schuldig ben ik zelf door er geen besef van te hebben? wat zijn de verjaringstermijnen voor onterecht aangerekende indexering, die echter wel 'ter goeder trouw' (en wegens niet beter weten) betaald is, en dus mogelijk ook 'stilzwijgend toegestemd'? of zoiets?

Ik ben een hardwerkende alleenstaande, en probeer mijn centen zuinig te benutten. Mijn verhuurders zijn een gepensioneerd koppel. Af en toe, wanneer ik eens een paar dagen weg ben geweest op vakantie ofzo, merk is soms dat ze bij mij hebben 'binnen gezeten', en daar probeer ik me niet teveel aan te storen, omdat ik toch geen waardevolle spullen heb.
Ik denk niet dat het kwaadaardig bedoeld is; sommige oudere mensen zijn gewoon nieuwsgierig van aard, en daar ga ik geen ruzie voor maken... ik heb niks te verbergen, dus tja.
Al voelt het soms wat raar in je 'eigen' woning terug thuis te komen, en te merken dat allerlei dingen ergens anders liggen, het WC-papier op is enzo tja... voor zulke kleine dingen ga ik nu ook geen ambras maken.
De vrouw van de verhuurder heeft psychische problemen en wordt regelmatig opgenomen.. de mensen hebben hun eigen zorgen wel, en daar ga ik nu niet aan toevoegen door een slechte huurder te zijn.

...maar ook dit doet mij wel wat nadenken over mijn rechten als huurder... ik vrees nu wel meer van dat 'huisvredebreuk' gedoe, wanneer ik ga beginnen tegensputteren over de juiste index-heffing, en met nieuwjaar dan mijn verhuurder niet zijn verhoopte opslag, maar eerder afslag krijgt.

help!!...wat kan ik best doen? liefst zonder ruzie te veroorzaken, maar wel zo correct mogelijk, want in deze tijden van crisis groeit het geld ook niet bepaald op mijn rug
(en ook niet op de rug van mijn gepensioneerde huurders natuurlijk, dat is ook waar)

wat stellen jullie voor als redelijke, menselijke maar ook juridisch correcte weg?

een hele hoop vragen, waarmee ik niet goed weet wat te doen.

hartelijke groeten,
frank

PS. ik check af en toe dit forum eens terug, tot snel!

[j.demoor]

Een verhuurder zonder computer zal u wellicht niet overtuigen met de index-calculator uit de website van de overheid. U kan uw standpunt wellicht best per brief als volgt formuleren:

“Art.1728bis...De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan...:basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer. De basishuurprijs is de huurprijs die volgt uit de overeenkomst...Het nieuwe indexcijfer is het (gezondheids)indexcijfer...van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer...van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten.“(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

Bijvoorbeeld:
Basishuurprijs = 454,00 euro(of 18315 BEF/40,3399)
Het nieuwe indexcijfer=gezondheidsindex oktober 2007=106,19
Het aanvangsindexcijfer=gezondheidsindex augustus 2004 =100,23
De geïndexeerde huur vanaf 01 november 2007=€ 454,00 x 106,19/ 100,23=€ 481,00

De indexcijfers vindt u op:
http://mineco.fgov.be/homepull_nl.htm > Economische Informatie > Indexcijfers

“Art.1728quater.§ 1. Indien de huurder meer betaald heeft dan hij in toepassing van de wet of de overeenkomst verschuldigd is moet hem het teveel betaalde op zijn verzoek worden terugbetaald. Dit verzoek dient aan de verhuurder te worden verzonden bij ter post aangetekende brief. De teruggave kan evenwel slechts geëist worden voor de bedragen die vervallen zijn en betaald werden tijdens de 5 jaar die aan dit verzoek voorafgaan. De vordering tot teruggave verjaart door verloop van een termijn van één jaar, zoals bepaald in artikel 2273.”(B.W.).

“Art.1139.De schuldenaar wordt in gebreke gesteld, hetzij door een aanmaning of door een andere daarmee gelijkstaande akte, hetzij...Art.1146.Schadevergoeding is dan eerst verschuldigd wanneer de schuldenaar in gebreke is zijn verbintenis na te komen...Art.1154.Vervallen interesten van kapitalen kunnen interest opbrengen, ofwel ten gevolge van een gerechtelijke aanmaning ofwel ten gevolge van een bijzondere overeenkomst, mits de aanmaning of de overeenkomst betrekking heeft op interesten die ten minste voor een geheel jaar verschuldigd zijn.”(B.W.).

‘inclusief annuiteit door rente-cumulatie’ kan dus enkel met inachtneming van voornoemde bepalingen.

[JohnD]

Beste loki, ik en jij zullen het er vrijwel over eens zijn dat je de zaken die jdm aanhaalt toch niet zal toepassen. Je woont er te graag, en ik kan je verzekeren dat het ruzie zal zijn met je verhuurders als je nog maar slechts 1 van die zaken wil doordrijven die jdm aanhaalt.

Het is nu eenmaal soms eieren of jong.

Ik stel dus voor dat je eerst eens goed bij jezelf overweegt, wat je nu eigenlijk wil; dat er recht word toegepast of dat je rustig wil aanmodderen.

Er is misschien nog een derde mogelijkheid en dat is wel wat valser; nl. dat je wacht totdat je gaat verhuizen en de volledige huurwaarborg terug in handen hebt, en dan met terugwerkende kracht naar de vrederechter stapt om op te eisen waar je recht op hebt, voorzover dit natuurlijk wettellijk nog mogelijk is. Hier dien je de verjaringstermijnen in acht te nemen.

[Efjoma]

Volgens mijn rekenmachientje is 14500,00 Bfr gelijk aan 359,44 euro (à 40,3399) en mag je huur vanaf 01 juli 2008 dus 450,70 euro zijn?
Gezondheidindexen: 100,91 van juni '97 en 126,53 van juli 2008.

[loki]

hoi!

ik denk dat ik voor eieren ga, zoveel is duidelijk

Met deze informatie moet het wel doenbaar zijn om 'de boel in gang te zetten'. Tenslotte gaat het niet enkel over de verhuurder te zien overtuigen - online calculator of niet - maar over feiten.
Met die wets-artikels gestaafd, en de tabellen erbij, kan hij het dan gewoon zelf ook opzoeken, en zal hij tot dezelfde conclusie komen.

Dat het mogelijk kwaad bloed zal zetten, is vrijwel onvermijdelijk, en niet voor het grootste gedeelte mijn fout. Je kan immers wel argumenteren dat 'laksheid' mijnentwege een fout is, en dat ik er al die tijd niet bij heb stil gestaan... maar dat neemt niet weg dat er een verkeerde indexering is toegepast, en dat is de kern van de zaak.

Eens kijken hoe dit rechtgezet kan worden.
'k Ga proberen de vrede te bewaren, maar als het strijd wordt, dan moet dat maar... het voelt namelijk ook niet helemaal zo vrolijk om onjuist behandeld te worden... en wie weet vind ik hier kortelings wel iets anders in de buurt om te huren. Er staan veel appartementen te huur. Het zal dan misschien niet aan die prijs zijn, maar juist is juist. Sinds ik mij bewust ben van de hele situatie, is er ook wel een wrang gevoel geslopen in het hele huren op deze plek, wat danig meespeelt.

nog eens goed overwegen, maar ik denk dat ik al weet wat het gaat worden: aangetekende brief, en desnoods de strijdbijl eens opgraven
Spijtig, maar het is net om dit soort mistoestanden te vermijden, dat de huurwetgeving er is, he.
Die wetsartikels gaan goed van pas komen. Ik zoek de volledige versie op, en stel een brief samen.

hartelijk dank voor jullie reacties en advies!

groetjes,
frank

[JohnD]

ik denk dat ik voor eieren ga, zoveel is duidelijk

Ge bedoelt "jong" zeker ... en ik moet me dan enigszins toch vergist hebben, omdat je 1ste post nogal soft overkwam, vandaar mijn "wrong assumption".

'k Ga proberen de vrede te bewaren, maar als het strijd wordt, dan moet dat maar...het voelt namelijk ook niet helemaal zo vrolijk om onjuist behandeld te worden...

Geeft een zeer slecht gevoel idd., en ge stijgt al in mij achting want hoe meer er voor de goede zaak in de weer zijn hoe beter, tenslotte profiteren daar enigszins later andere huurders misschien ook mee.

nog eens goed overwegen, maar ik denk dat ik al weet wat het gaat worden: aangetekende brief, en desnoods de strijdbijl eens opgraven

Nou ja, doe het voorzichtig want zoals ge zegt zijn het bejaarde mensen. Hou er ook rekening mee dat de verjaringstermijn voor vaste kosten zoals huur slechts een jaar is !!
Misschien kan iemand hier dat bevestigen (of ontkennen).

[rikkie]

verjaring indexaanpassing huur en terugbetaling huur
overzichtpagina huur

uittreksel uit het burgerlijk wetboek:

Art. 2273. <W>. De rechtsvordering van de verhuurders tot betaling van het bedrag dat volgt uit de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud verjaart door verloop van een jaar.
De rechtsvordering van de huurders tot teruggave van het te veel betaalde verjaart door verloop van een jaar vanaf de verzending van het verzoek bepaald bij artikel 1728quater.
Art. 2274. De verjaring, in de voorgaande gevallen bepaald, heeft plaats, hoewel men met de verstrekkingen, leveringen, diensten en werken is voortgegaan.
Zij houdt slechts op te lopen, indien er een afgesloten rekening, een onderhandse of authentieke schuldbekentenis bestaat, ofwel een dagvaarding voor het gerecht, waarop geen verval van instantie is gevolgd.
Art. 2275. Niettemin kunnen zij tegen wie men zich op die verjaringen beroept, aan hen die zich erop beroepen, de eed opdragen omtrent de vraag of de zaak werkelijk betaald is. De eed kan worden opgeragen aan de weduwen en aan de erfgenamen, of aan de voogden van de laatstgenoemden, indien deze minderjarig zijn, opdat zij verklaren dat zij niet weten dat de zaak verschuldigd is.

rechtspraak:

• Vred. Gent 17 december 1987, R.W. 1988-89, 1447.

Een verhuurder vordert achterstallige huurgelden over een ruimere periode dan deze bepaald door de korte verjaringstermijn van art. 2273, al. 1 B.W. Deze bepaling wil de huurder beschermen tegen de financiële ondraaglijkheid van de indexaanpassingen opgestapeld ten gevolge van het stilzitten van een onachtzame of slordige verhuurder en steunt niet op een vermoeden van betaling.

• Vred. St.-Niklaas (2) 8 januari 1986, R.W. 1986-87, 1099, noot VAN OEVELEN, A.

Omdat de verjaring van de rechtsvordering van de verhuurder tot betaling van achterstallige indexverhogingen niet steunt op een vermoeden van betaling, is ze niet onderworpen aan het stelsel der korte verjaringen.

[rikkie]

Weetjes en tips Belangrijkste verjaringstermijnen
Belangrijkste verjaringstermijnen

Duur van enkele gebruikelijke verjaringstermijnen

Aard van de schuld Termijn Opmerkingen
Huurovereenkomst woning huur 5 jaar B.W. art. 2277
Aanpassing huur levensduurte 1 jaar B.W. art. 2273
Eis van de huurder tot verhaal van de onterecht betaalde bedragen 1 jaar B.W. art. 1728 quat en 2273 verhaal mogelijk voor bedragen die tot hoogstens vijf jaar voor het instellen van de eis betaald werden
Krediet

Kapitaal 10 jaar B.W. art. 2262 bis
Intresten 5 jaar B.W. art. 2277
Verzekeringen
Vordering voortvloeiend uit een verzekeringsovereenkomst 3 jaar Wet 25 juni 1992, art. 34
de termijn loopt hetzij vanaf de datum van het schadegeval, hetzij vanaf het kennisnemen ervan
(max. 5 jaar)
de verjaringstermijn wordt onderbroken indien de aangifte ten gepasten tijde gebeurde, tot het schriftelijk antwoord van de verzekeraar
Premies 3 jaar Wet 25 juni 1992, art. 34
Rechtstreekse vordering vanwege het slachtoffer (BA) 5 jaar Wet 25 juni 1992, art. 34 zelfde opmerking
(max. 10 j.),
de verjaringstermijn wordt onderbroken als de verzekeraar op de hoogte is van de wens van het slachtoffer om vergoed te worden : de onderbreking stopt bij schriftelijk antwoord vanwege de verzekeraar
Vordering i.v.m. de reserve bij levensverzekering 30 jaar Wet 25 juni 1992, art. 34

Alimentatie 5 jaar B.W. art. 2277
Medische verzorging 2 jaar B.W. art. 2277 bis
vanaf het einde van de maand volgend op de verstrekking
Prijzen van uiteenlopende goederen en diensten
Prijzen van goederen, verkocht door handelaars aan particulieren 1 jaar B.W. art. 2272, wet 1 mei 1913,
art. 5
vanaf het einde van het kalenderjaar waarin de verkoop plaats vond
Prijzen van door ambachtsluit geleverd werk 1 jaar Wet 1 mei 1913, art. 5
vanaf het einde van het kalenderjaar waarin het werk verricht werd
Water-, gas- en electirciteitsrekeningen 5 jaar B.W. art. 2277
Justitie
Advocaten 5 jaar B.W. art. 2276 bis
vanaf het einde van hun opdracht
Schuldbemiddelaars 5 jaar Ger. W. 2276 quater
Gerechtsdeurwaarders 1 jaar B.W. art. 2272
voor de rechtsvordering tot betaling van hun loon voor de akten die zij betekenen, en voor de opdrachten die zij uitvoeren.
Gerechtsdeurwaarders 2 jaar B.W. art. 2276
vanaf de uitvoering van hun opdracht of de betekening van de akten waarmee zij belast waren, zijn de gerechtsdeurwaarders niet meer verantwoordelijk voor de stukken.
Uitvoerbaarheid vonnis 10 jaar B.W. art. 2262 bis

[rikkie]

http://www.kmopme.be/news/indexatie_van_huurcontracten

[rikkie]

http://www.schaarbeek.irisnet.be/site/n ... aanpassing

[loki]

hoi nogmaals!

hmmm, als je in detail gaat, wordt het wel echt interessant!

het geopperde artikel “Art.1139.De schuldenaar wordt in gebreke gesteld, hetzij door een aanmaning of door een andere daarmee gelijkstaande akte, hetzij...Art.1146.Schadevergoeding is dan eerst verschuldigd wanneer de schuldenaar in gebreke is zijn verbintenis na te komen...Art.1154.Vervallen interesten van kapitalen kunnen interest opbrengen, ofwel ten gevolge van een gerechtelijke aanmaning ofwel ten gevolge van een bijzondere overeenkomst, mits de aanmaning of de overeenkomst betrekking heeft op interesten die ten minste voor een geheel jaar verschuldigd zijn.”(B.W.).

...zegt iets over interest, maar gaat - mijns inziens - over de intrest op de vordering (indien die niet vrijwillig wordt betaald, en het tot een gerechtelijk geschil komt over de vordering op zich)
Het zegt niets over de berekening van de vordering zelf (met of zonder intrest)... of zie ik dat verkeerd?

of anders verwoord (kwestie van duidelijk te zijn op dit forum):

ik heb de indruk dat er wel iets wordt gezegd over intrest op de totale vordering - als het scheef loopt en de schuldenaar niet wil betalen - maar niets over de intrest die gecumuleerd wordt door de hoofdzaak van de vordering zelf, die zich annuiteit-gewijs opstapelt tijdens de 5 jaar overmatige huurprijs, die in het onveranderbare verleden liggen, en die de eigenlijke vordering samenstelt in detail.

immers: de gederfde intrest van de verschuldigde bedragen over de 5 jaar ligt wel vast, onafgezien de verhuurder nu wel of niet op tijd de vordering betaalt, en dit vrijwillig of per juridisch geschil gesetteld wordt.
Wanneer de schuldenaar de vordering weigert te betalen, of te laat betaalt, kunnen er volgens dit artikel nog interesten-op-interesten bij komen.... meen ik te lezen... (maar ik ben geen expert natuurlijk, zoals jullie, en vraag in nederigheid om jullie inzichten hierover

ik kom vooral tot die redenering omwille van de zinsnede 'Vervallen interesten van kapitalen kunnen interest opbrengen', en omdat het blijbaar gaat over aanmaning enzo, is dit misschien van toepassing op een vordering die niet wordt betaald, maar gaat het niet over de inhoud van de vordering zelf.

Het zou niet slecht zijn moest de wet ook specifieren wat de achterliggende bedoeling is: 'de correcte bedragen berekenen' of 'redelijk blijven, en intresten laten vallen, hoewel dit eigenlijk minder wiskundig correct is'. Bestaat daar literatuur over, of is het de rechtspraak in praktijk die dit soort dingen bepaalt? dat zou wel handig zijn om dit soort detail-vragen te kunnen inschatten.

Vandaar mijn vraag: heeft iemand een idee of het toegelaten is om die intresten op de hoofd-sommen op te nemen in de oorspronkelijke vordering?
of... worden die pas van belang indien het tot geschil over het betalen van de vordering zelf komt?
(dus voor 2004: de 'volle' jaren 2005,2006,2007,2008; voor 2005: de 'volle' jaren 2006,2007,2008, etc.)
en waar ligt precies het verschil tussen intrest die deel uit maakt van de vordering, en intrest die begint te lopen indien de vordering niet wordt betaald en het tot aanmaningen komt.

Ik ben enigszins aan het spelen met de gedachte om enkel de hoofdsom op te nemen in de vordering, en de gecumuleerde intrest als 'goodwill' prijs te geven, maar deze berekening wel mee op te nemen voor de volledigheid.
...moest het ooit tot echt hommeles komen -> om aan te tonen dat er wel degelijk goodwill van mijn kant in het spel is, van meet af aan, maar ook een stok achter de deur te houden als er 'echte zever' van komt.
Dit met de redenering: als er dan toch moeilijk wordt gedaan, ga ik ook wel 'all the way', maar als er niet moeilijk wordt gedaan, ga ik niet het onderste uit de kan halen. Ach... die 'strijdbijl' is nu eenmaal opgegraven, en ligt dus klaar voor als het moet, dat is de keuze van de andere partij

Als dit alles wettelijk is toegelaten, tenminste... want als de wet sowieso geen intresten toelaat in de vordering zelf, moet ik daar geen moeite in steken, en kan dit ook wel de gemoederen onnodig ophitsen, wat nog steeds te vermijden is, natuurlijk. 't Is wel interessant op zich, natuurlijk.

en ook: mocht dit wel toegelaten zijn, wat is dan de jaarlijkse intrestvoet die genomen mag worden als intrest in de hoofdsom?

Beetje ingewikkelde materie, maar wel interessant om te zien hoe dit in elkaar zit!
Moest ik nu niet zelf in deze situatie zijn, dan zou het zelfs als louter studie-materiaal zeer interessant zijn! En mogelijk voor andere lezers op dit forum natuurlijk, want je vindt hier niet zo snel iets over op het internet.
Als jullie hierin zin hebben, en de tijd het toelaat, laat ons dit eens uitspitten, stel ik voor!

Wanneer ik ooit eens tijd heb, ga ik terug studeren, en kies ik voor rechten Dan kom ik mee vragen beantwoorden op dit forum.
Ik bewonder jullie typlust en advies enorm, en laat jullie uiteraard weten hoe het afloopt. Dat is waarschijnlijk ook een goede leerschool voor allen die dit in de toekomst lezen.. en daar gaat het op een forum tenslotte over!

hartelijke groeten,
frank

PS. mijn mis-rekening van 14500 naar Euro's kwam omwille van de blaadjes die ik hier op bureau had liggen, en daar stond een en ander door elkaar genoteerd, vandaar de vergissing... mijn excuses. mijn rekenmachine zegt wel degelijk hetzelfde als de uwe, maar ik had het verkeerd overgetypt. De echte berekening doe ik in een deftige spreadsheet, niet op een blaadje, en kijk ik wel effe tien keer na, natuurlijk

[loki]

Bedankt voor de repliek, Rikkie!

nu lees ik net op een van je toegestuurde internet-links, de onschuldige, maar veelbetekenende zinsnede:
' als het contract het toelaat moet de eigenaar de indexering steeds schriftelijk aanvragen. '

het contract indexering wel toe, want het is schriftelijk opgesteld in juli 1997. Er wordt geen indexatie-formule afgesproken of vermeld (al doet dat er niet toe, vermits het wettelijk maximum de limiet is, eender wat je in het contract zet).

welnu... dit verhogen met de index' is nooit schriftelijk gebeurd! Ik heb steeds mondeling vernomen in de gang 'dat de huur opsloeg' en dat dan ook - onwetend als ik was - betaald.... maar in feite is er nooit een betekening op papier gebeurd, noch door gewone post, noch door aangetekend schrijven... dat is wel degelijk een verschil, niet?

mocht ik dus echt het been stijver dan stijf willen gaan houden, kan er zelfs van indexatie geen sprake zijn, als het ware, en geldt gewoon de oorspronkelijke huurprijs... heb ik zo de indruk... serieuze 'ouch', voor mijn verhuurder.

Iets in mijn rechtvaardigheidsgevoel (ten voordele van mijn verhuurder dus) zegt me natuurlijk wel dat dit wel behoorlijk 'vals' zou zijn:
in praktijk wel de verhoogde sommen te betalen - en daarmee als het ware impliciet dus in te stemmen - maar langs de andere kant waren die sommen ook te hoog, en niet eens schriftelijk aangevraagd, wat het wettelijk misschien helemaal verwerpbaar maakt, als je nu niet naar de 'menselijke' kant zou kijken, maar puur naar de letter van de wet.
Het is hier waarschijnlijk balanceren tussen redelijkheid, de letter van de wet, en voorafgaande juridische praktijk-uitspraken.
Dit is ook belangrijk, lijkt me, om te vermelden wanneer ik tot aangetekende vordering overga... als ik een bijsturing van die indexatie vraag, en er bij vermeld dat 'als het echt te gortig wordt' er nog andere regels gelden als stok achter de deur... namelijk het 'niet schriftelijk meegedeeld zijn van de indexatie'.

wat denken jullie hierover?

ik begin hoe langer hoe meer over volledig verhuizen na te denken, want hoe meer tekst ik hierover lees, hoe minder kans ik zie dat mijn verhuurder hier erg vrolijk mee gaat zijn, om niet te zeggen absoluut furieus...
maar ik ga het ook niet laten varen natuurlijk, daarvoor zijn de gemoeide bedragen te groot. Als ik het zo provisoir uitreken, kom ik al op +/- 2200 Euro, enkel door overschreiding van de wettelijke indexering (op laatste 5 jaar)
Wanneer ik de berekening maak op basis van 'totaal geen indexering toegelaten, want nooit schriftelijk aangevraagd' (ook op de laatste 5 jaar).
kom ik op een slordige 5580 Euro (en dan nog zonder intrest te rekenen)
phew...

Als intellectuele oefening vraag ik mij wel af wat het maximum is hoever ik kan gaan... en zal dan in praktijk met een al-dan-niet redelijke tussen-oplossing op de proppen komen, waarschijnlijk gebaseerd op het terugvorderen van de overmatige indexering... maar als het er echt op aankomt, en het dan toch juridisch gaat, overweeg ik de full monty, op basis van het niet schriftelijk melden van de opslag... als dat legaal is.

het wordt wel onvermijdelijk dat het pijn gaat doen, zoveel is duidelijk.

hartelijke groeten,
en dank voor de tips!
frank

[loki]

interessant spul...

hoe zit dat nu precies met die verjaringstermijnen?
heb ik nu recht om 5 jaar terug te vragen, of 1 jaar, denk je?
In een van de eerste replieken lees ik 5 jaar, maar wat verder komt het precies op 1 jaar uit... een wereld van verschil (Vermaelen projects-gewijs )

en is dit dezelfde verjaringstermijn voor overmatige indexering als voor indexering die niet schriftelijk bevestigd is?

----

en wat betreft de 'strijdbijl': op dat gebied ben ik wel kalm hoor (zeker met gepensioneerden, ocharme , maar nu ook geen softie... zacht van beginsel en redelijkheid, maar wel correct als het er op aan gaat komen.
Slechts hard als er geen enkel alternatief meer is, maar dan moet het er al erg aan toe gaan.
..lijkt me wel een goeie mengverhouding voor een leefbare maatschappij. Niet zoals in de States waar iedere onbenul zich van een trap laat vallen om dan miljoenen schadevergoeding te eisen en meer van die onzin.
'just is just' gelijk ze hier zeggen, maar ook niet meer dan dat.
Tenslotte gaat het hier over wat mogelijk onterechte centen, he, en zijn er geen ongelukken gebeurd.

'k Ben zeer curieus,
en ga mij eventueel ook betaald-juridisch laten bijstaan, al is het maar om geen blunders te begaan, want zo te zien is het allemaal ingewikkelder dan het op 't eerste zicht lijkt.

Het is wel spijtig dat voor de meeste mensen een advocaat erbij halen op zich al als een daad van juridische agressie gezien wordt, terwijl dit vaak veel zou oplossen. Zo hebben de advocaten in deze crisis-tijd ook nog eens iets te doen, want iedereen moet eten

hartelijke groeten,
frank

[loki]

naar wat ik zoal vind op het internet, is er dit relevante wetsartikel:

Art. 1728quater. <Ingevoegd> [§ 1. Indien de huurder meer betaald heeft dan hij in
toepassing van de wet of de overeenkomst verschuldigd is
moet hem het teveel betaalde op zijn verzoek worden
terugbetaald. Dit verzoek dient aan de verhuurder te
worden verzonden bij ter post aangetekende brief.
De teruggave kan evenwel slechts geëist worden voor de
bedragen die vervallen zijn en betaald werden tijdens de 5
jaar die aan dit verzoek voorafgaan.
De vordering tot teruggave verjaart door verloop van een
termijn van één jaar, zoals bepaald in artikel 2273.
§ 2. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met
paragraaf 1 zijn nietig.
§ 3. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.]


is dit het meeste recente?
dan blijkt het over 5 jaar te gaan, juist?
(tenzij het ondertussen weeral veranderd is natuurlijk... wie heeft de recentste tekst liggen )

over intrest van de vordering zelf wordt er niets gezegd...

en ook: als er geen aangetekend geschreven indexerings-bericht is gegeven... wat geldt dan: de oorspronkelijke huurprijs, of de maximale geindexeerde huurprijs?

de passage 'De vordering tot teruggave verjaart door verloop van een
termijn van één jaar, zoals bepaald in artikel 2273.'

wat betekent dit juist? dat die 5 jaar toch wordt ingesnoeid tot 1 jaar of zoiets, of iets volledig anders? rare manier van uitdrukken, toch..

food for thought.

groetjes en goed weekend!
frank

[JohnD]

Eerst en vooral bedankt rikkie voor die nuttige tips/links. Maar loki als ik nu van een ding zeker ben, en hier begrijp ik iets niet waar je het vandaan haalt.. maar een huurindexering moet NOOIT "aangevraagd" worden. De indexering van de huurprjzen is standaard en moet enkel jaarlijks schriftelijk gemeld worden; wat toch een groot verschil is met aangevraagd (alsof de verhuurder van de huurder toestemming nodig zou moeten hebben - de indexaanpassing is dus ook niet "automatisch" zoals veel verhuurders denken te kunnen stellen). De verhuurder moet dit gewooon schriftelijk melden en kan tot 3 maanden achterstallige huurindexering terugvorderen. Als het indexeren van de huurprijzen niet in het kontrakt staat kan zij toch jaarlijks toegepast worden.

Wat ik in jouw geval zou doen is, indien je er nog lang wil wonen, een voorstel doen aan de eigenaar om een nieuwe iets verlaagde huurprijs schriftellijk te laten vaststellen en ook schriftelijk i/h aanhangsel van het kontrakt bvb laten zetten dat de huurindexering afgeschaft word, natuurlijk nadat je hem hebt laten voelen wat het grapje hem kan kosten. Hij heeft dan de keuze.