Aankoop woning - discussie verkoper - regulariseren

[Fellow]

Beste ,

Ik twijfelde in welk subforum dit thuishoorde, daarom hier ....

Wij hebben enige tijd geleden een woning aangekocht met een bewerkte gevel. Op de dag van ondertekening compromis kwamen wij te weten dat deze gevel eigenlijk niet 'goedgekeurd' was. De woning ligt in 'parkgebied' en er mogen dus niet zomaar wijzigingen aan het uiterlijk van de woning aangebracht worden.
Wij hebben onmiddellijk een bijzondere clausule laten opnemen in de akte dat de verkoper zich er uitdrukkelijk toe verbindt op zijn uitsluitende kosten het nodige te zullen doen teneinde de regularisatie van voormelde werken te bekomen en hiervoor een aanvraag in te dienen uiterlijk binnen de maand te rekenen vanaf heden. Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat een eventuele schadevergoeding en/of administratieve boete enkel ten laste zal zijn van de verkopers, ter volledige vrijwaring van de kopers.
Gelet op de krappe deadline opgenomen in de akte, kwamen wij overeen dat de verkopers hiervoor moesten zorgen, maar wij niet aandringen op onmiddellijke regularisatie. Doorheen de maanden heb ik steeds gevraagd hoe de stand van zaken was qua regularisatie, maar geen reactie.
Tot op vandaag. Krijg ik de verkoper (BVBA - professioneel bedrijf dat opkoopt, renoveert en verkoopt) aan de lijn waarbij deze (op een nogal dwingende toon) zegt als het wel ok is om de een of andere 'pot' te openen.

Ik heb reeds gezegd dat men bij navraag zei dat een melding ok was geweest en er een regularisatie aangevraagd moest worden. De dienst meldde me dat men geen prioriteit aan dergelijke 'bouwovertredingen' gaf. Het is uiteraard wel wenselijk om administratief in orde te zijn. Daardoor deze clausule.
Ik sta op mijn strepen (en wil daarom niet moeilijk doen), maar verlang deze regularisatie op kosten van de verkoper.

Verkoper laat al uitschijnen geen 'extra' kosten te willen hebben aan de regularisatie. Indien de gemeente 'niet wil meegaan', wil de verkoper gewoon de bewerkte gevel in oorspronkelijke staat komen zetten (maw hogedrukreiniger erop ... er zitten nog 'glazen' tegels onder deze bezetting).
Ik heb duidelijk gemeld dat wij dit huis gekocht hebben omwille van het uitzicht en hij niet eenzijdig aan onze gevel mag komen. Hij heeft ook de akte ondertekend en moet weten wat hij heeft ondertekend.

Verkoper vindt dat ik de moeilijke partij momenteel ben. Terwijl ik steeds beleefd heb gevraagd hoe ver ze zaten met de regularisatie.

Kan hij dit zomaar opleggen?

[Gebruiker21]

Tuurlijk kan hij dit niet. Als jullie overeengekomen zijn dat de verkoper de regularisering voor zijn rekening neemt, moet hij hiervoor zorgen. Punt. Ik zou de verkopern via AS wijzen op zijn verplichtingen die opgenomen zijn in de overeenkomst, en hem bijvoorbeeld twee maand de tijd geven om die regularisatieaanvraag in te dienen en u daar binnen de twee maand een bewijs van te leveren. Je kan dan ook vermelden dat je niet zal nalaten om gerechtelijke stappen te ondernemen indien de verkoper niet aan zijn contractuele verplichtingen voldoet.

Ik heb ook al enkele ervaringen met immo-kantoren gehad, en laat ons zeggen dat dit niet altijd positief was. Er zitten veel amateurs, tot op het randje van malafide mensen in het wereldje. Laat je dus niet "bedreigen" of met een kluitje in het riet sturen en sta op uw rechten.

[Fellow]

Dank je wel, dat dacht ik ook.
Wellicht als puntje bij paaltje komt, zullen we een advocaat kunnen gebruiken. Ik ben nu wel bedrijfsjuriste, maar zal hier toch enige ondersteuning in nodig hebben.

Een ander item is dat wij het huis duidelijk onder KI hebben gekocht. Het gaat over een oud gerenoveerd huis.
Klein KI was ook een van de voorwaarden. Wij zochten geen huis met groot KI. Verkoper heeft duidelijk bepaald in de akte : "De verkopers verklaren dat bij hun weten, het kadastraal inkomen, niet in herziening is en dat zij aan het goed geen werken hebben uitgevoerd die van die aard zijn dat zij tot een dergelijke herziening aanleiding kunnen geven."

Nu 'dreigen' zij om alles 'correct' aan te geven en alles in orde te brengen en als het KI verhoogd wordt, de gevolgen voor ons zijn. Zij hebben immers de leefruimte vergroot (een halve garage veranderd naar wc + badkamer) boven zolderruimte gecreëerd die eveneens dienst kan doen als kamer.
Ik heb hen vermeld dat wij het huis zonder 'gebreken' hebben gekocht, dat zij alles in orde hebben gebracht. Dat het een duidelijk klein KI was. De papieren die de notaris van KI heeft ontvangen, zijn ook duidelijk een klein KI.
Ik heb duidelijk laten weten dat ik wil dat het huis in orde is. Zij hadden de werken moeten aangeven op het moment dat zij nog eigenaar waren en waarom hebben zij dat dan niet gedaan.
Zij hebben dan gelogen bij ondertekening akte? Kan daar iets over gezegd worden?

[KimSe]

Wanneer er werken zijn uitgevoerd waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist was hebben zij een aangifteplicht binnen de 30 dagen na beëindiging van de werken.
In dat geval wordt het KI herzien omwille van aanzienlijke wijziging.

Waren de werken vergunningsplichtig?

Echter lijkt dit mij los te staan van de regularisering...
Uit de stukken bij de notaris bleek voldoende dat het KI laag genoeg was voor klein beschrijf, zelfs al wordt het KI nu herzien, zal dit volgens mij geen invloed hebben op het klein beschrijf dat je betaalde bij ondertekening van de akte.

Ik zou beginnen met de verkoper aangetekend in gebreke te stellen voor wat betreft de regularisering.
Indien dit niet lukt zou ik een met een grosse van de akte naar de vrederechter stappen om uitvoering van de verbintenis te vragen.

[Fellow]

Ik weet het dat twee verschillende zaken zijn.
Zij denken dat ik de geval laat vallen omwille van dat 'KI' omdat het gevolgen voor ons kan hebben.

Ik wil gewoon alles in orde om er in de toekomst geen last van te hebben.

[Poene]

De aanpassing van het KI kan wel gevolgen hebben voor de betaalde registratierechten. Dit is juist erg gevaarlijk als de fiscus dit ontdekt.
Stel dat het KI boven de 745 EUR herzien wordt, kan je niet langer van klein beschrijf genieten. De toestand van het huis wordt bekeken op het moment van de compromis. De renovaties zijn gebeurd voor de ondertekening ervan. Dit betekent dat het KI niet meer actueel is en niet meer overeenstemt met de werkelijkheid. Vlabel kan dan 5% aanvullende rechten vragen. Niet zo fijn.

Dit is de theorie. In de praktijk zal de fiscus normaal geen kennis hebben van de datum van de compromis of de datum van de werken niet precies kunnen achterhalen. Dat maakt het moeilijker voor hen om de aanvullende rechten te vragen.

Voor de rest is de verkoper duidelijk in fout. Er is in de compromis opgenomen dat hij binnen 1 maand een regularisatieaanvraag ging indienen. X aantal maanden later heeft hij nog altijd niets gedaan. Dit is een wanprestatie.

[Gebruiker21]

Nu 'dreigen' zij om alles 'correct' aan te geven en alles in orde te brengen en als het KI verhoogd wordt, de gevolgen voor ons zijn.

Als zij dit doen, hebben ze gelogen als ze dit getekend hebben:

"De verkopers verklaren dat bij hun weten, het kadastraal inkomen, niet in herziening is en dat zij aan het goed geen werken hebben uitgevoerd die van die aard zijn dat zij tot een dergelijke herziening aanleiding kunnen geven."

Geen idee of ze er zo makkelijk mee wegkomen, dan. Volgens mij kan je de extra kosten die dit met zich meebrengt op hen verhalen, want zij hebben gelogen bij het onderteken van de akte.

[Fellow]

Thanks. Dacht ik ook al.

Ik had hieromtrent nog een aantal bedenkingen die ik te gevoelig vind om publiekelijk te tonen. Kan ik dit eventueel in pm doen, Gebruiker21?

[Gebruiker21]

Doe gerust...

[adelivan]

De aanpassing van het KI kan wel gevolgen hebben voor de betaalde registratierechten. Dit is juist erg gevaarlijk als de fiscus dit ontdekt.
Stel dat het KI boven de 745 EUR herzien wordt, kan je niet langer van klein beschrijf genieten. De toestand van het huis wordt bekeken op het moment van de compromis. De renovaties zijn gebeurd voor de ondertekening ervan. Dit betekent dat het KI niet meer actueel is en niet meer overeenstemt met de werkelijkheid. Vlabel kan dan 5% aanvullende rechten vragen. Niet zo fijn.

Dit is de theorie. In de praktijk zal de fiscus normaal geen kennis hebben van de datum van de compromis of de datum van de werken niet precies kunnen achterhalen. Dat maakt het moeilijker voor hen om de aanvullende rechten te vragen.

Voor de rest is de verkoper duidelijk in fout. Er is in de compromis opgenomen dat hij binnen 1 maand een regularisatieaanvraag ging indienen. X aantal maanden later heeft hij nog altijd niets gedaan. Dit is een wanprestatie.

Je moet toch invullen op het formulier "aangifte voltooing verbouwingswerken" wanneer de verbouwingswerken hebben plaatsgevonden?
Maw, de fiscus kan dit dan toch wel zien dat deze werken al voor aankoop uitgevoerd werden?

[mava105]

Item is al 1 jaar en 4 maanden oud. Zaak zal ondertussen wel opgelost zijn zeker