Leegstandsregister en verkoop woning

[Maxxie2]

Beste lezer,

Ik schets kort een cronologie ivm de verkoop van een woning die in het leegstandsregister van Lanaken opgenomen zou worden, de eerste verjaardag van de inventarisatie was nl op 04/07/2015, de inventarisatie was op 04/07/2014

04/05/2015 : Verkoop woning, verkoopcompromis ondertekend.
10/07/2015 : Akte verleden, gemeld aan de gemeente Lanaken.

07/03/2016 : Aanslag van 1101 € euro wegens leegstand ontvangen.

Het kantoor van de notaris heeft destijds nagelaten mij te adviseren het verlijden van de akte vóór 04/07/2015 te plannen.
De gemeente heeft zelf gezien dat tussen 04/07/2015 en 10/07/2015 slechts 6 dagen zitten maar heeft er toch voor gekozen mij een aanslag te sturen.

Welk verweer staat nu tot mijn beschikking ?

Vermist een verkoopcompromis een bindende verkoop is (04/05/2015) was ik op 04/07/2015 geen eigenaar meer, of zie ik het te simpel ?

Hartelijk dank voor elk antwoord.
Nico

[roharro]

De verkoop vond plaats bij het ondertekenen van het compromis.
En aangezien achteraf een notariële akte werd verleden is ook tov derden voldoende bewezen dat er bij het ondertekenen van de compromis effectief een verkoop plaatsvond.
U moet de leegstandstaks dus NIET betalen.
Vraag een afspraak met uw burgemeester indien probleem niet wordt opgelost.
Onder de gegeven omstandigheden zal dat wonderen verrichten!

Anders vredegerecht. U zal winnen.

[scorpioen]

Als u een aanslag ontvangen hebt en u iets wil ondernemen moet u tijdig bezwaar indienen (het aanslagbiljet vermeldt hoe, waar en de termijn). Als u dan ongelijk krijgt kan u in beroep gaan bij de fiscale rechtbank.

Ik denk niet dat u veel kans hebt.

Zie het belastingreglement - art. 8. Hebt u tijdig de gemeente op de hoogte gebracht van de overdracht?
In principe geldt als datum van de overdracht de overschrijving op het hypotheekkantoor of eventueel de notariële akte (die heeft vaste datum). De datum van de verkoopcompromis heeft geen belang.

[mava105]

Ik denk dat enkel de notariële akte in aanmerking kan genomen worden als officieel document van eigendomsoverdracht. De datum van een compromis kan altijd gemanipuleerd worden, en is dus weinig betrouwbaar, zeker voor een officiële taks

[roharro]

Hier kan de datum niet gemanipuleerd worden omdat er ook effectief een notariële akte is. Belangrijke nuance! Zes dagen te laat= bewijs uit het ongerijmde dat de compromis tijdig werd afgesloten. Een notariële akte kan immers nooit in zes dagen na de compromis verleden worden. Er was dus een bewijsbare verkoop voor de cruciale datum.
In twee gevallen heb ik mensen kunnen helpen die in exact hetzelfde geval waren als TS. Op grond van deze redenering die telkens door de gemeenten werd aanvaard als bewijs.
Dus dringend bezwaar indienen binnen de voorziene termijn, anders lukt het natuurlijk niet.

[Maxxie2]

Beste roharro, scorpioen, mava105,

Bedankt voor de antwoorden.

Ik zal de inzichten die ik hier opdeed verwerken in mijn bezwaar.

Beste groeten,
Nico

[Maxxie2]

Beste lezer,

Ondertussen zijn we aug/2016.
Vandaag bericht van de gemeente ontvangen dat mijn bezwaar NIET werd aangenomen.
De motivatie was oa :
De datum van het verlijden van de akte dient te worden gebruikt omdat :
1. Er in de verkoopovereenkomst staat : "De koper bekomt het eigendomsrecht bij het verlijden van de akte"
2. Er in de akte staat ".......De koper zal er de eigendom van hebben en het genot......te rekenen vanaf HEDEN.

Besluit :
1. Men laat zich voor de verkoop begeleiden door een Immo-kantoor, waarbij men duidelijk de deadline leegstand vermeldt.
2. Men meldt na het ondertekenen van de verkoopovereenkomst duidelijk aan de notaris dat er een deadline leegstand is.
3. Men vertrouwt op de notaris om tijdig te verlijden maar dit gebeurt uiteindelijk 6 dagen te laat.
4. Immo-kantoor en notaris strijken pakken geld op om hun werk niet naar behoren te doen.
5. Ik kan nu kiezen tussen het betalen van 1.100 euro of naar een advocaat en de Rechtbank van Eerste Aanleg stappen.

Groeten,
Nico

[Schuppenzot]

Men laat zich voor de verkoop begeleiden door een Immo-kantoor, waarbij men duidelijk de deadline leegstand vermeldt.

Dit zal waarschijnlijk niet in het contract met de makelaar gestaan hebben zeker?

[asperger]

Het hangt af van de goodwill van de gemeente.

Ik heb een paar maand geleden mijn buurvrouw geholpen met identiek hetzelfde probleem.
Die gemeente zei ook dat enkel de aktedatum telde.
Het klopt dat een compromis niet tegenstelbaar is tegenover derden.
Maar in dat en ook dit geval wordt onmiskenbaar bewezen dat er een effectieve verkoop
was op een welbepaald ogenblik. Dat wordt bewezen door de akte die binnen de gestelde termijn is verleden.
Zonder voorafgaande verkoop x maanden voordien kon er gewoonweg geen akte op dag y verleden zijn omdat een
notaris zo snel niet kan handelen.

Die gemeente heeft uiteindelijk deze uitleg aanvaard. Eerst werd het ook geweigerd.
Wel moeten blijven aandringen....en uitleggen met hand en tand want ze begrepen de redenering niet.

[Maxxie2]

@ Schuppenzot :
In de verkoopovereenkomst staat dat de woning niet opgenomen is in het leegstandsregister, immers bij het ondertekeken ervan was dit het geval, ze zou er pas op 4 juli 2015 op komen.
In de akte, van 10 juli 2015 (6 dagen te laat dus) staat :
"De verkoper verklaart dat de woning NIET opgenomen is in de gewestelijke lijst van leegstand (ik ben hier niet over gevallan, dacht dat dit pas zou plaats hebben december 2015), wel is de woning opgenomen in de gemeentelijke lijst van leegstand op 4 juli 2014. ........"
Ik wil hiermee aantonen dat de notaris hier weet van had.
De datum van verlijden werd aan de notaris overgelaten.

[JPV]

het is niet omdat de notaris weet heeft van de leegstand, dat hij die belasting moet proberen te vermijden, imho. Hij moet zijn werk doen, maar u moet hem expliciet de instructie geven om een bepaalde belasting te vermijden als u vindt dat dit zijn werk zou zijn. Zoniet is dat uw taak om daarop toe te zien.