kosten plaatsbeschrijving & terruggave waarborg

[limelight]

Ik verlaat binnenkort mijn appartement en vraag me het volgende af:

-Men heeft een expert aangesteld voor de plaatsbeschrijving. Nu blijkt dat ik daar 100 euro voor zal moeten betalen. Ben ik dat verplicht? Ik was de hele tijd in de veronderstelling dat ik geen kosten meer ging moeten maken, komen ze daar mee aandraven.

-De plaatsbeschrijving bij intrede is pas 2 maand na het intrekken in het appartement opgesteld. Is deze wel geldig? Het appartement is in betere staat dan toen ik erin trok (nieuwe vloer, alles geverfd, reparaties in de keuken, etc etc), maar het is een immo kantoor, en het zou me niet verwonderen als ze weer iets gaan vinden om toch maar iets aan te rekenen (in de loop van 3 jaar hebben ze me al genoeg aangerekend, herstellingen aan de lift, herstellingen aan garagepoort, erelonen, etc etc. Alles samen een paar duizend euro).

-De terruggave van de waarborg zou een maand op zich laten wachten. Ik heb dat geld echt wel nodig wegens verbouwingswerken aan mijn nieuwe huis. Bij het immo kantoor kan ik op geen begrip rekenen. Kan ik dit geld vroeger terug eisen?

[JohnD]

De kosten van de plaatsbeschrijving moeten verdeeld worden. Een plaatsbeschrijving die 2m. later opgesteld is, is normaal gesproken niet geldig. Hebt U die getekend ? waarom in 's hemelsnaam toch ? Het immokantoor kon U absoluut niets, maar dan ook werkelijk niets doen indien U die niet voor akkoord had getekend. U zou aldus enkel verplicht geweest zijn de woning in dezelfde staat terug op te leveren als de staat waarin ze zich bevond bij aanvang van de huur. En vermits er geen was (een plaatsbeschrijving die U niet ondertekend hebt is zo goed als waardeloos), zou dit enkel in hun nadeel geweest zijn.

[limelight]

Ikzelf heb die nooit ondertekend. De dag van de plaatsbeschrijving was een familielid aanwezig (ik moest die dag werken). Of die destijds in mijn plaats heeft getekend zou ik eens moeten navragen (mischien had ik daar toen volmacht voor gegegeven, dat doe ik wel vaker, maar in dit geval kan ik me het niet meer herinneren). Op de versie die ik heb staat in ieder geval enkel de handtekening van de expert.
Als zij dus over een versie beschikken met handtekening, dan is die wel geldig?

Nog een andere vraag. Toen ik in het appartement introk kwam het behangpapier in een van de slaapkamers los door een oud vochtprobleem. Er ontbraken ook 2 grote stroken behang. Ik heb niet opnieuw behangen, maar gewoon overschilderd. In de plaatsbeschrijving staat dit ook genoteerd "behang komt her en der los". Hier kunnen ze dus niets over zeggen? Juist? Of diende ik toch opnieuw te behangen?

[JohnD]

Als zij dus over een versie beschikken met handtekening, dan is die wel geldig?

Met een kopie van die volmacht, anders doe je gewoon of je neus bloedt en weet je niet wie dat getekend heeft.

Nog een andere vraag. Toen ik in het appartement introk kwam het behangpapier in een van de slaapkamers los door een oud vochtprobleem. Er ontbraken ook 2 grote stroken behang. Ik heb niet opnieuw behangen, maar gewoon overschilderd. In de plaatsbeschrijving staat dit ook genoteerd "behang komt her en der los". Hier kunnen ze dus niets over zeggen? Juist? Of diende ik toch opnieuw te behangen?

De woning terugleveren in de staat waarin ze zich bij aanvang bevond; dat is je enige plicht volgens de huurwetgeving.

Vermits ze toch nog blijkbaar het lef hebben om 100 Euro te vragen voor een plaatsbeschrijving zou ik de wettigheid van die eerste betwisten, dat is dan wel wat ik zou doen. Maar ja, het zijn kleine bedragen en het is een kwestie van pricipe. Verwacht je moeilijkheden dat ze iets zouden aftrekken ? Je kan misschien problemen krijgen om je waarborg terug te krijgen. Spijtig dat je destijds niet wist dat je in het geheel niet hoefde in te stemmen met die laattijdige plaatsbeschrijving en ze dus ook in het geheel niet hoefde te tekenen of laten te tekenen in jouw geval.

[j.demoor]

“Art.1730.§ 1.De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

“Art.1732... 2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd.”(B.W.).

Art.1732 legt niet op een ‘uitgaande plaatsbeschrijving’ op te stellen ’voor gezamenlijke rekening’ .Er dient enkel vastgesteld wat de huurder niet teruggeeft zoals hij het,volgens die beschrijving,ontvangen heeft.Deze bepaling is evenwel niet van dwingend recht zodat er contractueel kan van afgeweken worden.Onderzoek dus de tekst van uw contract.

[JohnD]

Interessant... bedoel je dus dat de huurder kan weigeren een uitgaande plaatsbeschrijving te laten opstellen en terzelfdertijd dus, indien die toch gebeurt op initiatief van de verhuurder, hij niet kan verplicht worden die te betalen, tenzij die verplichting tot het maken van een plaatsbeschrijving bij uittrede vermeld is in het huurcontrakt ? 100 Euro voor de vraagsteller uitgespaard in ieder geval. Het is dus wel duidellijk dat de plaatsbeschrijving hier na 2 maanden gemaakt onwettig/ongeldig is, ook al omdat de woning ondertussen bewoond was neem ik aan.

[Zeeman]

... hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd.

Dat is voor interpretatie vatbaar. Wat bedoelen ze daar nu mee? Een kap in een steen? Een kras op het gasfornuis of op een verwarmingselement? Vegen op de muren?

Kan de verhuurder hier kosten voor aanrekenen en wat zijn de gangbare berekeningsmethoden?

[Zeeman]

... hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd.

Dat is voor interpretatie vatbaar. Wat bedoelen ze daar nu mee? Een kap in een steen? Een kras op het gasfornuis of op een verwarmingselement? Vegen op de muren?

Kan de verhuurder hier kosten voor aanrekenen en wat zijn de gangbare berekeningsmethoden?

Iemand? Niemand?

[JohnD]

OK, hier mijn mening: maar spijtig geen oplossing dus.

Uiteraard heb je gelijk en is dat voor interpretatie vatbaar. Ik denk dat dat ook de bedoeling was van de wetgever, om in dit geval zowel huurder als verhuurder tevreden te stellen. Het is niet de eerste keer dat wetten in dit land dubbelzinnig en voor interpretatie vatbaar worden opgesteld.

Finaal geeft dat dus meer werk voor de verederechters. Is er hierover een discussie bij het einde van het kontrakt en bij het opstellen of vergelijken van de plaatsbeschrijving zal je naar de vrederechter moeten stappen.

[limelight]

We zijn nu een maand verder, en ik heb na aandringen eindelijk de papieren in handen om de waarborg (die bij Korfina staat, soort van verzekering, ben hier destijds toe verplicht geweest door immo kantoor) vrij te geven.
MAAR:
-ze rekenen 25 euro aan. Zogezegd "waardevermindering", voor een deukje in een van de deuren (2 op 2 cm). Soit... die deuk staat inderdaad niet op de plaatsbeschrijving, ik heb dus geen poot om op te staan. En over 25 euro ga ik niet zeveren. Daarbij, als ze het zouden herstellen zou het 100 euro kosten, dus ik vind die 25 euro aanvaardbaar. Ik had 3 jaar geleden bij het opmaken van de plaatsbeschrijving maar oplettender moeten zijn.
-Wat ik wel niet aanvaardbaar vindt is dat ze daarbovenop ook nog een 275 euro van de waarborg willen afgeven als voorschot op de eindafrekening. Maar ik heb al stipt iedere maand mijn voorschotten betaald!!! 60 euro per maand, dat zou toch ruimschoots voldoende moeten zijn. Nu trekken ze nog eens 275 van de waarborg af voor het geval dit niet genoeg zou zijn. Mijn inziens moeten ze mij gewoon de waarborg teruggeven, en als in januarie blijkt dat de voorschotten niet genoeg waren, moeten ze mij maar een factuur sturen, en niet omgekeerd!

Heb ik een poot om op te staan? Kan ik dit eisen? Zo ja, wat doe ik best? AS en daarna verzoening bij de vrederechter?

[JohnD]

Ik denk spijtig genoeg dat dit niet aanvechtbaar is zolang er geen eindafrekening gemaakt is.

Wat dan ook onmiddellijk een grote lacune in de huurwetgeving is, want huurders moeten soms ettellijke maanden wachten op de eindafrekening.

Denk maar aan afrekeningen van gemeenschappellijke kosten waar de bepaalde meterstanden slechts eenmaal per jaar worden opgenomen.

Indien dit toevalllig slechts op het einde van het jaar voor de winterperiode gebeurt en uw kontrakt loopt ten einde in het begin van het jaar, zal U bijna een jaar moeten wachten op een eindafrekening en dus op vrijgave van huurwaarborg.

In uw specifieke geval mag U dan nog van geluk spreken in feite dat men de volledige huurwaarborg daarvoor niet blokkeert.

[limelight]

Maar die waarborg dient toch enkel om eventuele schade te vergoeden, en niet om de kuisvrouw en dergelijke te betalen?
Zoals ik al zei, ik heb al iedere maand mijn voorschotten betaald voor deze kosten. Vindt dit dus echt schandalig. Ik vrees dat als ik dit betaal ik dat geld nooit meer terugzie. Schandalige praktijk vindt ik.
Maar goed, als ik echt geen poot heb om op te staan ga ik wel moeten plooien of ik zie de rest van mijn waarborg ook niet.

[JohnD]

Die redenering gaat ekel op indien je voorschotten forfaitair zijn, dus zonder jaarlijkse afrekening. De huurwaarborg dient niet alleen om schade te kunnen recupereren.

Als ze moeillijk blijven doen om je te pesten en om dan weerwraak te nemen, kan je bvb. wachten tot je de huurwaarborg terug in handen hebt en dan doodgewoon inzage vragen in de fakturen van de kosten [1](tenzij dus die kosten forfaitair waren). Je kan dit doen tot 5 jaar na datum van de aanrekening van die kosten [2]. Wedden dat ze geen faktuur kunnen voorleggen van een heleboel kosten ? Kosten van die "kuisvrouw" bvb., want die werken dus meestal in het zwart. Zelfs indien ze fakturen kunnen voorleggen kan je binnen die periode nog altijd nagaan of ze die wettellijk gezien "mochten" aanrekenen. Want volgens wat je zelf zegt "in de loop van 3 jaar hebben ze me al genoeg aangerekend, herstellingen aan de lift, herstellingen aan garagepoort, erelonen, etc etc. Alles samen een paar duizend euro." zijn er daar een aantal zaken bij die niet kunnen (erelonen ?)
Indien ze geen fakturen kunnen voorleggen stap je naar de vrederechter, en zullen ze alle kosten die ze niet met een faktuur kunnen bewijzen, moeten terugbetalen. En daar is geen speld tussen te krijgen, tenzij de kosten kontraktueel "forfaitair" zijn. Maar daar zwijg je over totdat je je waarborg terug hebt. Enfin, zo zou ik het doen ....

[1] B.W. Art. 1728ter
[2] B.W. Art. 2277

[artemis]

Ik lees hier voor het eerst over een 'uitgaande plaastbeschrijving'.

Is dat nu echt gebruikelijk en nodig om dat systematisch te laten doen?
Ook bij vermoeden dat het pand in goede staat wordt achtergelaten?
En, indien er schade is kan je toch ook tot een minnelijke schikking komen? Ik ga er van uit dat er ook redelijke mensen bestaan, zowel bij de verhuurders als bij de huurders.

[Lanox]

edit: Mod was eerder gepasseerd