Vermindering huurprijs en schadevergoeding werken en schimmel

[sloeberken]

Best onderling akkoord met verhuurder, want met die clausule in huurcontract is het moeilijk om huurvermindering te vragen.
het enige wat je kan opwerpen is de onredelijke duur van de herstellingen.

Artikel 1724 BW deze bepalingen van het Wetboek zijn van aanvullend recht, partijen kunnen hier dus contractueel van afwijken.
Werken van langer dan 40 dagen. Dan liggen de zaken anders. De Huurwet (artikel 1724 BW) voorziet wel dat de huurder in dat geval een huurvermindering kan vragen.
In het huurcontract kunt u hierover andere afspraken maken. U kunt perfect voorzien dat de huurder ook werken die langer dan 40 dagen duren, moet dulden zonder dat hij een vermindering van de huurprijs kan vragen.

[Xenophon]

Tja, u hebt zich klem gezet door akkoord te gaan met die bepaling. Onderling akkoord zal inderdaad de aangewezen weg zijn; ik zou niet aan een rechtszaak beginnen onder deze omstandigheden. Eventueel schriftelijk een termijn voor herstelling vastleggen of voorstellen om de overeenkomst in overleg en zonder schadevergoeding vervroegd te beëindigen (u woont er blijkbaar slechts één jaar).

Anders zal u moeten afwegen of het u een opzeg van 3 maanden en 2 maand schadevergoeding waard is om te kunnen vertrekken. Hou ook de kosten/baten van de inzet van een advocaat in de gaten: indien u aan 2 maand huur dreigt te komen is het mogelijk verstandiger om hem te bedanken, gewoon op te zeggen en de wettelijke schadevergoeding te betalen.

[sloeberken]

Of inspectie aanvragen bij de gemeente.

[KJ86]

Vochtschade en schimmel kan niet uitmonden in ongeschikte of onbewoonbare woning.
Ts heeft recht op een schadevergoeding omdat de huurwoning een gebrek heeft, verhuurder kan dit inbrengen bij de verzekering, de compensaties die worden toegekend zijn meestal zo laag dat het niet de moeite is om voor te procederen.
Minnelijk schikken lijkt mij aangewezen.

[sloeberken]

Vochtschade en schimmel kan niet uitmonden in ongeschikte of onbewoonbare woning.

Wonen vlaanderen:

tap 1: maak een lijst van de gebreken in uw woning

Hieronder vindt u een overzicht van de vragen die u zich moet stellen om te bepalen of uw woning ernstige gebreken heeft. Als u op een vraag "ja" antwoordt, gaat het om een ernstig gebrek.

Buigt het dak door?
Ontbreken er dakpannen of liggen er dakpannen los?
Is de schouw onstabiel?
Zijn er scheuren in de muren?
Zakt de vloer door?
Is de elektrische installatie onveilig?
Is de gasinstallatie onveilig?
Is de stookolie-installatie onveilig?
Ontbreekt er verwarming in de living?
Is de boiler defect?
Ontbreekt de mogelijkheid de badkamer te verluchten?
Ontbreekt de mogelijkheid de vensters in de living, de keuken of de slaapkamers te openen?
Is er opstijgend grondvocht?
Regent het binnen?
Is er een gevaarlijke trap?
Ontbreekt er warm water in de badkamer?
Ontbreekt er een bruikbare douche of ligbad?
Ontbreekt een bruikbare WC met spoeling in de woning?
Zijn er ramen rot?
Ontbreekt de mogelijkheid om de hoofdkraan van de water- of gastoevoer af te sluiten?
Vreest u voor de brandveiligheid?
Ontbreekt de mogelijkheid om de elektriciteit af te sluiten?
Ontbreekt de mogelijkheid om uw woning slotvast af te sluiten?
Ontbreekt de mogelijkheid de woning voldoende te verluchten?
Staat er op meerdere plaatsen schimmel op de muren?
Zijn er loszittende delen aan de gevel die slecht zijn bevestigd?
Is er ongedierte (vlooien, ratten,...) dat u zelf niet kunt bestrijden?
Maak foto's van de ernstige gebreken die u hierboven aanduidde.

Maak daarnaast een lijst van de overige gebreken in uw woning.

Misschien eens goed lezen: https://www.wonenvlaanderen.be/huren/wa ... -niet-orde

[glennverbruggen]

Woningonderzoek heeft inderdaad geen ongeschiktheid bepaald gezien de woning voldoet aan de minimale vereisten. Wat u aangeeft, sloeberken, gaat over de dringende herstellingen. Het woningonderzoek verslag geeft wel duidelijk aan dat de vocht problematiek nefast kan zijn voor onze gezondheid en een onmiddellijk herstel nodig is.

[glennverbruggen]

Vervolg

Nu we enkele maanden verder zijn, onze toen ongeboren dochter ondertussen het kroontje van 1 jaar heeft mogen dragen en de verhuurder tal van beloftes heeft gemaakt, zitten we nog steeds met alle problemen van in het begin.

Ondertussen heeft de verhuurder wel enkele werken laten uitvoeren. Deze werken zijn tot op heden nog niet afgerond.
We hebben dan noodgedwongen hen gedagvaard voor de vrederechter.
Onze eis:
- Vaststelling van de problemen door gerechtsexpert
- Schadevergoeding vanaf de dag van onze eerste aangetekende brief. (Voor wie dit leest, stuur direct een aangetekende brief. Niet twijfelen!)
- Aanpassing huurprijs gebaseerd op het vastgestelde mingenot door de gerechtsexpert.

De argumenten die ze aanhaalden waren niet meer dan stokslagen.
Zo hebben ze 18u voor de zitting hun conclusies overgemaakt.

Als tegeneis stellen ze dat we een zware inbreuk hebben begaan tegen het contract gezien de maatschappelijke zetel van onze zaak gevestigd is op het adres. Mede willen ze dus het huurcontract verbroken zien. Verder eisen ze dat wij de woning binnen de 24 uur verlaten na uitspraak. Indien niet een dwangsom van 500 euro bovenop de huur van 900 euro. Verder eisen ze ook een wederverhuringsvergoeding van 2700 euro en eisen ze ook de voleldige waarborg op gezien ze vinden dat wij de oorzaak zijn van de vochtproblematiek. Tot slot willen ze ook nog eens dat wij alle gerechtskosten gaan betalen.

Op onze eis voor een gerechtsexert geven ze aan dat ze kostenbesparend willen werken en liever hebben dat de vrederechter ter plaatse komt.
We zijn al een jaar aan het trachten te verzoenen met hen. Enkele uren voor de zitting krijg je dit dus te horen.
De werken die ze hebben laten uitvoeren zijn gratis , deze firma wil nu niet meer verder werken gezien de huisbaas is ontslagen op zijn werk.
M.a.w. die firma deed een vriendendienst of zo iets. In ieder geval vreemde situatie.

De vrederechter zal dus ter plaatse komen om onze situatie goed te kunnen inschatten.

Wordt vervolgd

[glennverbruggen]

Proces verbaal plaatsopname

De vrederechter heeft een bezoek gebracht en heeft alle gebreken laten noteren. Dit werd ons nadien bezorgd per gerechtsbrief.
Het vonnis zal geveld worden op 26 september 2016.
Als ik het goed begrijp, gezien er geen actiepunten in het p.v. staan, heeft de verhuurder nog twee maand om alles op te lossen.

Na 26 september zal ik verder berichten.

[glennverbruggen]

Na het bezoek van de vrederechter hebben de verhuurders de opdracht gekregen alle problemen op te lossen. Uiteindelijk zijn ze 2/12/16 de vochtproblemen in de living komen aanpakken. De muur is nu aan het drogen. Alle overige problemen bestaan nog. Op de zitting van laatstleden hebben ze uitstel gevraagd en vervolgens is er overeengekomen een conclusie kalender op te stellen. Alles bij elkaar gerekend aan kosten en tijd die we hier al hebben moeten insteken hadden we de problemen zelf kunnen oplossen. Uitspraak is 12 januari, hopelijk zijn tegen dan alle problemen opgelost en kunnen we na 2 jaar rustig leven in deze woning.

[glennverbruggen]

Blijkbaar werd de zaak gepleit op 12/01 en volgde de uitspraak een maand later. Het komt er op neer dat we 10% huurvermindering krijgen en dit met terugwerkende kracht. Doch zijn de problemen niet opgelost en heeft de verhuurder geen werken meer uitgevoerd. In het vonnis is verder opgenomen dat er een gerechtsexpert dient aangesteld te worden om verder de aard van de problemen te documenteren etc etc etc... kortom we zitten nog steeds in de stank en het vocht. De uitspraak volgen wil zeggen dat we weer een jaar verder zijn.

Ik had toch meer pragmatiek verwacht maar zo zie je maar. Bijkomend hebben de verhuurder stokken aan het zoeken geweest om met te slagen en dat doen ze ook. Zaken die volledig naast de kwestie zijn. Wij hebben er genoeg van en trekken onze conclusies:

- Vredegerecht duurt veel te lang voor eenvoudige problemen
- Slinkse advocaten kunnen rekken en rekken en rekken zonder ook maar over oplossingen te praten
- Kosten staan niet in verhouding tot de baten in dit dossier
--> Huurders genieten geen bescherming tegen verhuurders die hun plichten niet willen nakomen.

Einde van deze thread.