raad v. bestuur ; P.V. van Alg. verg.

[vitesse]

Welke specifieke bevoegdheid heeft raad van bestuur t.o.v. de syndicus en Algemene vergadering inzake beheer van gemeensch eigendom van appartementsgebouw? Ik heb de indruk dat de raad van bestuur zich als gemandateerde gedraagt i.p.v. de syndicus wat betreft het beheer van de gemeenschap. delen
Welke middelen heeft een medeeigenaar die op de alg. vergadering met ??n punt manifest niet akkoord ging, daarna in het P.V. leest dat de vergadering unaniem akkoord ging?
dank u voor uw antwoord.

[Anke]

De Raad van Beheer heeft als specifieke taak de syndicus te controleren inzake zijn beheer van desbetreffend onroerend goed. Zowel de Raad van Beheer als de syndicus zijn gemandateerd door de Algemene Vergadering (niemand anders dan de Algemene Vergadering is heer en meester van het gebouw). De Raad van Beheer bestaat dikwijls uit mensen die een zeer groot vertrouwen genieten van hun vereniging en die meestal reeds heel wat diensten bewezen hebben voor het gebouw waarvoor zij optreden. Daarom vrees ik dat wanneer de syndicus (niet-mede-eigenaar) het met een van hen aan de stok mocht krijgen, zijn dagen geteld zijn en zijn koffers mag klaarzetten om het af te druppen.

Welke middelen een mede-eigenaar heeft die niet akkoord is met ??n of meerdere standpunten van de Algemene Vergadering ? De wetgever heeft dat soort zaken zeer goed geregeld in :
Art. 577-9 van het Burgerlijk Wetboek (Wet op de mede-eigendommen d.d. 13 juni 1994).
Par. 1. De vereniging van mede?igenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder.
Iedere mede?igenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede?igenaars inlicht.
Par. 2. Iedere mede?igenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van die algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de
belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen.
De mede?igenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd.
Par. 3. Iedere mede?igenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd mede?igenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.

Hieruit blijkt dat mede-eigenaars heel wat rechten hebben om een beslissing ongedaan te laten maken.

Nogmaals - en hierbij wens ik te besluiten - als syndicus (niet mede-eigenaar) is het NIET verstandig om tegen een mede-eigenaar zijn kar te rijden, laat staan: tegen die van de Raad van Beheer.

[Luc]

Welke specifieke bevoegdheid heeft raad van bestuur t.o.v. de syndicus en Algemene vergadering inzake beheer van gemeensch eigendom van appartementsgebouw? Ik heb de indruk dat de raad van bestuur zich als gemandateerde gedraagt i.p.v. de syndicus wat betreft het beheer van de gemeenschap. delen
Welke middelen heeft een mede-eigenaar die op de alg. vergadering met ??n punt manifest niet akkoord ging, daarna in het P.V. leest dat de vergadering unaniem akkoord ging?
dank u voor uw antwoord.

De vereniging van mede-eigenaars heeft GEEN Raad van Bestuur, maar wel een Raad van Beheer. Deze Raad is niet verplicht en heeft enkel een mandaat van bijstand en toezicht.

Meldt uw opmerking vriendelijk aan de opsteller van de notulen (waarschijnlijk de syndicus), met de vraag de notulen aan te passen (= erratum aan alle bestemmelingen).

De vermelding "unaniem" werd in diverse vonnissen beschouwd als een ongeldige melding van het stemresultaat, omdat het niet mogelijk is dit resultaat te checken. Met als gevolg: vernietiging van de beslissing.

[Anke]

Welke specifieke bevoegdheid heeft raad van bestuur t.o.v. de syndicus en Algemene vergadering inzake beheer van gemeensch eigendom van appartementsgebouw? Ik heb de indruk dat de raad van bestuur zich als gemandateerde gedraagt i.p.v. de syndicus wat betreft het beheer van de gemeenschap. delen
Welke middelen heeft een mede-eigenaar die op de alg. vergadering met ??n punt manifest niet akkoord ging, daarna in het P.V. leest dat de vergadering unaniem akkoord ging?
dank u voor uw antwoord.

De vereniging van mede-eigenaars heeft GEEN Raad van Bestuur, maar wel een Raad van Beheer. Deze Raad is niet verplicht en heeft enkel een mandaat van bijstand en toezicht.

Meldt uw opmerking vriendelijk aan de opsteller van de notulen (waarschijnlijk de syndicus), met de vraag de notulen aan te passen (= erratum aan alle bestemmelingen).

De vermelding "unaniem" werd in diverse vonnissen beschouwd als een ongeldige melding van het stemresultaat, omdat het niet mogelijk is dit resultaat te checken. Met als gevolg: vernietiging van de beslissing.

Ik heb sterk de indruk dat u naast de kwestie praat.

De man of vrouw maakt inderdaad een jammerlijke vergissing met Bestuur en Beheer. Doch meen ik dat het evenwel niet aan ons is hem of haar daarop te wijzen. Dit betreft louter een vergissing. Op die manier kunnen wij immers op alles beginnen te vitten.

Uw opmerkingen vriendelijk melden aan de syndicus? Waarom ? Dit bewijst immers de onkunde van de syndicus ! Spreek liever met de Raad van Beheer af om de syndicus bij de eerst volgende Algemene Vergadering aan de deur te zetten. Dit is toch de omgekeerde wereld. Wanneer een werkgever (vereniging van mede-eigenaar) aan een syndicus (werknemer van die vereniging van mede-eigenaars) vriendelijk zou moeten vragen om de zijn fouten recht te zetten.

[vitesse]

dank u voor al uw reacties,
het gaat inderdaad om een raad van beheer!
In casu neemt deze raad van beheer nogal veel de taak over van de syndicus omdat hij zich als raad van beheer ook gemandateerd acht door de alg. verg.: bijv. het beslissen over nieuwe raamprofielen voor het appartementsgebouw, het toewijzen van gemeenschappelijke kosten aan ??n medee?genaar e.d.

De syndicus op staande voet ontslaan lijkt mij nogal ver gezocht! Er bestaat toch zoiets als decharge op het einde van het mandaat van de syndicus.
Kan iemand mij trouwens uitleggen hoe dat in concreto gaat. Kan ??n eigenaar een gebrek aan doeltreffend beheer aan de syndicus verwijten en wordt dat financieel verrekend?
dank uw voor uw reacties

[Anke]

Ik meen dat u een en ander door elkaar haspelt dat niet door elkaar te haspelen is.

Vooreerst is de raad van beheer de raad van beheer en de syndicus de syndicus. Zij nemen van elkaar geen taken over. De syndicus neemt het beheer van het gebouw waar en de raad van beheer controleert dat beheer, niet meer, maar ook niet minder. Het is ook niet zo dat het de bevoegdheid is van de raad van beheer om nieuwe raamprofielen te kiezen of gemeenschappelijk kosten aan een der mede-eigenaars toe te wijzen. Raamprofielen kiezen is een bevoegdheid van de algemene vergadering en de kosten dewelke dienen toegewezen te worden aan elke Individuele mede-eigenaar zijn reeds bepaald in de basisakte. Wanneer u zich zorgen maakt omtrent de verdeling van de onkosten van de gemeenschappelijke delen, staat het u vrij de terzake bevoegde rechter te vaten. Immers artikel 577-9 ? 6 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat:
Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen :
1. De verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
2. De wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.

De syndicus ontslaan is een bevoegdheid van de algemene vergadering. Terzake stelt artikel 577-8 ? 6, ? 7 B.W. dat :
? 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan.
Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopige syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.
? 7. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere mede-eigenaar een voorlopige syndicus aanwijzen.
De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen.

Over een syndicus op staande voet te ontslaan, heb ik niet gesproken. Doch noteer dat dit niet onmogelijk is. Wanneer de bestuurder mbt zijn beheer dermate ernstige fouten maakt, en deze fouten kunnen bewezen worden, en deze rechtvaardigen zijn/haar ontslag, dan kan de syndicus inderdaad op staande voet ontslagen worden.

[Luc]

Welke specifieke bevoegdheid heeft raad van bestuur t.o.v. de syndicus en Algemene vergadering inzake beheer van gemeensch eigendom van appartementsgebouw? Ik heb de indruk dat de raad van bestuur zich als gemandateerde gedraagt i.p.v. de syndicus wat betreft het beheer van de gemeenschap. delen
Welke middelen heeft een mede-eigenaar die op de alg. vergadering met ??n punt manifest niet akkoord ging, daarna in het P.V. leest dat de vergadering unaniem akkoord ging?
dank u voor uw antwoord.

De vereniging van mede-eigenaars heeft GEEN Raad van Bestuur, maar wel een Raad van Beheer. Deze Raad is niet verplicht en heeft enkel een mandaat van bijstand en toezicht.

Meldt uw opmerking vriendelijk aan de opsteller van de notulen (waarschijnlijk de syndicus), met de vraag de notulen aan te passen (= erratum aan alle bestemmelingen).

De vermelding "unaniem" werd in diverse vonnissen beschouwd als een ongeldige melding van het stemresultaat, omdat het niet mogelijk is dit resultaat te checken. Met als gevolg: vernietiging van de beslissing.

Ik heb sterk de indruk dat u naast de kwestie praat.

De man of vrouw maakt inderdaad een jammerlijke vergissing met Bestuur en Beheer. Doch meen ik dat het evenwel niet aan ons is hem of haar daarop te wijzen. Dit betreft louter een vergissing. Op die manier kunnen wij immers op alles beginnen te vitten.

Uw opmerkingen vriendelijk melden aan de syndicus? Waarom ? Dit bewijst immers de onkunde van de syndicus ! Spreek liever met de Raad van Beheer af om de syndicus bij de eerst volgende Algemene Vergadering aan de deur te zetten. Dit is toch de omgekeerde wereld. Wanneer een werkgever (vereniging van mede-eigenaar) aan een syndicus (werknemer van die vereniging van mede-eigenaars) vriendelijk zou moeten vragen om de zijn fouten recht te zetten.

OK. Het woord "uw opmerking" had geen betrekking op mijn commentaar, maar wel op de initi?le opmerkingen van de vraagsteller. Ik kon het wel beter geformuleerd hebben.

Het woord "Bestuur" doet mij steeds steigeren, omdat dit verwijst naar de Raad van Bestuur van een vennootschap.

Als werkgever wijs ik eerst vriendelijk op bepaalde fouten van mijn werknemer, vooraleer strenger op te treden. Dit lijkt me een elementaire toepassing van psychologie.

Wat mij ook opvalt is dat U laat uitschijnen dat de Raad van Beheer moet akkoord gaan, vooraleer een nieuwe syndicus moet aangesteld worden. Niets is minder waar, maar ik ben akkoord dat het beter is dat de raad van Beheer ermee akkoord gaat.

Een onmiddellijk en niet-gemotiveerd ontslag van de syndicus is perfect mogelijk, maar dat moet beslist worden door de Algemene Vergadering, die enkel kan samengeroepen worden door de ... syndicus. En het is mogelijk dat de syndicus kan aanspraak maken op een ontslagvergoeding, zo het niet gebaseerd is op ernstige feiten.

[Anke]

- Geen opmerkingen.
- Het beheer van een gebouw wordt waargenomen door een syndicus (bestuurder van het gebouw). Anders is het gesteld met de Raad van Beheer. Deze mensen hebben tot taak het werk van de bestuurder te controleren, zelf besturen zij dus niet.
In de studie rechtswetenschappen wordt dit ook steeds zo geconverseerd, doch mijns inziens vrij eenvoudig om te begrijpen.
- Wanneer een syndicus herhaaldelijk in de fout gaat, dient hij daar niet vriendelijk op gewezen te worden. Hij staat trouwens ten dienste van de vereniging van mede-eigenaars, ?n niet omgekeerd.
- Ik heb ZEKER NIET laten uitschijnen dat de Raad van Bestuur dient akkoord te gaan met het ontslag van een syndicus, integendeel. Ik heb laten weten dat de vereniging van mede-eigenaars overeenkomstig artikel 577-8 ? 6 B.W. de syndicus steeds kan ontslaan. In principe heeft de Raad van Beheer hier geen zaken mee.
- Terzake dient het beheerscontract nagekeken te worden. Aangezien ik daar momenteel geen kennis van heb, kan ik aangaande dat onderwerp maar moeilijk uitspraak doen. Maar het is heel zeker niet zo dat elk ontslag van een syndicus automatisch zou lijden tot een ontslag vergoeding.

[Luc]

Het beheer van een gebouw wordt waargenomen door een syndicus (bestuurder van het gebouw)

Met deze stelling kan ik niet akkoord gaan, want ze is in tegenspraak met de volgende bepalingen van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 577/5
...
? 3. De vereniging van mede?igenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen.
...

Artikel 577/8
...
? 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede?igendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:

1? de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van mede?igendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de mede?igendom een beslissing moet worden genomen;

2? de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren in het register bedoeld in artikel 577/10, ? 3;

3? deze beslissingen uit te voeren en te laten uitvoeren;

4? alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;

5? het vermogen van de vereniging van mede?igenaars te beheren;

6? de vereniging van mede?igenaars zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen;

7? de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577/11, ? 1, over te leggen binnen vijftien dagen te rekenen van het verzoek van de notaris;

8? aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld;

9? alle documenten aangaande het gebouw in mede-eigendom, de boekhouding en de activa die hij beheerde, over te dragen aan zijn opvolger.

...

Vereenvoudigt stel ik dat:

1. de Syndicus de uitvoerende macht is van de VME, en dus de VME vertegenwoordigt
2. de Algemene Vergadering de wetgevende macht en dus de beslissingsmacht heeft
3. de Vrederechter de rechterlijke macht bezit, eventueel gedeeld met een arbitrage organisme
4. de Raad van Beheer een soort "parlementaire commissie" is
5. de rekencommissarissen een soort "Rekenhof" zijn, met evenwel enkel een niet-exclusieve controlebevoegdheid achteraf.

Maar ik ben mij wel bewust dat de bestaande verwarring over de exacte beschrijving van de opdracht van de syndicus fel in hand wordt gewerkt door een KB van 1993, die stelt dat:

Koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar
(B.S., 13 oktober 1993)
...

Art. 3. Oefent de beroepswerkzaamheid van vastgoedmakelaar in de zin van dit besluit uit, hij die zich gewoonlijk, als zelfstandige en voor rekening van derden, bezighoudt met:

1? activiteiten van bemiddelaar met het oog op de verkoop, aankoop, ruil, verhuring of afstand van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen;
2? activiteiten van beheerder van goederen die instaat voor:

a) ofwel het beheer van onroerende goederen of van onroerende rechten;
b) ofwel het syndicschap van onroerende goederen in mede?igendom.
...

Zie http://www.biv.be/web/biv/web/nl/instit ... _AR_KW.htm

Waarom ga ik daar zo diep op in?

Omdat in de huidige context voor alle stedenbouwkundige en milieuvergunningen, ... de meeste syndicus, op basis van de beschrijving van 1993, zich proberen onafhankelijk opstellen, bij de administraties alle onderhandelingen voeren en er zo in slagen "de" oplossing die zij willen opleggen aan de echte beheerder van het gebouw, zijnde de VME.

In Brussel vraagt de beheerder van het gebouw de milieuvergunning aan. Zo kan hij perfect meester blijven van de procedure, tot de voorwaarden van de vergunning bepaald zijn door de administratie, enkel en alleen op basis van de informatie doorgespeeld door de syndicus. het is mogelijk dat te beletten, maar dan moet klacht ingediend worden tijdens n het openbaar onderzoek. Dat komt zeker de investeringswaarde van de mede-eigendom niet ten goede.

Het is dus hoogst dringend dat het KB van 1993 aangepast wordt aan de wet van 1994.

[Anke]

Beknopt samengevat behelst het mandaat van een syndicus:

Een syndicus handelt in naam van de vereniging van mede-eigenaars en is belast met het beheer en dagelijks bestuur van een gebouw in het stelsel van mede-eigendom, veelal appartementen en flatsgebouwen of groepen van gebouwen.

Dienvolgens doet artikel 577-5 ? 3 van het Burgerlijk Wetboek geen afbreuk aan mijn stelling.

Ik meen dat betrokkene hiermede voldoende ge?nformeerd is en dat deze zaak thans mag afgesloten worden.

[Luc]

Beknopt samengevat:

Een syndicus is belast met het dagelijks bestuur van een vereniging van mede-eigenaars.

Deze vereniging is belast met het beheer en behoud van een gebouw of groep van gebouwen in het stelsel van gedwongen mede-eigendom.

Voor mij is hiermee deze discussie ook afgesloten.

[Anke]

Natuurlijk is de vereniging van mede-eigenaars NIET belast met het behoud en beheer van het gebouw of groep van gebouwen.
Niemand anders dan de gemandateerde syndicus is daarvoor verantwoordelijk.
Dit blijkt minstens uit artikel 577-8 ? 5 B.W.:
De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.

Bij deze hoop ik wel dat het nu gedaan is met hieromtrent telkens opnieuw misverstanden te veroorzaken.

[Luc]

Natuurlijk is de vereniging van mede-eigenaars NIET belast met het behoud en beheer van het gebouw of groep van gebouwen.
Niemand anders dan de gemandateerde syndicus is daarvoor verantwoordelijk.
Dit blijkt minstens uit artikel 577-8 ? 5 B.W.:
De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.

Bij deze hoop ik wel dat het nu gedaan is met hieromtrent telkens opnieuw misverstanden te veroorzaken.

Anke,

De eerste alinea van uw antwoord is duidelijk in tegenspraak met de tekst van het BW.

Daarenboven kan Artikel 577-8 ? 5 ook gelezen worden als volgt (mijn toevoeging in het vet):

De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer als syndicus van de vereniging tegenover deze vereniging; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.

Die lezing is volgens mij meer in overeenstemming met de wet.

Want een derde, weze zij/hij mede-eigenaar, huurder, buur, ... , kan de syndicus burgerrechtelijk niet dagvaarden, tenzij in de gevallen voorzien in de wet (voorlopige syndicus, ...). In de andere gevallen kan enkel de vereniging gedagvaard worden, weliswaar vertegenwoordigt door de syndicus.

Als de syndicus fouten begaat dan kan alleen de vereniging zelf hem daarvoor ter verantwoording roepen. Want hij heeft als orgaan of als mandataris in dat geval schade berokkent aan de vereniging.

Lees de definitie van een mandataris eens na in het Burgerlijk Wetboek. Wie moet je dagvaarden als een mandataris U schade heeft berokkent in uitvoering van de opdracht van de mandant?

Dat een syndicus een orgaan is of een mandataris van de vereniging, is nog steeds voorwerp van discussie. Maar als hij een orgaan is kan enkel de vereniging zelf gedagvaard worden. Organen kunnen enkel gedagvaard worden als gedwongen partij in de gevallen voorzien door de wet.

Als U wilt kan ik U de jurisprudentie daarover bezorgen.

Anders gesteld: de advocaat van een partij in een rechtszaak vertegenwoordigt deze partij en verricht het beheer van dat gerechtelijk dossier. Tegenover wie is hij aansprakelijk voor eventuele onvrijwillige fouten bij dit beheer? De andere partijen in deze zaak of enkel tegenover zijn mandant?

[Anke]

Gelet op het eerstelijnsadvies meen ik mij te kunnen beperken tot de wet op de mede-eigendommen d.d. 30 juni 1994.

Dit schijnt thans niet voldoende te zijn voor vraagsteller.

Aansprakelijkheid syndicus:

T.a.v. verenging der mede-eigenaar:
Contractueel, doch aansprakelijkheid eindigt bij kwijting met kennis van zaken door Algemene Vergadering. Hier bestaat evenwel de mogelijkheid dat d?charge vernietigd wordt door middel van bedrog, dwaling, ?

T.a.v. derden:
Aansprakelijk bij buitencontractuele schade aan derden. Wanneer het mogelijk is om de schade te vorderen krachtens een contract met de vereniging, is de syndicus niet aansprakelijk. Voor zover de syndicus binnen de perken van zijn mandaat rechtshandelingen stelt, komen deze ten laste van de vereniging en is de syndicus alleen aansprakelijk t.a.v. derden.

[marc mortier]

Hoge waardering voor alle interveni?nten.
Er is dus duidelijk nog veel onduidelijkheid. Er zijn gelukkig maar, goede syndici; jammergenoeg zijn er mensen die denken dat zij als syndicus "eigenaar" mogen spelen en nog veel meer.
Er is dus veel kaf tussen het koren.
B.I.V., NICM, Verbruikersunie e.a. hebben een grote verantwoordelijkheid. De syndici groeperen zich en "lobbyen" om hun macht uit te breiden ten nadele van de eigenaar als burger en consument.
Onze minister voor Consumentenzaken kan zeker, met succes zoals m.b.t. de vastgoedmakelaars, haar verantwoordelijkheid opnemen