Wanneer spreekt men van een verborgen gebrek

[Fellow]

Beste,

We hebben twee weken een huis gekocht en zijn verhuisd. Alles was op het eerste zicht in orde.

Wij hebben het huis gekocht van de verkoper. Deze verkocht het via hun BVBA. Ik heb de statuten opgezocht en daaruit blijkt dat deze BVBA huizen koopt, renoveert en verkoopt. (Ik weet niet als dit relevant wordt in deze vraagstelling).

Nu hebben wij de indruk dat de douche in de tweede badkamer (die achter de keuken werd bijgemaakt - deel garage ervoor gebruikt) een gebrek vertoont. Nu met dit vochtig weer en indien wij douchen hebben wij de indruk dat er een 'vieze' geur naar boven komt. Mijn man denkt dat dit van de riolering komt. Hij vreest dat er geen (of verkeerdelijk) sifon gestoken is.

Indien zo, wordt dit gekwalificeerd onder een verborgen gebrek of hebben wij gewoon pech?

Zo blijkt ook dat er twee contactpunten voor televisie zijn in de living. Echter zij waren beide niet aangesloten (langs binnenkant achter het stopcontact). Nu is er zelfs één waar geen stroom op zit, dus de kabel zit ergens niet goed.

Ik ben niet thuis in de wereld van de verborgen gebreken.

Wij hebben het huis uiteraard een aantal keer bezocht en grondig bekeken. Bepaalde gebreken kenden wij en waren ook zichtbaar. Daarover klaag ik niet. Ik weet echter niet wanneer ik in bovenstaande gevallen kan spreken van een verborgen gebrek. Wordt men verwacht om een multimeter aan elk stopcontact te houden?

Alvast bedankt voor enige constructieve bijdrage.

[mjers]

Het burgerlijk wetboek definieert het verborgen gebrek als het gebrek dat de verkochte zaak ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of het gebrek dat dit gebruik zodanig vermindert dat de koper, indien hij het gebrek gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht (art. 1641 B.W.).

Het gebrek in kwestie moet vervolgens verborgen zijn.
Het mag dus niet gaan om een zichtbaar gebrek, dat omschreven kan worden als een gebrek dat de koper opvalt na een normale controle van de te koop gestelde zaak. Met normale controle wordt bedoeld een aandachtig onderzoek vanwege een ernstige persoon.
Of een gebrek zichtbaar dan wel verborgen is, zal soeverein door de rechtbanken beoordeeld worden.

Een slechte geur in de douche bij hevig regenweer,of een niet aangesloten stopcontact zijn niet ernstig genoeg om een gebrek te zijn...

Als jullie echter werkelijk van oordeel zijn dat jullie het huis met de, op vandaag gekende gebreken, niet zouden aangekocht hebben dan kunnen jullie een advocaat contacteren...

Mijn persoonlijk advies is om hiermee niet verder te gaan. De kans dat een rechter jullie in het gelijk zal stellen is uitermate klein en de advocaat -en gerechtskosten kunnen zwaar doorwegen...

[chantika]

Nee een multimeter aan elk stopcontact houden is het werk van de persoon welke de installatie komt keuren.
Het huis is gerenoveerd dus zijn er kabels en stopcontacten geplaatst. Indien de keuring om een of andere reden niet gebeurd is laat dit dan aub doen.
Indien de installatie van gas of elektriciteit afgekeurd zou worden stel de verkoper aangetekend in gebreke en vraag een oplossing binnen een redelijke tijdspanne. Daarna stap je naar de rechter.

Een huis met afgekeurde installatie zou je niet kopen.

.

[Fellow]

Beste,

Wat betreft de douche, dank u voor het duidelijk antwoord. Ik ken de definitie etc. van de verborgen gebreken (juriste), maar dit is niet mijn vakgebied, daarom dat ik even kom afchecken op dit forum waar er specialisten in de materie ter zake aanwezig zijn.

Het huis is gekeurd wat betreft de elektriciteit. Deze was in orde. Het gaat hier enkel over de kabel van de tv.

Ik ben weer een ervaring rijker.

[mjers]

Nee een multimeter aan elk stopcontact houden is het werk van de persoon welke de installatie komt keuren.
Het huis is gerenoveerd dus zijn er kabels en stopcontacten geplaatst. Indien de keuring om een of andere reden niet gebeurd is laat dit dan aub doen.
Indien de installatie van gas of elektriciteit afgekeurd zou worden stel de verkoper aangetekend in gebreke en vraag een oplossing binnen een redelijke tijdspanne. Daarna stap je naar de rechter.

Een huis met afgekeurde installatie zou je niet kopen.

.

Een elektriciteitskeuring is verplicht bij iedere overdracht van eigendom. Dus ook hier is de elektriciteit gekeurd en goed bevonden.

Een stopcontact dat niet niet werkt is geen reden om de elektriciteit af te keuren. De niet werkende schakelaar, stopcontact staat (in theorie) ook in het keuringsverslag. Als koper wordt ook van je verwacht om dit keuringsverslag na te lezen...

[giserke]

Een verborgen gebrek grenst zeer dicht bij het begrip bedrog. En kan gerust in die zin beredeneerd worden.
Als je effectief niet kunt bewijzen dat er kwaadopzet in het spel is bij de verkoop, kun je best geen gerechtelijke procedure opstarten.

Vb als de verkoper beweerd dat het dak geïsoleerd werd, maar in werkelijkheid is dit niet het geval. Maar er werden wel gipskartonplaten aangebracht waardoor je het niet kan zien....
Er zijn vochtproblemen met schimmels: verkoper brengt gipskartonplaten tegen de slechte muur om de vochtproblemen te verbergen...

[Meeboo]

Dit is gewoon slecht afgewerkt.

is het nieuwbouw? Dan is er een voorlopige oplevering en kan je de bouwfirma vragen dat te herstellen.

Bij gewone verkoop zal je zelf moeten instaan voor de vervanging. Anders eens met de verkoper praten. als het een firma is die in de sector zit zullen ze dat wel herstellen voor je denk ik

[chantika]

Een elektriciteitskeuring is verplicht bij iedere overdracht van eigendom. Dus ook hier is de elektriciteit gekeurd en goed bevonden.

Een stopcontact dat niet niet werkt is geen reden om de elektriciteit af te keuren. De niet werkende schakelaar, stopcontact staat (in theorie) ook in het keuringsverslag. Als koper wordt ook van je verwacht om dit keuringsverslag na te lezen...

Een elektriciteitskeuring is verplicht bij iedere overdracht van eigendom als die eigendom niet over een goedkeuring beschikt niet ouder dan..

Inderdaad niet werkend stopcontact zou kunnen in dat verslag staan. Indien met aarding die niet aangesloten is dan zeker. Bij controle kijkt men zeker of de aarding aangesloten is. Maar is het niet algemeen geweten dat sommigen al eens een oogje dicht knijpen? Zeker nazien of het verslag van na de renovatie is. Nazien of het betreffend stopcontact op het eendraad schema staat.

Alle elektrische installaties, ongeacht wanneer ze in gebruik genomen werden, moeten bij een wijziging, verzwaring of uitbreiding gekeurd worden door een erkend controle organisme.
http://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wone ... e-woningen

Keuring kost echt niet zoveel. Laat het uitvoeren door een ander controle organisme.

[mjers]

Een elektriciteitskeuring is verplicht bij iedere overdracht van eigendom. Dus ook hier is de elektriciteit gekeurd en goed bevonden.

Een stopcontact dat niet niet werkt is geen reden om de elektriciteit af te keuren. De niet werkende schakelaar, stopcontact staat (in theorie) ook in het keuringsverslag. Als koper wordt ook van je verwacht om dit keuringsverslag na te lezen...

Een elektriciteitskeuring is verplicht bij iedere overdracht van eigendom als die eigendom niet over een goedkeuring beschikt niet ouder dan..

Inderdaad niet werkend stopcontact zou kunnen in dat verslag staan. Indien met aarding die niet aangesloten is dan zeker. Bij controle kijkt men zeker of de aarding aangesloten is. Maar is het niet algemeen geweten dat sommigen al eens een oogje dicht knijpen? Zeker nazien of het verslag van na de renovatie is. Nazien of het betreffend stopcontact op het eendraad schema staat.

Alle elektrische installaties, ongeacht wanneer ze in gebruik genomen werden, moeten bij een wijziging, verzwaring of uitbreiding gekeurd worden door een erkend controle organisme.
http://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wone ... e-woningen

Keuring kost echt niet zoveel. Laat het uitvoeren door een ander controle organisme.

Ook bij een renovatie (lees, grote verandering van het elek. netwerk) is een keuring verplicht.
Uiteraard kan je stellen dat de verkoper nog de keuring kan gebruiken van voor de renovatie werken. Maar dit is toch een risico dat ik niet zou durven nemen. De verkoper hier in kwestie ook niet, want het is gekeurd en goed bevonden...

Tja, dat er af en toe eens een oogje dichtgeknepen kan worden maakt hier toch niets uit? Wat telt is de goedkeuring van het netwerk, dus de koper kan de verkoper niets maken... Wat er is een keuringsverslag afgeleverd...

[Lanox]

Nog dit ivm verborgen gebreken: in de meeste aktes wordt opgenomen dat de verkoper wordt ontslagen van enige verantwoordelijkheid voor zowel zichtbare als verborgen gebreken. Als dit in uw akte staat, moet u al het bedrieglijk opzet van het verborgen gebrek gaan bewijzen, maw dat de verkoper ervan op de hoogte was en dit bewust heeft verborgen voor u.

[chantika]

Ts is de enige die kan weten of het verslag van voor of na de renovatie is. Daarom vroeg ik. Zeker nazien of het verslag van na de renovatie is. Nazien of het betreffend stopcontact op het eendraad schema staat.

Ik ook zou zo een risico niet durven nemen. Maar ik weet dat er mensen zijn die dat wel zouden durven. Daarom laat de keuring eens over doen. Het kost de wereld niet en dan ben je zeker.

[giserke]

Nog dit ivm verborgen gebreken: in de meeste aktes wordt opgenomen dat de verkoper wordt ontslagen van enige verantwoordelijkheid voor zowel zichtbare als verborgen gebreken. Als dit in uw akte staat, moet u al het bedrieglijk opzet van het verborgen gebrek gaan bewijzen, maw dat de verkoper ervan op de hoogte was en dit bewust heeft verborgen voor u.

Hm, van de 20-30 aktes die ik jaarlijks in mijn handen krijg heb ik dat nog nergens gelezen.
En als ik dit al zou lezen, zou ik er van uitgaan dat er iets serieus scheef zit in de woning.

[Lanox]

Nog dit ivm verborgen gebreken: in de meeste aktes wordt opgenomen dat de verkoper wordt ontslagen van enige verantwoordelijkheid voor zowel zichtbare als verborgen gebreken. Als dit in uw akte staat, moet u al het bedrieglijk opzet van het verborgen gebrek gaan bewijzen, maw dat de verkoper ervan op de hoogte was en dit bewust heeft verborgen voor u.

Hm, van de 20-30 aktes die ik jaarlijks in mijn handen krijg heb ik dat nog nergens gelezen.
En als ik dit al zou lezen, zou ik er van uitgaan dat er iets serieus scheef zit in de woning.

Ik ben geen professional, maar heb ondertussen aktes van 4 verschillende notarissen (onafhankelijk van elkaar) onder ogen gekregen en bij allemaal staat dit opgenomen. Het model contract van test-aankoop bevat deze passage ook, maar daar dient men expliciet de keuze te maken of de verkoper hiervan ontslagen wordt of niet.

[sloeberken]

Hm, van de 20-30 aktes die ik jaarlijks in mijn handen krijg heb ik dat nog nergens gelezen.
En als ik dit al zou lezen, zou ik er van uitgaan dat er iets serieus scheef zit in de woning.

Zeker als het verkocht word door beroepsmensen (bvba) is deze clausule dan wel wettelijk?

[mjers]

Nog dit ivm verborgen gebreken: in de meeste aktes wordt opgenomen dat de verkoper wordt ontslagen van enige verantwoordelijkheid voor zowel zichtbare als verborgen gebreken. Als dit in uw akte staat, moet u al het bedrieglijk opzet van het verborgen gebrek gaan bewijzen, maw dat de verkoper ervan op de hoogte was en dit bewust heeft verborgen voor u.

Hm, van de 20-30 aktes die ik jaarlijks in mijn handen krijg heb ik dat nog nergens gelezen.
En als ik dit al zou lezen, zou ik er van uitgaan dat er iets serieus scheef zit in de woning.

Nochthans is dit volledig correct.

Meestal (zo goed als altijd eigenlijk) staat onderstaande zin in de akte.

""""
Het goed wordt verkocht in de staat waarin het zich bevindt, inclusief zichtbare en verborgen gebreken.
""""