Verhuurder vraagt contractueel afstand te doen van vorderingen tegen verhuurder uit hoofde van artikelen 1386 en 1721

[Shultz]

Hallo allen

Na een lange zoektocht heb ik samen met mijn vrouw eindelijk het appartement gevonden dat we zochten.
Echter, nu het tekenen van het huurcontract ter sprake komt vraagt de verhuurder om een zin in het contract bij te voegen:

"De huurder verklaart uitdrukkelijk afstand te doen van elke vordering tegen de verhuurder uit hoofde van de artikelen 1386 en 1721 van het Burgerlijk Wetboek."

Ter opfrissing , dit zijn de bovenstaande artikelen:

Burgerlijk Wetboek artikel 1386 : De eigenaar van een gebouw is aansprakelijk voor de schade door de instorting veroorzaakt, wanneer deze te wijten is aan een verzuim aan onderhoud of door een gebrek in het gebouw.

Burgerlijk Wetboek artikel 1721 Vrijwaring is verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van het contract niet hebben gekend. Indien de huurder tijdens de huur verborgen gebreken ontdekt, is hij gehouden deze snel mee te delen (ten laatste binnen de drie maanden) hetzij mondeling hetzij per aangetekende brief met termijn of via het Vredegerecht.


Mag dit volgens de wet? Na wat doorgedreven research heb ik niets online gevonden. Alvast bedankt voor elke feedback!

[sloeberken]

Elke clausule die in strijd is met de wet is nietig, of je die tekent of niet.
In een huurcontract hoofdbewoning, kan je geen artikels uitsluiten van het BW omdat ze van dwingend recht zijn.
Enkel moet u elk gebrek melden met een AS, wat ook een plicht is van de huurder.

[Vandebos]

Wat anders zoeken. Een verhuurder die zelfs maar tracht zich te onttrekken aan zijn basisverantwoordelijkheden is er eentje die je best beter mijdt dan de pest.

[KJ86]

@ sloeberken

Zo'n exoneratiebeding kan perfect omdat de aangehaalde regels geen dwingend recht zijn. Je kan daar dus contractueel van afwijken.

@ Vandebos

Ik vind het gerechtvaardigd,
De verhuurder kan de verborgen gebreken toch ook niet voorspellen.
Waarom zou die dan voor de schade van de huurder moeten opdraaien?
De huurder heeft evenveel kennis ter beschikking om in te schatten of dat het appartement ernstige schade aan zijn inboedel of persoon kan aanrichten.

[Franciscus]

En hoe kan hij dat?
Huurder is geen eigenaar van het gebouw of de flat.
Heeft ook geen trits experten kunnen aanstellen om het gebouw van kelder tot zolder te controleren.

Om enig idee te geven een jaar nadat ik een appartement heb overgenomen ben ik via via te weten gekomen dat er een procedure loopt inzake een lekkende mazouttank.
Denkt u dat iemand van de andere eigenaars of de syndicus dat aan mij verteld heeft?
In de gegevens die mij werden overhandigd staat niets van dat alles.
PS ik heb het appartement niet gekocht of gehuurd maar draag er wel zorg voor.

[Turaki]

Artikel 1720 is wel van dwingend recht, en bijgevolg zal de verhuurder zich niet kunnen verstoppen achter afstand van artikel 1386 bij schade door slecht onderhoud, en zal hij aansprakelijk blijven volgens artikel 1383 (nalatigheid). Ook zodra de huurder een gebrek vaststelt, en dit meldt aan de verhuurder, zal hij zich niet meer kunnen verstoppen achter afstand van artikel 1721, vanwege dezelfde reden.

Maar alleen al het feit dat een verhuurder zich tracht te onttrekken aan zijn verantwoordelijkheid is af te keuren. Als huurder kan je aan de zaken waarnaar in deze artikels wordt verwezen niets doen, alleen als eigenaar ben je gerechtigd (!) om hier werken aan uit te laten voeren. Om dan de huurder in een onzekere positie te brengen, zonder enige (wettelijke) bescherming, is dan ook weerzinwekkend, en absoluut niet goed te praten.

[Vandebos]

Artikel 1386 BW wordt vanwege het dwingende opzet achter art. 1370 - 1372 BW tevens als van dwingend recht beschouwd. Het handelt immers over een zogenaamde 'obligatoire werking' die ontstaat door de oneigenlijke contractverbintenis.

Zie W. van Gerven 'verbintenissenrecht'.

Wat betreft art 1721 BW, laten we even de tekst erbij nemen.

Art. 1721. Vrijwaring is verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend.
Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen.

Uit de opmaak van het artikel en de verplichting die ontegensprekelijk is opgenomen in het laatste lid kan zelfs een blinde afleiden dat dit artikel door de wetgever als van dwingend recht wordt beschouwd en aldus niet door een tegenstellend contractueel beding kan ontweken worden. De impliciete dwingendheid die ontstaat uit art. 1720 is dan ook in feite niet nodig om de nietigheid van dit beding in te roepen.

Tot slot kan men tevens stellen dat de verhuurder in dit geval door zich trachten te ontrekken aan zijn plichten het evenredigheidsbeginsel van de huurovereenkomst schendt.

Poneren dat de verhuurder net zoals de huurder voldoende gelegenheid heeft de verborgen gebreken van het pand te leren kennen komt me bovendien als relatief gratuit over; de eigenaar heeft jaren om zijn eigendom te kennen terwijl de kandidaat huurder op zijn best enige uren heeft om het pand in zijn geheel te bekijken. De meeste makelaars of verhuurders rekenen op ten hoogste 30 minuten per kandidaat.
Dan nog een beding voorzien waarbij men de facto de huurder verantwoordelijk stelt voor feiten die voortvloeien uit het eigendomsrecht van het pand, dat gedeelte dat zelfs bij een huurcontract steeds het exclusieve recht van de eigenaar blijft, is ronduit belachelijk zoals ook blijkt uit de titel van het hoofdstuk waaronder artikel 1386bw valt:

HOOFDSTUK II. - MISDRIJVEN EN ONEIGENLIJKE MISDRIJVEN

Waar de rechtvaardigheid van een dergelijk beding dan ook vandaan komt ontsnapt me eerlijk gezegd compleet. Laten stomen in eigen sap en een meer interessant pand zoeken, het opnemen van een dergelijk beding zou reeds moeten doen vermoeden dat er een ernstig probleem is met het pand in kwestie aangezien een normaal denkende verhuurder nooit zou proberen een dergelijke clausule in een overeenkomst te smokkelen.

[JPV]

Ongeacht de accuratesse van de mededelingen van de moderatie, kan ik mij niet van de indruk ontdoen dat deze zich stelselmatig positioneert ten gunste van de huurder.

Een mededeling van de moderatie: de "mededelingen van de moderatie" in deze topic zijn, tot op deze post, nihil. Het betreft persoonlijke antwoorden van Vandebos, waar je op geen enkele manier een tegenargument voor geeft. Uit de verschillende antwoorden van VDB (ganse postgeschiedenis) zou je trouwens moeten kunnen afleiden dat hij zichzelf eerder zou moeten positioneren als verhuurder.

Dat mensen hier antwoorden geven "ten gunste" van een bepaalde groep, komt meestal omdat het juridische antwoord nu eenmaal zo is. Het inlassen van onwettige bedingen wordt hier overigens over alle onderwerpen heen laagdunkend behandeld, zoals men ook deze in de rechtbank zou behandelen.

[sloeberken]

Geachte JPV,

Vandebos is moderator.

Het is overigens niet altijd duidelijk of hij spreekt als moderator of als belanghebbende.
Diegenen die mijn reactie goed gelezen hebben, verlangen niet naar tegenargumenten op de redenering van VANDEBOS, temeer daar ik zijn mededeling in dit verband als accuraat heb vermeld.

Verder nog een prettige dag toegewenst.

Ik heb nog geen enkel bericht gelezen waar Vandebos, zich opstelt als belanghebbende.
Iedereen tracht op zijn manier en ervaring, de vraagsteller raad te geven, en is aan de vraagstellen om het nuttige dat voor zijn zaak past eruit te halen. Dat het niet altijd klopt, komt veelal omdat er maar één partij is, en niet altijd de juiste toedracht weergeeft.
De wet is een zaak, vonnissen zijn de samenloop van de argumenten van beide partijen.

[giserke]

@ sloeberken

Zo'n exoneratiebeding kan perfect omdat de aangehaalde regels geen dwingend recht zijn. Je kan daar dus contractueel van afwijken.

@ Vandebos

Ik vind het gerechtvaardigd,
De verhuurder kan de verborgen gebreken toch ook niet voorspellen.
Waarom zou die dan voor de schade van de huurder moeten opdraaien?
De huurder heeft evenveel kennis ter beschikking om in te schatten of dat het appartement ernstige schade aan zijn inboedel of persoon kan aanrichten.

Hij is wel eigenaar van het gebouw en is als eigenaar eindverantwoordelijke voor het gebouw. Dit is dus echt wel onzin wat je heir zegt.

[Turaki]

Vandebos is moderator.

Vandebos is ook verhuurder.

Het is overigens niet altijd duidelijk of hij spreekt als moderator of als belanghebbende.

Een moderator die spreekt als moderator maakt dit altijd duidelijk. In alle andere gevallen spreekt hij gewoon als ieder ander op dit forum, dus met een zekere kennis van zaken. Ik daag u dan ook uit om ergens op dit forum een post te vinden waar VDB, hetzij als moderator, hetzij als deelnemer aan de discussie, enige partijdigheid heeft getoond.

[giserke]

Het is toch ook niet van belang hoe of als wie een moderator spreekt? Reageer op de inhoud, al de rest is zever in pakskes.
Correcte info is correcte info.

[scorpioen]

De artikelen 1720 en 1721 BW zijn niet van dwingend recht (Zie o.a. Merchiers, Le bail en général in Rép. Not.)
Wat de huur van een woning als hoofdverblijfplaats betreft moet wel rekening gehouden worden met:

- art. 2 , § 2 Woninghuurwet: de verhuurder is verplicht alle herstellingen, met uitzondering van de huurstellingen uit te voeren.

Dit maakt een clausule van ontheffing van aansprakelijkheid niet zinloos. Deze clausule zal toepassing kunnen vinden als de huurder de verhuurder niet in gebreke gesteld heeft bepaalde herstellingen uit te voeren.

- de verplichting een woning te leveren die beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Deze verplichting wordt opgelegd door art. 2, § 1, Woninghuurwet en door de Vlaamse Wooncode. Deze verplichting is van dwingend recht en een clausule van ontheffing van aansprakelijkheid kan daar geen afbreuk aan doen.
In de mate dat aan deze verplichting voldaan wordt, is de clausule van ontheffing van aansprakelijkheid wel geldig.

[sloeberken]

De artikelen 1720 en 1721 BW zijn niet van dwingend recht (Zie o.a. Merchiers, Le bail en général in Rép. Not.)
Wat de huur van een woning als hoofdverblijfplaats betreft moet wel rekening gehouden worden met:

- art. 2 , § 2 Woninghuurwet: de verhuurder is verplicht alle herstellingen, met uitzondering van de huurstellingen uit te voeren.

Dit maakt een clausule van ontheffing van aansprakelijkheid niet zinloos. Deze clausule zal toepassing kunnen vinden als de huurder de verhuurder niet in gebreke gesteld heeft bepaalde herstellingen uit te voeren.

- de verplichting een woning te leveren die beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Deze verplichting wordt opgelegd door art. 2, § 1, Woninghuurwet en door de Vlaamse Wooncode. Deze verplichting is van dwingend recht en een clausule van ontheffing van aansprakelijkheid kan daar geen afbreuk aan doen.
In de mate dat aan deze verplichting voldaan wordt, is de clausule van ontheffing van aansprakelijkheid wel geldig.

Inderdaad scorpion moet ik u bijtreden na opzoekingen:

Bron Advocaat Dehaese.


Beoordeling door rechter in beroep
De rechter in beroep benadrukte dat artikel 1721 Burgerlijk Wetboek geen dwingend maar een aanvullend karakter heeft. Er kon dus perfect contractueel van worden afgeweken. De rechter stelde dat het beding uit het summiere contract duidelijk en niet voor interpretatie vatbaar was en dat de huurder uitdrukkelijk heeft ingestemd met het beding. Het was aldus de gemeenschappelijke wil van partijen dat de huurder zich zelf diende te verzekeren tegen alle risico's en dat hij eventuele schade niet kon verhalen op de verhuurder.

Ook wees de rechter er op dat dergelijk beding principieel geldig is, en dat de ongeldigheid van dat beding slechts kan worden ingeroepen in de volgende gevallen: indien het beding afbreuk doet aan een wetsbepaling van openbare orde of dwingend recht, indien het beding de schuldenaar vrij stelt van een opzettelijke fout, of indien het beding het voorwerp van de overeenkomst volledig uitholt. Hier oordeelde de rechter dat geen enkele van deze drie ongeldigheidsgronden aanwezig was. Het beding waarbij de huurder afstand deed van de mogelijkheid om eventuele schade te verhalen op de verhuurder, was dus geldig. Bijgevolg moet de huurder zelf instaan voor de schade aan zijn wagen veroorzaakt door de instorting van het dak.


Gouden raad
Wanneer u een huurovereenkomst afsluit, denk dan goed na over de gevolgen van een eventueel beding dat de aansprakelijkheid van de verhuurder op verregaande manier uitsluit. Het is niet omdat een bepaald beding enigszins oneerlijk lijkt ten opzichte van de huurder, dat het niet rechtsgeldig is. Het feit dat de verhuurovereenkomst op een zeer simpele en ogenschijnlijk amateuristische manier werd opgesteld, doet niets af aan de rechtsgeldigheid ervan wanneer blijkt dat er een duidelijke wilsovereenstemming was tussen huurder en verhuurder. Overdenk dus goed wat uw positie op basis van de overeenkomst zou zijn wanneer een bepaalde nadelige situatie zich zou voordoen, alvorens u ook maar iets ondertekent.

[Vandebos]

Voor mij is het zeer eenvoudig:

Indien ik ergens reageer als moderator valt het tintje van de mededeling doorgaans op. Alsook de afsluting van het bericht zelf met met mijn Familienaam.

Vandebos


Indien deze kenmerken niet aanwezig is Vandebos gewoonweg een andere gebruiker.

Wat betreft al dan niet mijn voorkeur voor huurders of verhuurders. Die is er niet. Ik verhuur sedert anderhalf decennium een, in mijn ogen, uitgebreid patrionium, bevindt met jaarlijks minstens enige keren als eiser tegenover huurders en heb tot op heden noch als gedaagde noch als eisende partij één geding verloren.

De schijn dat op JF huurders doorgaans verdedigd worden valt te verklaren door de demografische "bevolking" van dit forum:

- het zijn doorgaans huurders die op dit forum met hun probleem passeren, de drempel om een probleem te posten op JF is beduidend lager dan naar een advocaat te stappen,
- huurders hebben doorgaans een lagere inkomensgrens dan verhuurders en zullen dan ook sneller alternatieve bronnen, zoals JF, aanboren,
- verhuurders stappen door de regel sneller naar een advocaat, hebben een gespecialiseerde rechtsbijstandsverzekering die dit dekt of zijn reeds meer gepokt en gemazeld in de mogelijke malversaties van hun huurders.

Dit heeft tot gevolg dat:

- aangezien vanuit de aard van het forum men slechts post wanneer men een probleem heeft, de kans dat de poster in het gelijk wordt gesteld dan ook hoger is. Velen hebben immers enkel een bevestiging of een initiële responswijze nodig om hun probleem aan te pakken (het aantal gebruikers dat een post plaatst op JF om te melden dat alles perfect in orde is en ze JF niet nodig hebben is ... zeer beperkt),

- het doorgaans huurders zijn die een probleem plaatsen.

Dat ikzelf iets gedetailleerder reageer op posters op JF die unilateraal ongeacht het topic voor lobbygroep X of Y lijken te werken en de meest dwaze dingen durven verkondigen als het in hun agenda past ..... tja, ik kan kiezen tussen hen permanent verwijderen of me ermee te amuseren en de van de pot gerukte argumentatie ontkrachten. Welk lijkt u het leukste en meest efficiënte??