verborgen gebreken en huurwaarborg

[missvdb]

Alvast bedankt voor jullie reacties op mijn vorig onderwerp (huurwet of huurcontract?).
De eigenaar is intussen langs geweest met iemand van een keuringsorganisme en een electricien (vriend van de familie...). Wij mochten het verslag niet zien van haar maar hebben wel het 't een en 't ander opgevangen in die mate dat de electriciteit wel degelijk verouderd blijkt te zijn en er wat aanpassingen nodig zijn. Zij had trouwens geen electrische schema's en toch is de keuring doorgegaan. Dat kan dus wel, blijkbaar.

Vorig jaar hebben wij een deel van de huurgelden gedurende een periode ingehouden (toepassing van de "exceptio non adimpleti contractus") en dat geld zijn we haar nog verschuldigd. Aan de andere kant hebben wij jaren een overdreven gasverbruik gehad omdat haar installatie niet in orde was. Wij hebben haar dus een voorstel gedaan en willen slechts een deel van de achterstallige huurgelden betalen; het andere deel willen we houden als compensatie. Nu is het probleem dat ze daar totaal niet op reageert maar binnen 2 weken verhuizen we en dan komt natuurlijk het probleem van de huurwaarborg aan bod want zij zal die niet willen lossen omdat ze haar achterstallige huur nog niet heeft.

Vraag: als zij de huurwaarborg niet wil lossen, moeten wij haar dan de sleutels overhandigen? Ik vermoed van wel maar waar staan wij dan?

Graag jullie advies en alvast bedankt.

[JohnD]

Alvast bedankt voor jullie reacties op mijn vorig onderwerp (huurwet of huurcontract?).
De eigenaar is intussen langs geweest met iemand van een keuringsorganisme en een electricien (vriend van de familie...). Wij mochten het verslag niet zien van haar maar hebben wel het 't een en 't ander opgevangen in die mate dat de electriciteit wel degelijk verouderd blijkt te zijn en er wat aanpassingen nodig zijn. Zij had trouwens geen electrische schema's en toch is de keuring doorgegaan. Dat kan dus wel, blijkbaar.

Vorig jaar hebben wij een deel van de huurgelden gedurende een periode ingehouden (toepassing van de "exceptio non adimpleti contractus") en dat geld zijn we haar nog verschuldigd. Aan de andere kant hebben wij jaren een overdreven gasverbruik gehad omdat haar installatie niet in orde was. Wij hebben haar dus een voorstel gedaan en willen slechts een deel van de achterstallige huurgelden betalen; het andere deel willen we houden als compensatie. Nu is het probleem dat ze daar totaal niet op reageert maar binnen 2 weken verhuizen we en dan komt natuurlijk het probleem van de huurwaarborg aan bod want zij zal die niet willen lossen omdat ze haar achterstallige huur nog niet heeft.

Vraag: als zij de huurwaarborg niet wil lossen, moeten wij haar dan de sleutels overhandigen? Ik vermoed van wel maar waar staan wij dan?

Graag jullie advies en alvast bedankt.

Kan je nog even de link nr. dat vorige onderwerp geven ? Ik herinner het mij niet meer. Wat betreft de sleutels, die moet je in elk geval teruggeven want anders kan ze gewoon wettellijk eisen dat jij de huur verder blijft betalen; want volgens mij gaat dit toch voor de vrederechter moeten komen. Zorg dat je genoeg bewijzen hebt.
Hoeveel maanden heb jij achtergehouden ? 2 of 3 ? Dat zal dan toch al wat kompenseren wat betreft de huurwaarborg die ze toch sowieso vrijwel zeker niet zal willen "vrijgeven". Maar vergeet een ding niet: zij heeft er ook niets aan dat die waarborg geblokkeerd blijft. Het brengt haar niets op, maar jou nog wel een klein beetje (de intrest). Zij zal dus waarschijnlijk zelf nr. de rechtbank moeten stappen, tenzij jij zo vlug mogelijk die waarborg zal terug willen hebben. Als ze haar door jou ingehouden huurgeld terugwil moet zij de eerste stap doen.

[Efjoma]

Je kan "jarenlang een overdreven gasverbruik" toch moeilijk een verborgen gebrek noemen. Overigens zullen oudere gasketels altijd meer verbruiken als nieuwere types, maar daarom zijn die nog niet versleten.

[missvdb]

Het overdreven gasverbruik komt voor uit 1) oude bovenramen die ze al zei te vervangen bij aanvang huurcontract in juni 2004 (= pas gebeurd in sep 2007 na inhouden huurgeld...) - de warmte vloog letterlijk langs de ramen buiten en 2) de gasketel die niet functioneerde zoals het hoorde. We hebben die laatste zelf laten herstellen want er kwam bij haar geen schot in. Voor haar zijn dit allemaal "kleinigheden"... Wij merken zelf duidelijk het verschil in gasverbruik na de herstelling van beide zaken. Vandaar.

Enfin, het is een lang verhaal want sommige zaken zijn nog altijd niet hersteld die beloofd werden tijdens de ondertekening van het huurcontract. Voor andere herstellingen hebben we jaren moeten wachten en dan zelfs nog na inhouden van de huurgelden. Wij hebben 7 maanden slechts 1/3 van de huur betaald.
MIjn vrees is een beetje dat, wanneer ik haar de sleutels geef, ze nadien zal afkomen met zaken die totaal niet onze fout zijn. Voor de rest hebben we wel al een stevig dossier klaar. We hebben wel een plaatsbeschrijving van bij de aanvang van de huur; heel gedetailleerd en met foto's. Maar de eigenaar is iemand waar niet mee te praten valt: ze denkt altijd dat iedereen uit is op haar geld....

Dus: gewoon sleutels afgeven op de afgesproken datum en zien wat zij doet?

[JohnD]

Wij hebben 7 maanden slechts 1/3 van de huur betaald.

Leuk, wat was de reactie ? Wel eigenaardig dat ze dat zomaar 7m. laten doen heeft en de zaak niet voor de vrederechter heeft laten komen. Duidelijk een bewijs dat ze weet dat ze in de fout zit.

MIjn vrees is een beetje dat, wanneer ik haar de sleutels geef, ze nadien zal afkomen met zaken die totaal niet onze fout zijn. Voor de rest hebben we wel al een stevig dossier klaar. We hebben wel een plaatsbeschrijving van bij de aanvang van de huur; heel gedetailleerd en met foto's.

Nou je kan zorgen dat je zelf een expert aanstelt voor de plaatsbeschrijving bij het einde van de huur. Of als je niet akkoord gaat een tegenexpertise laten doen.

Maar de eigenaar is iemand waar niet mee te praten valt: ze denkt altijd dat iedereen uit is op haar geld....

Kan ik me inbeelden... alleen het is geld dat haar niet toekomt want ze heeft haar plichten als verhuurder niet nagekomen.

Dus: gewoon sleutels afgeven op de afgesproken datum en zien wat zij doet?

Ontvangstbwijs vragen. Of gewoon zelf document opstellen dat zij tekent voor ontvangst van de sleutels

[Efjoma]

De oude ramen zijn duidelijk geen verborgen gebrek. Indien je de belofte van de verhuurder op papier had staan kon je de toestand bewijzen. Wat ga je doen als de verhuurder beweert dat je onterecht huur hebt ingehouden? Wat de gasketel betreft is de vraag of het een herstelling was of een onderhoud.

[missvdb]

Nee, de oude ramen zijn duidelijk geen verborgen gebrek maar de slecht-werkende gas-en electriciteitsinstallatie wel. De ramen ( en nog andere zaken) komen daar nog eens bij. wij heben steeds van in het begin van de huuroverenkomst aangetekende brieven gestuurd om haar eraan te herinneren dat bepaalde zaken dienden hersteld en/of vervangen te worden. Dus bewijzen genoeg! Ze is pas in gang geschoten (en dan nog: 7 maanden...) nadat we slechts 1/3 van de huur betaalden. Ook hier hebben we haar per AS op de hoogte gebracht en daar heeft ze nooit schriftelijk op gereageerd. In al die jaren is het nu de eerste keer dat ze schriftelijk reageert en nog wel om het achterstallige huurgeld (+ interest!) te krijgen. Al de andere keren hebben we haar opgebeld na ons AS en "is ze eens komen kijken" en daarna vertrokken met de belofte dat " ze er eens ging over nadenken"...
Wat de gasketel betreft was het een herstelling van het gepruts van 1 van haar mannetjes die ze meerdere keren gestuurd had om de ketel te herstellen. Bleek dat die alles fout gedaan had wat maar mogelijk was (maar 't was waarschijnlijk weer voor "een prijsje"...). In die mate dat de hoofdzekering uitviel als we de verwarming (op gas!) opzetten. Hallo?
We spreken hier wel over een huurprijs van 700 euro en dan mag het wel in orde zijn , lijkt me.
Ik denk dat we meer dan genoeg begrip en geduld gehad hebben met haar en "haar situatie" (er was altijd wel iets waardoor de herstellingen niet konden gebeuren ) . Wij zijn geen moeilijke mensen maar ik denk wel dat we recht hebben op een tegemoetkoming van haar. Op naar de vrederechter dan maar zeker?

[JohnD]

Idd. vind ik ook dat je de eigenaar genoeg kansen gegeven hebt om alles in orde te brengen. Het is echter wel de vrederechter die beslist of je wel het recht had om druk uit te oefenen d.m.v. die inhouding van 1/3 van de huurprijs. Als je zoiets kan doen gedurende 7m. zonder dat de verhuurder het nodig vind om nr. de vrederechter te stappen is er wel een en ander niet normaal. Ik zou dit zelfs, maar zo zie ik het alleszins, als een soort akkoord beschouwen vanwege de verhuurder, ook al gezien de termijn van 7m. Ik bedoel, uitgaande v/h standpunt v/d verhuurder: hou jij maar 1/3 v/d huur in en ik hoef dan niet aan mijn plichten te voldoen. Het heeft nl. veel weg v/e stilzwijgend akkoord.